财讯：汤臣高尔夫别墅：违章搭建赔了夫人又折兵

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年4月，位于浦东新区的汤臣高尔夫别墅e115号业主向不动产申请“装修”，得到批准后，e115号业主李先生将别墅的内部结构全部拆除重建，挖了3米，地下室，地面出现了裂缝。

该别墅分为上下两层，约420平方米，户主从去年开始非法建造在主体结构的东西两侧，建成后，别墅整体建筑面积超过1100平方米，非法建筑面积达到700平方米。

自掏腰包违反建设

“他们拆毁了房子，在地下挖了三米深的防空洞，基础受到影响，住在隔壁怎么能放心呢！ 》e117号业主仇先生非常担心。 在该小区的别墅区建设违反率达到了85%。

“东地产”记者给东湖物业管理企业汤臣支部打电话，据员工透露，物业也要求停止建设业主，但有些业主喜欢“打游击”，我们也没办法。 现在不是被强制拆迁的！

记者访问汤臣高尔夫别墅区时发现，e555号别墅已经在新区城管执法人员的监视下实施拆除，施工单位由业主自费聘请。 据解体现场的工人说，解体费用将达到30多万元。

未批准的改建、扩建都是违法的

汤臣高尔夫别墅小面积违规业主对“东地产”说。 “既然有不动产证明书，别墅我以为我个人都有。 你有权进行解体重建。 结果，没想到失去了妻子又折了兵。 ”。

根据“东地产”的调查，别墅可以在用地计划、建设计划、施工许可等行政管理部门批准颁发相关证书后建设，建设完成后，必须检查备案。 经过一个步骤，最终业主可以得到相关的不动产票，这张票与不动产一一对应。 如果擅自拆除所有者登记的不动产，所有者拥有的不动产票也变成纸空文，重建也需要阶层性的批准。

上海律和理利市事务所主任陈太贵表示，住房改建、扩建有一定的法定手续，未经批准，改建、扩建均属违法。 对违法建设建筑物、构筑物的行为，除需要拆除复原外，根据《上海市住宅物业管理规定》，房屋、城管执法或计划行政管理部门根据情节的严重性处以1万元至10万元罚款，逾期拆除的，房屋。 从现在的实践来看，除了上述处罚措施外，限制交易也是处罚现在违法建设行为的措施之一。

律师在网上

开发商非法建设也要拆除。

非法建设是指未经政府计划部门批准和同意，计划审定的图纸以外的建筑物、构筑物:自己建设的地下室、车库、阳光屋、游泳池、高层及自制的有顶走廊等。

对一些房地产开发商，以追求经济效益为目的，擅自新建、改建、扩建建筑物、构筑物或者其他附着物的行为，违反行政法律规范、民事法律规范或者所有者条约的，认定为违法建设，应当依法拆除

根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》和上海相关规范性文件的要求，开发商必须在城市规划区内建设、扩建和改建建筑物、建筑物、道路、管线和其他工程设施，并拿着相关批准文件向计划局申请 计划局可以根据计划设计的要求签发建设工程计划许可证后办理开工手续。 违反这个证明书的规定开始建设或者建设后擅自拆除重建是违法的。

在实践中，一些开发者谋求经济利益的最大化，往往违反计划增加建筑层数，无视竣工检查报告随便搭载附着物。 这样改变现状、改变计划的行为，由法律规定，不仅没有得到法律支持，而且对居住者的居住安全也构成威胁。 另外，从不动产销售合同的立场出发，任意变更合同交付标的物，支付重大瑕疵的情况下，有可能构成开发者的根本违约，追究开发者的违约责任。 另外，违法建造的建筑物不被法律认可，产权不能转移，最终侵害了买方的购买权益，具有极大的法律风险。

《行政强制法》颁布以来，对行政强制权施加了严格的限制。 非法建筑物的行政强制拆除行为在执法水平上面临一定的困难。 在实践中，对“解体”行政主体的资格问题，需要政府相关部门共同执法，综合执行满足执法资格的要求。 在某种程度上，这种结构安排会引起执法效率高、负责任、拖延很久的问题。

基于以上拆除，开发商的擅自建设行为显然是违法的，必须拆除。 而且，考虑到违规建设问题的特殊性，相关部门仍要对违法建设实施比较有效的管理、完全相应的执法依据。 这一点关系到城市形象和公共利益，必须引起相关部门的充分重视。

特约律师卫新

上海星瀚律师事务所

电话: 021-51096488

法务能帮忙吗

产证原件

不要随便涂

【事件】

年4月，张先生出售了位于浦东的房子，在与买方王先生签订了中介协定的那天，张先生只提供了该家房产票的复印件。 三天后，双方向中介企业签订了网络版《上海市不动产买卖合同》，合同当天，张先生提供了这张不动产票的原件，王先生和中介发现这张不动产票中权利人一栏有编纂的痕迹，中介人把这张票作为交易中心 中的权利人进行对照，然后与销售人员张先生确认，张先生通知了这张票为孩子个人制作了不动产证明书。

【事件的解决】

这件事有重要的问题。 销售者可以随便制作自己的生产证吗？ 答案当然不能。 根据《上海市不动产登记条例》第十七条第二款的规定，“不动产权证明书、登记说明书不得篡改”第十八条的规定，“不动产权证明书、登记说明书破损，不动产权利人可以向不动产登记机关申请更换。 不动产登记机关更换不动产权证明书、登记说明书前，必须确认和收回原来的不动产权证明书、登记说明书。 ”。 因此，在本案中，张先生无权随意制作自己的产权证，对于制作的产权证，需要在交易中心发行没有缺陷的不动产票后，再进行产权转移手续。 在本案中，张先生个人制作生产证，无论以任何目的，篡改的房产票和生产调整一致，都会影响该房屋的正常交易。

【意见】

1、购买某个房屋前，首先在该房屋所属地区的不动产交易中心取得“上海市不动产登记册”(及生产调整)，根据《上海市不动产登记条例》第16条的规定，“不动产登记册是不动产权利归属和复印件的依据。 不动产权利证明书和登记说明是权利人享有该不动产权利的说明。 不动产物权证明书、登记说明书和不动产登记书的记载必须一致，不一致的，根据不动产登记书。 ”。 因此，在购买前，必须确认该房屋的权利人等的相关情况是否与销售者提供的一致，如果有出入提案，购买者暂时不支付任何存款或住宅费用。

2、房屋权利人需要追加或删除权利人姓名的，必须到房屋所有区域的不动产交易中心处理增减权利人姓名，不得个人追加或篡改不动产权证。 个人制作生产证的话“需要时间和精力”不仅会重新制作生产证，还会影响通常的交易流程时间。

来源：千龙新闻网