套路不止的租房分期 会重蹈校园贷和现金贷的覆辙吗？

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随着房价的上涨，20世纪80、90年代后，一、二线城市的购房难度越来越大，建立租购结合的住房供应和保障体系成为政策重点。在这种背景下，长期租赁公寓迎来了政策时期。

像所有的门市一样，长期租赁公寓的门市在早期阶段是竞争的。市场份额代表定价权，抓住规模非常重要。为了迅速扩张，每个人总是渴望资金。因此，除了正常的融资渠道外，许多机构采取了出租的想法，并主动为租户甚至房东嫁接相关的融资产品，这成为公寓运营商的“责任”。

当对资金的渴望隐藏在勤奋的服务之下时，各种各样的“例行公事”就来了。当这种惯例激起市场时，分期租房的场景可能会被打破。接下来，让我们从头开始。

长期租赁公寓:烧钱的商业模式

长期租赁公寓的运营模式可分为集中和分散两类。

集中公寓，即整个自持物业，按统一标准装修后出租，具体分为征地和自建装修。前者对前期资本投资的要求较高，主要是开发商、酒店、国有企业等权贵，而后者对前期资本投资的要求较低，主要是装修和建设费用。许多互联网创业平台都采用这种模式，如魔方公寓和水地公寓。

分散式公寓，也就是分散的房子，是从房东那里收集来的，然后按照统一的标准装修，然后出租出去。总体而言，进入门槛较低，这种模式经常被房地产中介和创业机构所采用，如自由式公寓、红浦公寓、蛋壳公寓等。

从中长期租金上涨趋势来看，带征地的自建公寓运营机构可以有效锁定成本，享受房地产增值收益，在中长期更具竞争力。但是，这种模式的初始投资太高，只适用于开发商和国有企业。收楼、装修和分散式公寓是当前市场的主流运营模式。

在这种模式下，租金差额成为公寓经营者的主要利润来源，即以低价向房东收取房屋，然后以高价租给房客。

通常情况下，公寓经营者会与房东签订一份长期合同，主要期限为3至5年，每年的涨幅有限(一般在5%左右)，并提前锁定租金成本；然后与租户签订一份短期合同，租金将按市场价格每年提高(一般超过10%)。在房屋收回的第一年，房东的要价和房客的出价将自动与宽松的租金市场保持一致，公寓经营者空房间的租金差异不大。从第二年开始，租户的费用就随着市场的变化而变化，空房的差价也相当大。

盈利模式是明确的，然而，长期租赁公寓市场是一个典型的市场，规模决定价格。市场份额越高，定价能力越强，公寓运营商有强烈的动机快速进行大规模运营。因此，现阶段长期租赁公寓市场的正常状态是无偿抢占住房，室内装修的高配置成本，以及初期空住房的高入住率。这时，依靠造血能力的租金收入微薄，这是捉襟见肘，损失成为行业的正常状态。

让我们来看看上市公司世界银行(002285)旗下红浦公寓的财务数据。

截至2018年6月30日，世界银行运营了177个公寓项目(包括租赁和托管模式)，拥有近3万间手术室。2018年上半年，实现营业收入1.67亿元，同比增长146.72%。

由于公寓业务正处于快速增长期，受“支付给出租人的租赁费用及摊销的内部装修分摊费用”快速增长的影响，2018年上半年，公司的资产运营服务(包括公寓业务和工商资产运营管理等)有所增加。以公寓业务为主营业务，约占60%)增加了高达2.5亿元的运营成本，毛利率为-56.54%，仍处于亏损状态。

现金流量不够，常规贷款也不够

一方面，它需要大量的财政支持来迅速大规模地稳定生存的力量；另一方面，自身造血能力严重不足，外部融资能力也有上限。除了找到一个财力雄厚的父亲之外，许多长期出租公寓的经营者开始了房东和房客的想法，并试图利用贷款产品来煽动金融机构的资金。许多贷款产品只能作为房东和房客使用，因此可以为房东和房客提供各种“常规贷款”。

房东的常规贷款

在长期租赁合同中，房东将来会有持续的现金流入，并且可以申请应收账款的保理融资。房东自己当然没有这种需求，但公寓运营商有。结果，一些公寓经营者以房东的名义与金融机构签署了保理融资协议，房东成了例行公事，莫名其妙地借了一笔钱。

在正常情况下，公寓经营者会按时偿还贷款，房东不会感觉到。当公寓运营商的资金链断裂或消失时，金融机构会向房东讨债，这一惯例就此浮出水面。

租户常规贷款

通常情况下，房客只能接受一次抵押贷款并支付三次，而公寓经营者希望租金每年支付一次，这样租金就可以用来扩大再生产。担心双方不能正常对话？不要担心，一些公寓运营商会在表面上妥协，允许租户支付一对三，甚至主动“赚钱”。私下里，他们以承租人的名义申请一年的分期租金，并提前锁定一年的租金收入。承租人每期支付的租金用于偿还分期贷款。

分期付款租赁是一个明亮的消费金融场景，但如果贷款合同不是租户的真实意图，它就成为一种惯例。

一些贷款机构的“纵容”

从法律角度看，如果借款人不知道贷款协议，他就不必承担还款义务。对于金融机构来说，这被视为遭遇了贷款欺诈的风险，它们需要自己承担损失。谁不能让自己的风险控制能力通过？

因此，在批准贷款时，金融机构将首先进行严格的身份验证，以确保贷款申请是借款人的真实表达。经营常规贷款的公寓运营商要突破金融机构的反欺诈防线并不容易。与金融机构串通是最可行的方式。

在这种情况下，贷款机构知道这是一种常规贷款，但他们仍然视而不见，认为这只是一种形式的不遵守，但没有实质性的贷款风险。一旦公寓经营者逃跑，他必须吞下苦果。因此，与公寓运营商合作的租户和房东的贷款机构大多是非标准的现金贷款平台或中小型p2p平台。在许多情况下，只有公寓运营商的附属贷款机构愿意做这种“不可靠”的金融业务。

典型的常规贷款合规性问题严重，贷款合同无效，无法吸引正规金融机构。然而，在激烈的市场竞争中，小打小闹也会传染。

当常规成为行业的标准时

当越来越多的公寓运营商开始“例行”租户时，例行程序本身被整合到整个商业模式中，这成为这些组织在商业层面竞争的推动力。此时，不做常规的组织不能有效地参与市场竞争。

为了争夺住房，公寓经营者需要向房东支付半年甚至一年的一次性租金。按照一般的商业逻辑，公寓经营者需要实现收支平衡，向租户收取的租金应该是一付六甚至一付十二。仅仅因为常规贷款的支持，一些公寓运营商已经引入了一对一支付的租金策略。

一赌一输，但一赌六输将没有竞争力。因此，所有公寓运营商都将实行一赌一付的模式，并最终成为行业的主流。一方面是支出方的年度支付和半年度支付，另一方面是收入方的一对一支付，迫使公寓经营者通过分期租房来实现收支平衡。

对于总部公寓运营商和持牌金融机构而言，尽管他们不敢在借款人不知情的情况下发放常规贷款，但他们总能找到一种方式让借款人“自愿”签署贷款合同，从而使贷款合同看起来合规且有效。

让我们看一个案例:

小啊去一家长期租赁公寓租房，被公寓运营商“一人一付”的政策所吸引，提前支付了3000元押金。签订合同时，发现租赁合同中套有一份借款合同。此时，小啊有两个选择:第一，他拒绝签署合同，并被告知定金不予退还，损失为3000元；二是签订贷款合同，真正承担还本付息的责任。最后，小甲签了合同。

因为这是借款人的真实意图，贷款合同具有法律效力，但用户别无选择，所以不是例行公事。

由于惯例泛滥，风险不可避免。

作为整个链条的核心节点，公寓运营商积极匹配常规贷款的核心驱动力在于资金占用，无论是租户的资金还是房东的资金。当公寓运营机构逃跑或资金链断裂时，被占方处于危机之中。为了保护自己的权益，风险必须从借款合同转移到租赁合同，谁也不能幸免。

例如，公寓经营者一次性向房东支付半年的租金，并以分期租赁的形式收取房客一年的租金，这就占用了半年的租金。半年后，公寓经营者跑了，房东只收了半年的房租，所以他不得不赶走房客。房客要么拒绝搬走，要么与房东发生纠纷；或被迫离开，但不再偿还本金和利息没有住房，金融机构遭受了不良损失，租户被列入黑名单的信用报告。

总之，这是一个失败的局面，公寓运营商的经营或资金链的断裂是所有风险的触发点。

下一个问题是，公寓运营商逃跑是小概率事件还是高概率风险？如果是前者，就没有伤害的根本原因；如果是后者，未来的麻烦是无穷无尽的。

从长期租赁公寓行业来看，由于激进的市场扩张策略(你可以自己弥补前一段时间在北京发生的抢楼事件)、资金链紧张、参与者混杂、竞争格局无序，长期租赁公寓市场迟早会经历一个洗牌期。到时候，不可避免地会有大量的公寓经营者出走，而参与日常贷款的各方都将成为受害者。我家的前副总裁胡景晖(000560)曾经说过，“长期租赁公寓的爆炸式增长将超过p2p爆炸式增长”，这就是原因。

我该怎么办？

既然我们已经看到了潜在的风险，消除它们是很自然的。

监管的大棒可能就在不远的地方

在政策层面鼓励长期出租公寓并不指望这一行业带来gdp或税收增长，但归根结底，这是为了解决中低收入群体的住房需求问题。如果长期租赁公寓的发展过程伴随着对各方利益的损害，有什么政策支持？

在欧美国家，对承租人生活利益的保护一般被纳入立法范围。以德国为例，该国建立了完善的租金价格指导机制来限制租金上涨:“租金超出指导价格20%，承租人有权将房东告上法庭；超过50%，房东被认为赚取巨额利润，可被监禁三年；租赁结束后，三年内的最高租金增幅不得超过15%等。”。为了保障租客的租金权利，甚至有一项法律条文规定:“即使租客拖欠租金，业主也不能直接收回他们的房屋，但他们必须出示足够的证据，然后执法人员才会实施收回。”

由于国情不同，我们可能不会事事效仿，但保护房客和房东的利益是一样的。只有这样，租售并举的住房供应和保障制度才能得以实施。各种常规贷款恰恰站在政策的对立面，成为住房租赁市场健康发展的绊脚石。即便如此，监管会远远落后吗？

到那时，不能用常规贷款有效削减的分期付款租赁，会不会成为另一个被激进玩家“玩坏”的消费金融场景，就像校园贷款和现金贷款一样？

来源：千龙新闻网