2018上半年50城出台调控政策 保障合理购房需求将是趋势

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总体而言，与2017年相比，2018年上半年，除了重点解决需求侧的调控外，还重点解决了“供给侧”的供需结构不匹配问题。短期需求侧监管(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(确保有效供给)共同发挥作用。

2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大和实施“有效供给”。然而，短期需求侧监管和中长期供给侧改革需要时间来互动并产生效果，市场供求形势仍然相对紧张。重点城市新建住房市场交易面积持续萎缩，各城市一线城市均出现下滑；三、四线城市的新房交易面积也有所下降，但绝对规模仍处于历史高位。

政策环境

调控的力度没有减弱

“有效供求”促进市场稳定

2018年上半年，房地产政策调控进入新阶段。一方面，我们继续积极抑制非理性需求，另一方面，我们注重调整中长期供给结构。

中央政府明确表示，调控不会放松，许多城市落实了地方的主要责任，并大力推行政策。上半年，调控力度没有减弱。截至6月底，50多个地级以上城市和10多个县市出台了调控政策，上半年海南经历了几次政策收紧。

图:2018年上半年监管政策的基本特征

图:2016年至2018年有监管政策的城市数量

数据来源:中国索引学会综合整理

图:2016-2018年限制购买和销售的城市分布

数据来源:中国索引学会综合整理

该政策侧重于扩大“有效供给”，并积极引入相关保障政策。今年5月，住房和城乡建设部明确要求一、二线城市在年底前完成2018年至2022年的住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位普通商品住房供给比例，大幅增加出租房和共有产权住房。土地供应量占新增住房用地供应量的50%以上；在融资层面，上半年住房租赁市场融资渠道建设取得显著进展。一是政策明确了住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域；其次，保险基金已被允许进入长期租赁公寓市场。

大城市相继发布了住房开发计划和中长期土地供应计划，以实施“有效供应”。上海、北京、深圳等城市将在未来住房供应规划中扩大政策性住房和租赁住房的比重，住房供应基本上体现为普通商品住房、政策性住房和租赁住房4: 4: 2的三分结构。同时，开辟渠道，确保“有效供给”。一是土地供应方的保证(出租房屋和共有产权房屋的土地比例；集体建设用地修建出租房屋)；二是开发端的改造(北京提出限价房中可售住房的销售限价与评估价格之比不高于85%，收购转换为共有产权房)；三是盘活存量面(包括盘活集体闲置资产、扩大土地出让主体、盘活各种闲置资产等)。)。

总体而言，与2017年相比，2018年上半年，除了重点解决需求侧的调控外，还重点解决了“供给侧”的供需结构不匹配问题。短期需求侧监管(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(确保有效供给)共同发挥作用。

我们相信，在短期内，这一轮调控周期将会延长，城市政策将会更加精确。在整体调控不放松的前提下，通过差别化调控确保合理的购房需求，并对调控过程中出现的新问题进行微调将是大势所趋；中长期来看，以政府为主提供基本政策支持住房，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，新一轮集体建设用地入市、资产证券化、房地产登记联网、个税等领域的制度改革和创新将迅速推进，相互衔接，促进房地产长效机制的建立。

(中国指数研究所)

来源：千龙新闻网