“爆仓”竟传染到租房客 解剖长租公寓的金融魔术

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杭州鼎佳的租户可能没有想到，金融市场上常用的“仓位激增”一词会与他们自己联系在一起。

8月20日，杭州鼎佳网络科技有限公司(以下简称“鼎佳”)作为杭州长期租赁公寓的运营商，突然宣布因管理不善导致资金链断裂，公司已进入破产清算程序。

据媒体报道，丁家无力向房东支付租金，也无力将租金退还给房客，因此成千上万的房东房客陷入困境。申请租金贷款分期支付租金的租户无法提前拿到押金，但仍需每月按时向第三方金融平台还钱。一些房东准备接管他们的房子，把人赶出去，因为他们没有收到丁家应付的后续租金。

随着事件的发酵，相关部门也注意到目前长期租赁公寓中介业务实践中隐藏的财务风险。8月27日，深交所金木分会提出了长期租赁公寓的“租金贷款”风险，并认定其形成了资金池与期限的不匹配，具有高杠杆和高风险。

昨天，Xi市有关部门发出通知，进一步规范房屋租赁市场，规定租赁贷款不应涉及房屋租赁合同。

为什么长期租赁公寓中介平台愿意接受“租金贷款”，炫目的金融魔术对平台方有什么样的诱惑，会把他们推向什么样的不可预知的深渊？

想住长期公寓吗？来贷款吧！

什么是租金贷款？

深圳互助黄金协会对此做了详细的定义:当租户向第三方金融机构或p2p点对点借贷平台申请信用贷款时，该机构一次性向服务提供商贷出相当于一年租金的款项，而服务提供商未能将所有款项交给房东，造成资金占用。表面上，租户按月支付租金，但实际上是按月向贷款机构偿还贷款。

事实上，在长期租赁公寓因租金上涨而被推到风口浪尖之前，它是以自由为代表的长期租赁公寓中介平台自我满足的宣传重心。

在这些平台的叙述中，租金贷款帮助大量不能一次支付一年租金的租户享受标准化管理，并以每月分期付款的形式保证长期租赁服务，从而解决了租户的一个主要痛点。

即便是现在，租赁贷款仍是此类平台一线人员愿意出售的服务。

当笔者在免费平台上以租户身份进行线下订房时，免费销售员热情地推荐:“每月3000元租一间房，网上订房，看房子快，如果网站满意就签手机运营合同。也可以按月支付，每月只产生6.27%的分期付款，服务费打三折。”

乍一看，这真的很令人兴奋。“这类似于信用卡消费，然后你可以每月按时还款。每月的手续费和折扣服务费相互抵消，超出部分超过100元。”签约进入支付页面时，支付页面的第一个选项显示“客户独家分期付款”的产品，下方有一行小字符，表示是“低首付消费贷款”。

然而，作为一家拥有轻资产的服务公司，它显然不是为租户提供融资服务的平台。在前述免费销售员推荐的贷款服务合同中，贷款人与免费无关，而是一家公司地址在北京的信托公司。

当承租人选择租金贷款作为支付方式时，承租人承担相当于全年租金的债务，现金从贷款机构转入平台账户。在该平台获得这笔资金后，金融魔法的最佳部分真正开始了。

杠杆的不可抗拒的诱惑

尽管该平台要求租户一次性支付全年租金，无论是现金还是贷款，但不需要在同等条件下获得房产。一个入口和一个出口之间的账户周期差异为平台创建了可观的沉淀基金池。

据业内人士透露，“在房屋方面，我们将根据房屋的各种情况来确定签约时间。一般来说，我们会与房东签订3年到5年不等的协议，其中一些协议会持续8年以锁定房屋。通常情况下，双方同意按季度免费支付房价。”

以月租金3000元为例，按照与房东自由签订5年合同的计算，每季度向房东支付9000元，但此时，自由已经锁定了该房屋未来5年的租赁权，价值18万元，相当于使用了20倍的杠杆。

左手是一次性支付全年租金的房客，右手是只需按季度支付租金的房东。这种经营方式意味着每笔交易都可以获得为期三个月的长期租赁平台的无息资金9000元。根据免费的自我报告，到2017年底，它已经为120万租户提供了服务。

在当前“信贷紧缩”的流动性背景下，108亿元的无息资金，即使期限只有一个季度，对任何企业来说，无疑都是一笔疯狂的财富。

就连长期租赁平台也对此不满意。

在租户方面，单一贷款机构的财务实力有限。许多平台已将注意力转向资产支持型证券等金融工具。今年年初，他自由地将租户的债权作为基础资产，发行资产支持证券，并在金融机构获得主动认购。

今年，通过abs产品筹集了超过13亿元。今年3月21日，紫茹成功完成了首款货架abs“紫茹2号一期”产品的立项，发行额度20亿元。目前，该产品已发行三期。

许多资产支持型证券的基础资产都是分期租金的小额贷款。这意味着你可以获得一次性贷款，每多付一个月的房租。租户所承担的债务使他们每月偿还贷款，不同租户的回报不断被收回，形成基础资产。因此，只要月供租户的规模不断扩大，资产支持证券的发行规模就可以扩大，成为一个免费的摇钱树。

在住房方面，你可以主动向房东出售另一种金融工具。当笔者作为房东自由咨询时，对方说:“房东可以一次获得一整年的租金，但前提是要与第三方银行签订一份名为‘年还贷’的协议。”据报道，该协议的实质是银行每年向房东提供11个月的租金，然后每月向银行偿还贷款。这样，不愿接受季度付款的房东也被纳入长期租赁平台的金融生态系统。

整个金融魔术最惊人的奇迹是，在一系列交易中，房东提供了最重要的资产，房客提供了最宝贵的信贷，贷款人提供了大量的真金白银，但最有利可图的是双手空空.的长期租赁平台

危险魔法和失踪魔术师

然而，看似彻底的金融魔术很快迎来了伸出援手的时刻。魔术的诀窍不在于魔术原理的漏洞，而在于魔术师的技巧。

如上所述，长期租赁平台可以轻松获得大量无息短期存款资金，但如何利用好这种快速滚动的短期资金是一门危险的艺术。

以长期租赁平台的领导者为例。它报告说，截至2017年底，它管理着50万所房屋。到2018年上半年，它已经管理了70多万套住房，今年计划超过100万套。今年1月，华平投资、红杉资本中国和腾讯在A系列融资中共无偿注入40亿元人民币。

根据官方网站上公布的租金信息，现有住房的租金中位数约为2000元/月。假设每个季度向所有房东免费付款，今年完成约50万的新签约规模将需要约30亿元人民币。然而，如果40亿元的公共融资全部投入，2018年将新增约66万间客房。

然而，签署财产只是第一步。在下一个季度支付给房东之前，长期租赁平台必须获得与启动资金类似的租金支付，以防止现金流中断。一旦新增加的住房不能顺利出租，平台将为其生存而备受折磨。

长期租赁公寓的发展模式已经进入了这样一个循环:杠杆融资被用来争夺住房，租户被投入进来获得更多的预付租金，然后投资更多的住房。其中，租金收入是滚动资金的来源，而且没有足够的租户来承接源源不断的新房。如果空的住房占用率达到一定比例，资金链就会出现问题。

在日前接受媒体采访时，鼎佳董事长表示，仓库爆炸事件的始末细节显示，在存放了大量资金后，公司在收回房屋方面过于激进，收回的价格变得更高，空提高了，然后公司被拖垮。

这把刀切面包和手指。对于长期租赁公寓来说尤其如此，它们使用金融工具来获得巨大的杠杆作用。

无论是通过租赁贷款获得资金，还是通过资产证券化补血，一旦实际销售的血液回流渠道不畅，所有参与者都会成为受害者，包括这些借贷金融机构。“在空头头寸的情况下，以租金收入为基础资产的资产支持型证券也将受到影响，投资者可能会赔钱。”一位长期租赁公寓行业的人士表示。

一位来自abs经纪公司的人士表示:“杭州鼎佳的风险是过去的教训。长期租赁公寓平台本身是一家轻资产公司，主要提供持续运营和维护服务。对房东甚至房客来说，就是“二房东”的角色。一旦平台运行出现问题，无法及时支付给房东，房东将直接与租户发生纠纷，将租金收入作为标的资产的风险将暴露出来，进而牵连到资产支持证券持有人。”他说。

深圳金木协会27日发布文件称，如果长期租赁公寓诱使租户与互联网金融平台签订贷款合同，并截留原本用于向房东支付租金的贷款资金，则涉嫌非法占用他人财产。

来源：千龙新闻网