从限购限贷到限价限售 房地产调控的王炸你懂多少

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自去年“930新政”以来，中国建立了全面的房地产调控体系。首先，国庆期间，各城市出台了数十项新政策，随后中央经济工作会议为中国房地产的未来定下了基调:房子是用来居住的，不是用来投机的。至此，房地产市场的大局已经决定。主调明朗后，房地产调控已开始全方位升级。据恒易局智库之友统计，从3月到4月下旬，已有50多个城市出台了房地产调控政策。在各种政策的反复轰击下，我们似乎看到了房地产的曙光，许多房地产的价格终于停止上涨，一些地方出现了小幅下调。

今天，让我们来讨论一下所谓的房地产监管“四王”是什么:限制购买、限制贷款、限制销售和限制价格。解决房地产问题的可能思路是什么？

首先，什么是房地产调控之王？

我相信每一个与地主斗争过的人都知道，地主中有一种叫王煎的东西，它处理各种棘手的情况。当王弗里德发现谁在和谁竞争时，这往往是非常有力的。面对房地产市场的高价格，购房的羊群效应正在上升，国家正在逐步升级自己的调控政策。这些政策可以说是经常遭到国王的轰炸，甚至互联网上所谓的“四大限制”也被称为“四大金刚”。今天，我们将从科普的角度来讨论。这四个金刚是什么？

按照我们通常的思路，当房地产市场异常过热时，往往需要先调整需求，这样房地产需求才能先降温。这导致了我们最熟悉的购买限制和贷款限制政策。

限制购买:顾名思义，它意味着限制购买和指定购买数量。一般来说，它是指商家为了使自己的产品取得良好的销售业绩而采取的一系列促销手段，也往往是一些特殊产品为防止抢购而采取的一种商业手段。例如，每个人都熟悉小米手机的限购。在房地产领域，限购是对购房资格的限制。一般来说，它通过限制户籍、居住证和社会保障，使只需要买房的非本地居民更加困难，从而改善了房地产市场的购房供求关系，抑制了房地产市场的“投机”需求，防止了房地产市场过快上涨。

当然，有限的贷款伴随着追随者的有限购买。所谓贷款限制是指大多数人在房地产市场上通过贷款买房的情况。通过严格执行房地产贷款首付比例和抵押贷款利率比例，然后严格控制房地产消费信贷的使用，房地产投机者失去了通过贷款增加杠杆的能力。通常，从杠杆角度来看，购房者的购买杠杆被降低，从而增加了购房者的购买成本，从而抑制了房地产的“投机”，有效地防止了房地产泡沫的产生。

因此，韩革认为，限购和限贷都是规范需求侧改革的范围。通过限制你购买的房屋数量和降低购房者的贷款杠杆，控制房地产价格过度上涨的目的就达到了。但是，由于房地产市场过于繁荣，这两项政策也有其局限性。例如，对购买的限制往往是针对住宅物业，但对商品房的限制相对有限。然而，如果贷款受到限制，它将不会对购买房子的全部金额产生影响。

因此，为了使房地产调控更加有效，引入了供方改革，即价格限制和销售限制。那么，让我们先来谈谈价格限制。

限价:这是一种经济调控手段，通常是一些居民生活的必需品。为了防止价格过高，消费者的利益将受到价格限制手段的保护，如农产品(00061，买)、蔬菜等。这些产品往往设定最高价格，以稳定市场价格水平，确保价格的相对稳定，从而保护居民的生命。鉴于国家已经明确界定了房地产的住宅属性，例如，

最后，让我们来谈谈许多城市现在增持的最大法宝——限制销售。所谓销售限制就是限制销售的目的。由于商品在市场经济环境中是自由流动的，理论上你可以今天买房子，明天卖，因为房子也是商品。销售限制是对销售时间的限制。最近，厦门、成都、福州、广州等城市都不同程度地采取了这一策略。从表面上看，销售限制冻结了流动性。从供应方面来看，它切断了房地产市场的部分供应，从而冻结了出口的二手房供应，降低了资金的流动性，从而抑制了房地产泡沫。不过，韩哥似乎认为销售限制的目的并不仅限于此。限售令不仅可以防止房地产价格进一步上涨，还可以有效防止房地产市场的暴涨暴跌。事实上，中国的房地产市场与2015年的股市非常相似，目前正处于非常危险的高位。一旦一些人对热点城市的房地产价格上涨不乐观，可能会出现像股市一样的追涨杀跌现象，以及是否会像股市一样下跌，韩戈不敢说，但限制销售往往是抑制这种上涨的有力武器。

到目前为止，房地产调控的四大天王都已经出现，他们的出现标志着我们向住宅地产的回归又迈进了一步。

第二，未来房地产市场将如何发展？

韩戈认为，在房地产调控新政策频频加码的情况下，房地产紧缩政策将成为大势所趋。购房限制、贷款限制、销售限制和价格限制的逐步加码，为市场释放了充足的政策弹药，国家将中心城市和热点城市的住房归还给居民的决心不会动摇。因此，韩戈认为，各地的房地产市场将进入一个明显的“双重市场”阶段。一方面，所有中心城市和热点城市的房地产都将保持横向小幅下跌的趋势格局，很难看到大幅上涨或下跌。短期内，横向趋势将是一个大趋势。当然，像远郊这样的热点地区的回调也是一个高概率事件。另一方面，三、四线城市的房地产去库存压力仍然很大，消化大量库存需要很长时间，房地产市场的二元分化格局逐渐明显。

未来，我们可以看到国家供给侧改革的趋势越来越明显。除了上述直接调控的供应方改革，如销售限制和价格限制，还有两个宏观层面的供应方改革正在引入。首先是房地产土地供应改革，对于房地产库存去库存期超过三年的城市，即去库存压力较大的城市，减少甚至停止土地供应的趋势正在形成。对于去化学化周期不到一年的城市，即前面提到的中心城市和热点城市，土地供应增加的趋势也很明显。通过土地政策的调整，房地产市场的投机心理很有可能直接从供给方面瓦解，恐慌将得到解决。

第二，在货币政策领域，宽松的货币政策趋势已经结束。由于防范和控制金融风险、降低融资杠杆的需要，以及美联储加息的压力，货币政策趋稳趋紧将是一大趋势。3月底，人民币房地产贷款数据下降，个人贷款增速大幅下降，这是从货币层面降低房地产市场风险的一种控制。

可以说，在“四限+两次调整(土地调整和货币调整)”的影响下，房地产市场稳定发展的趋势已经形成。通过今后的政策来防止房地产市场价格偏离居民收入是不可避免的。房地产投机时代已经过去，住房将成为房地产的新主题。

来源：千龙新闻网