碧桂园5508亿成绩单背后 杨国强也有烦恼

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“一边是火焰，一边是海水”，这是目前对杨国强最好的描述。

还记得碧桂园2017年的表演大会吗？那天，杨国强打着红领带，从碧桂园拿了一张价值5508亿元的成绩单，笑了三次。

他有理由感到高兴，因为碧桂园2017年实现合同销售额5508亿元，同比增长78%，首次超过万科的5298亿元和恒大的5009亿元，成为行业第一。

2018年上半年，碧桂园以4120亿元的销售额创下历史新高，并开始以行业第二、第三的万科和恒大引领整个行业。

杨国强花了19年时间带领碧桂园突破1000亿元的销售大关，然后只用了4年时间就完成了从1000亿元到5000亿元的跨越。

不过，杨老板也有烦恼。

首先，房屋质量问题经常出现。2018年1月，郑州碧桂园业主发现房屋主体已沉降，室内墙面大面积开裂。许多谈判失败后，横幅被拉出来捍卫权利。

然后是关于广告和合同的无休止的争论。2018年3月，来自马来西亚和新加坡的数十名业主向马来西亚政府住房仲裁法庭投诉。“实际情况与碧桂园的广告不一致。房屋本身存在质量问题，消防等配套设备不齐全。”

同时，咸宁碧桂园与其业主之间发生了近90起法律纠纷，涉及房屋买卖合同、商品房预售合同等纠纷。

最糟糕的事情是工程事故。7月27日凌晨，安徽省六安市碧桂园城市之光工地发生墙体和活动板房倒塌事故，造成6人死亡，16人受伤。

此前，6月24日，碧桂园在上海奉贤区红树林也发生了一起事故。售楼处六楼屋顶混凝土浇筑过程中，模板倒塌，许多工人倒下，造成一人死亡，九人受伤。

一时间，关于碧桂园的各种投诉、纠纷和事故接踵而至，杨老板被团团围住。

是的，历史上，杨国强一直视产品为生命，视服务为生命，视人才为生命。它怎么能不被包围呢？

起初，他对产品的投资没有限制。一方面，杨国强从麦当劳学到了搞标准，“可以统一，一切统一”，另一方面，他从沃尔玛学到了搞薄利多销。“只要你每平方米能赚100元，你就愿意做。”

为了保证质量，碧桂园的所有图纸设计、土建施工、水暖安装和景观设计都是我们自己完成的。此外，杨国强还有自己的沙场和水泥厂，甚至还有自己生产的砖块。“外包不能保证质量。”

因此，碧桂园的房子很划算。2001年，广州碧桂园凤凰城在开盘当天就创造了600套销售神话，相当于一分钟内卖出一套别墅。

起初，他对服务投资没有限制。1997年，杨国强在顺德碧桂园设计了一个人工湖用于垂钓。起初，一个人收了10元钱，后来店主抱怨说:“很难有地方玩，还能收钱。”所以，指控被取消了。

老人每天都去钓鱼，而且鱼越来越少了。“为什么人们不喜欢钓鱼？”“那就去买两辆鱼车，让他们去钓鱼。

但是老人又抱怨道:“你为什么要喂鱼呢？”鱼不上钩。因此，杨国强第三次给物业管理部门打电话，“不许喂鱼”。

2003年，一张200万的发票被广州凤凰山庄的业主不小心扔进了垃圾桶。

杨国强派出10名工作人员沿着社区监控录像，冒着倾盆大雨，跟踪他们到15公里外的垃圾处理厂。最终，收回了200万张发票。

起初，他对人才的投资没有限制。2013年春，杨国强会见了平安集团的马明哲。“你管理着平安数万亿的资产。秘密是什么？”“没有秘方。我只是用优秀的人，很多人年薪1000万。”

结果，他立即给前总经理、时任中国建设第五局局长的莫斌加薪，一口气涨到了605万英镑。此后，江湖上流传的一个故事是，杨国强给人力资源部总经理下了一道死亡命令，“给你300亿，你就找我300个人。”

就这样，原中海集团董事朱荣斌担任执行董事兼联席总裁，年薪553.6万元。

中国建设银行前高管吴建斌以619.5万元的年薪出任首席财务官。

就这样，碧桂园正式开启了现代人的“三个垃圾箱”。

有1400多名职业经理人和300名医生。例如，澳大利亚碧桂园总裁胡国涛和首席战略官余润泽博士以前在世界银行工作过。

2017年，杨国强推出了海外博士生招聘计划。" 200名医生在海外招募并在海外工作。"

人才的背后是激励机制、结构重建和不断变化的管理思想。

杨国强最引以为豪的激励计划是“成果分享”，“分享20%的税后利润。”2014年，在碧桂园的年终总结会上，他给了37位地区总裁和项目总经理2亿元，平均每人500万元。

同年，杨国强发起了碧桂园历史上的“十月革命”，并实施了“同心共享”激励机制。“员工投资项目，从投资中受益，通过超额利润支付股息，并一起赚钱。”

自然，每个人都已经绝望了。结果，碧桂园当年的销售额飙升至1060亿英镑，是去年的两倍多。

刘森锋是江苏地区的主席。他在一个项目上投资了500万英镑。"他所有的净资产都投资在这里，甚至连房子都抵押了."你说，那打不倒鸡血。

“这两年我在碧桂园长大了很多，头发也少了很多。”

“我一年减了15磅。”

“每月的高管会议都是基于业绩。如果你想坐在前排，你必须努力工作！”

每天晚上9点，碧桂园总部办公室灯火通明，天天如此！当然，年底的分红也很快，有几十笔超过了2000万英镑。

正因为如此，自1992年顺德第一个项目启动以来，杨国强一路飞跃，一路驰骋。短短几年内，敏捷、和盛创展和R&F地产就远远落后了。

在产品、服务和人才的支持下，杨国强通过项目的高周转率，将速度发挥到了极致。“在4个月内卖掉大楼，在5个月内偿还，6个月内现金流为正数。”

速度一直是杨国强最自豪的事情。的确，其他人不能以那样的速度做这件事，但只有他能。

在短短的三年时间里，碧桂园的项目已经遍布中国100多个城市，包括住宅、商业、旅游、度假、特色城镇等类型。

那么，为什么一年后碧桂园发生了180度大转弯，杨的老板坐在火山口受苦呢？

萝卜泥快吗？错了。这已经不是杨国强第一次遇到这种情况了。

2014年冬天，首席财务官辞职，带走了整个财务团队。许多项目甚至无法计算成本价，碧桂园的股价一直在喋喋不休。投资者关系办公室的人每天都被责骂。

杨国强就是杨国强。他很快启动了全国营销。“它已经与全国2800多家中介机构签署了代理协议，佣金非常丰厚。”果然，奖赏下一定有勇敢的人。仅在一个月内，就动员了20多万人向碧桂园出售房屋。

结果，碧桂园终于实现了年初1280亿元的销售承诺，其中近一半的销售额来自老业主。

房地产正在见顶吗？错了。代表中央政府意志的中央企业和国有企业仍在各地以高价收购土地。

是的，北方、广州和深圳的房地产增长率已经放缓，但许多二、三线城市的房价又上涨了。许多市政府不得不采取六项措施:“限制购买、限制贷款、限制价格、限制土地拍卖和限制商业和住宅变更。”

因此，对于全国布局的碧桂园来说，尤其是在二三线城市，是不可能卖掉房子的。

因此，唯一的解释是资产负债率上升带来的压力。

数据显示，碧桂园2017年负债总额为9000亿元，是2016年的两倍多，负债率高达89%，比行业负债率高出近25个百分点。我们应该知道，2017年碧桂园拥有的1000多个项目中，超过一半是通过并购获得的。

然而，海外债券发行受到严格控制，200亿美元的公司债券最终死亡。

碰巧赶上了过去10年来最严厉的宏观调控。自2017年以来，中国去杠杆化的序幕已经拉开，房地产企业的融资规模、渠道和方式都在缩小。杨国强突然感到了压力。

万不得已，杨国强只能鞭策快牛，进一步提高销售周转率。"任何部门都必须关注高流动率，并为高流动率让路."

在2018年3月的内部会议上，他要求员工通宵完成图纸，第二天汇报施工情况，退市后一天内拿出计划，退市后开始工作。

当然，惩罚措施也极其严厉。“如果项目在退市后开始，项目负责人将获得20万元的奖励，延迟一天后奖励将减少1万元，并处以相应的罚款。如果超过40天，将被解雇。如果在3个月内开业，项目负责人将奖励20万元，超过7个月将被解雇。”

幸好死骆驼比马大，所以我相信杨老板，这个习惯了大风大浪的人，很快就会带领碧桂园走出低谷。

然而，碧桂园里唯一的“三个箱子”是莫斌。吴建斌于2017年4月辞职，朱荣斌于同年6月辞职。接下来，杨老板需要认真考虑其他高管能做些什么。

然而，CDB的政策贷款审批权限已经改变。我们应该知道，在过去的两年里，三、四线城市的房地产价格飞涨，主要是由于棚改货币化。

接下来，碧桂园手里的三、四线城市的项目储备在拓谷依然会着火，这是杨需要认真考虑的问题。

来源：千龙新闻网