“买不起”变“租不起”安居梦想谁来守护？

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每年的7月和8月，毕业季节、开学季节和求职季节重合，这将导致租赁需求的增加。租金逐年上涨，但今年却异常高。近日来，北京等一线城市房租的快速上涨引发了激烈的讨论。网民们高喊“买不起”和“租不起”。为什么租金上涨这么快？是长期租赁公寓在驱动它吗？如何保持租赁市场的健康发展？

北京的房租上涨了多少？缺乏权威统计数据

最近北京的房租涨了，但是涨了多少？它在飙升吗？没有准确的数据。

根据北京市统计局提供的官方数据，你会发现房租并没有飞涨。2018年7月，北京房租同比上涨2.8%。根据壳牌链家研究所提供的数据，2018年前7个月，租金同比上涨10.7%，7月份，租金同比上涨2.6%。根据房地产信息平台诸葛的数据，2018年7月，北京的房租同比上涨了25.8%。根据中国住房协会的实时数据，最近一月北京的实时月租为93.79元，比上个月增长1.58%，比上年增长19.78%。可以看出，每份报告的统计口径都很不一样，很难准确判断。

北京租房供求关系也缺乏权威统计数据。根据广发证券(000776)2018年2月的一份报告，北京的住房存量应为730万套，而链家集团董事长左晖在一次讲话中表示，北京目前的住房存量约为750万套。最近，壳牌研究院发布的数据显示，北京的租房人口为800万，而租房数量仅为350万，租房缺口超过400万。对此，北京市房地产中介协会会长李文杰表示，仅仅用人均一个房间来衡量差距是不科学的。

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场缺乏准确的数据，无论是出租房数量还是租金数据。现在，大部分都是由一些参与租赁市场交易的机构发布的，所以很难说不存在干扰因素。近年来，一些大城市已经开始实施房屋租赁合同网上备案系统。然而，由于起步较晚，要真正完成备案需要时间。

为什么租售比畸形？房价上涨太快了

房价与租金之间存在着租售比关系，这也是衡量房价是否合理的一个重要指标。从租售比来看，北京租金真的可以称得上是“良心价”。

北京的租金回报率(房屋租金/房屋总价)只有1.5%左右，而成熟的国外市场的租金回报率通常在4%以上，甚至更高。如果按照目前4%的无风险回报率计算，北京一套价值1000万元的房产，年收入至少应该是40万元。实际上，年租金只有15万元左右，显然处于较低水平。然而，目前的租金是无法承受的。有什么问题吗？过去房价的快速上涨导致了不正常的租售比。

在过去的几年里，国内房价一直在持续上涨，所以买家不必过多考虑租金回报，而是更加关注房产升值。随着房价的逐渐稳定甚至下降，一些业主无法高价出售，而这部分房屋本应产生的收入将会间接分摊给租户。

长期出租公寓是罪魁祸首？他们没有定价权

与前几年的租金上涨不同，一些人将今年的租金上涨归因于针对长期租赁公寓的“资本提升”。那么，长期租赁公寓在租金上涨过程中扮演什么角色呢？

自2015年以来，随着“租购并举”、“租售平等”等政策的大力推行，开发商、中介机构和酒店集团纷纷进入长期租赁公寓市场。到目前为止，中国已有1200个品牌的长期租赁公寓，营业用房数量已超过200万套。

事实上，这些长期出租公寓可能会影响一些房东对市场的判断，提高他们的上涨预期，但他们无法决定市场价格。租金上涨的最根本原因是租赁市场供不应求。如果供过于求，中介会急于抬高租金，这无异于自找死路。蛋壳公寓创始人兼首席执行官高静在接受媒体采访时表示:“公寓机构无法控制价格，因为没有定价权。所有公寓只占租房的不到2%。他们怎么会有定价权呢？”

然而，长期租赁公寓中隐藏的财务风险值得关注。自去年以来，长期租赁公寓行业一直受到资本的追捧。一些长期出租公寓经营者通过“租金贷款”的方式向金融机构筹集资金，玩“拿房-出租-租金贷款融资-再拿房”的游戏，规模迅速扩大。这被委婉地称为“金融创新”，但一旦出了问题，那就是一个愚蠢的账户，责任很难说清楚。近日，杭州丁家长期出租公寓因财务问题停止运营，导致房东、房客和金融机构纷纷遭殃，这是一个严重的教训。

如何抑制租金上涨？建立严格的约束机制

一线城市房租上涨的背后，有各种复杂的原因。然而，无论是受资本驱动还是供不应求，那些没有住房的租户最终将支付账单。中国共产党第十九次全国代表大会报告指出:“坚持住而不炒的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租而不买的住房制度，使人人有房住，人人有房住，是我们的承诺和责任。”

日前，北京市住房和城乡建设委员会会同有关部门，集中采访了自由式公寓、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业的负责人，明确提出了规范房屋租赁企业行为的“三不准”和“三严查”。短期内，这有望抑制房租上涨。从长远来看，要促进住房租赁市场的长期健康发展，必须建立一个刚性的约束机制。

首先，要加快出租平台建设，实行出租房屋统一管理，保证房屋信息的准确性和可靠性。二是加强市场规范和整顿，做好相关监管工作。最后，要增加市场供给，合理增加和匹配不同群体的租赁住房，特别是增加中低收入群体的保障性租赁住房供给。8月21日，北京市住房和城乡建设委员会宣布，为了增加租赁住房供应，近期将加快5000套公共租赁住房的供应分配。

“经济适用房”是年轻人在城市生存的底线，也是保持城市活力的基础。只有有效保护租户的权益，城市才能成为容纳年轻人和梦想的花园，成为创业和创新的热点。

来源：千龙新闻网