偏爱租房住的德国人 为何不怕租金暴涨？

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最近，租赁市场可以说一点也不平静。首先，一线城市房租上涨的消息引爆了朋友圈。然后，我爱我的家人(000560，诊所的前副总裁)，胡景晖，轰炸了同行业的长期租赁公寓，并撤出资本，以干预租赁市场。“几项重罪”，北京市住房和城乡建设委员会和其他监管机构集中采访了自由、互助住宅和蛋壳公寓等主要房屋租赁企业的负责人...

当时，舆论议论纷纷，各种声音一个接一个地出现。谁应该承担房租上涨的“大锅饭”？曾经我们赶不上房价，但现在我们赶不上房租？有什么方法可以遏制这种混乱吗？

众所周知，德国的租赁市场相对发达，其住房制度的运行在世界发达国家是一个奇迹。根据德国联邦统计局的数字，德国有8000多万人和4000万个家庭。只有45%的家庭拥有自己的房子，而其余的55%长期租房。

为什么德国人如此热衷于租赁？他们不担心飞涨的房租吗？今天，让我们看看为什么德国租房者如此冷静。

充足的住房供应

二战后，德国面临严重的住房短缺，因为它被炸成了废墟。因此，政府通过了《住房建设法》，在贷款、补贴、土地供应、税收等方面给予社会住房和自有住房建设优惠，并鼓励住房建设。现在，德国的房子基本上保证每户一套。

根据《德国统计年鉴》的数据，德国市场住房存量的主要组成部分是家庭，其次是专业供应商、小型房地产企业、住房合作社、市政当局和教会等。政府直接供给的比例很小。

德国的租金收益率一直稳定在4%-5%。此外，德国有严格的税收制度。房子越多，税收就越重。如果房屋是出租的，税收可以减免。因此，业主有足够的热情租房，获得稳定的收入，家庭已成为租赁市场上最重要的住房供应商。

1950年和1956年，为了鼓励大型住房企业在德国进行住房建设，《住房建设法》对私人主体建造社会住房给予政策支持，并给予长期低息贷款和补贴。但是，双方同意，在贷款到期之前，租金应按照成本价租给政府指定的家庭，在偿还贷款后，租金可以市场化。这项政策于2001年取消，保障性住房基本上转变为市场住房，市场住房是住房供应的主力军。

因此，德国有很多出租房屋。目前，市场化的供应商主要包括私人住房公司、保险公司、信贷机构、房地产信托基金和其他住房产权机构。以市场价格出租给租户，以赚取稳定的租金收入。

维护租赁权益

德国加大了对租赁需求的支持。首先是房租补贴。1965年，德国联邦政府颁布了《住房补贴法》(新修订)，规定了房租补贴和负担补贴，从而在经济上保障了租房者和房主的最低生活空间，维持了基本生活。然而，房租补贴考虑到申请人的收入、申请人的家庭是否符合申请标准的要求等。不同的水平对应不同的补贴水平。

第二，承租人有租赁保护和租金限制的双重法律保护。德国的租赁合同分为两种类型:定期和不定期。就期限而言，房东不能随意取消合同。如果房东想驱逐房客，他需要提前六个月通知，如果他想租十年，他必须提前一年问候别人。

此外，租金上涨也有限制。2013年生效的德国新租赁法规定，三年内租金涨幅不得超过15%，租金涨幅过快的房东甚至可能面临牢狱之灾。

第三，平衡法律，而不是“片面”的租户。德国新的租赁法也有一些保护房东的条款。以德国慕尼黑为例，那里很难租房。一旦有好房子出租，房东会首先询问潜在房客的重要个人信息，包括工作证明、个人信用记录、前房东的推荐信等。在收回租金时，房东有权要求房客修复房子，包括粉刷墙壁和修理地板。

如果房客连续两个月未能全额支付房租，房东可以要求房客搬走。对于以自己的名义租更多房子的房东，他们可以在德国购买保险，以减少空租金条件下的损失。

第四，租和买有相同的权利。德国没有户籍制度，所以房子上没有额外的福利。租户只需依法登记纳税，就可以享受当地公共资源和服务，不受产权限制。租房和买房没有区别，人们更愿意租房。

金融体系是健全的

德国的住房金融体系由商业抵押贷款主导，它也运行着一种独特的住房储蓄模式。住房储蓄系统是一个封闭的融资系统，独立于德国资本市场，因此存贷款利率不受利率变化的影响，如资本市场供求关系和通货膨胀。

固定利率的优点是居民还款金额固定明确，对居民很有吸引力。此外，政府还将提供储蓄激励和购买激励。低收入居民参与住房储蓄可以得到政府的奖励。

严厉打击房地产投机

德国有非常详细和严格的财产税制度，不仅为买房纳税，也为卖房纳税。算上公证费、法院土地登记费、中介费和财产税，在德国买房的交易成本占房地产最终交易价格的9%-15%。

德国规定，如果房屋在购买后十年内出售，出售所得将缴纳25%的资本利得税。

德国规定，如果公民在五年内购买超过三处房产，买房将被视为一种商业行为。首先，他们需要缴纳3.5%的营业税，为了利润，他们还需要征收额外的营业税。既然买房被认为是一种商业行为，它还需要缴纳19%的销售税。

随着这些政策的出台，投机者无法从房地产中获得巨额利润，因此没有人会去炒房，房价也将保持在一个稳定的范围内。

从以上四个方面来看，德国人愿意租房子，因为房子是供德国人居住的，每个人都有居住的权利。他们所享有的权利和公共资源不会因为“出租”而有所不同。此外，政府透过立法保障租户的权益，令租户安心，无须担心租金飙升或随时被淘汰。接下来是政府对房地产投机的严厉打击，这使得一些投机者失去了投机高房价的机会，房主也不会利用这一点来提高租金。

另一方面，我们一线城市房租飞涨有许多复杂的原因。无论是供给不足还是资金促进，没有住房的租户最终将支付账单。

“他山之石可以攻玉”。与德国的住房市场相比，我们会发现政府的政策、土地供应和我国消费者的需求都有很大的调整，房地产市场长效机制的建立可以全面实施。

毕竟，对于许多年轻人来说，不管他们在哪个城市，他们都需要一个舒适的家，否则他们就不能谈论他们的梦想和奋斗。就像李健在《陌生人》中唱的那样:“这只是戴岳旅游的一个窗口。”当你在路上迷路的时候，你可以看到光明。

来源：千龙新闻网