下半年楼市猜想：“大稳小乱” 房企获喘息之机？

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粘在一起。

如果我们要用一个确切的形容词来描述2018年上半年中国房地产市场的整体环境，那就是相持不下。

在一、二线楼市普遍存在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限购)的背景下，一些一、二线城市的一、二手房价格“倒挂”现象日益严重，而一些三、四线城市则经历了一波“破万”狂欢。

买家担心房价上涨，开发商则为日益紧缩的融资环境所困扰。

作为一家高杠杆资本密集型企业，有限的融资渠道无疑对房企不利，严峻的融资环境将进一步影响房企的土地收购。

在下半年的战场上，房价走势如何？房地产企业能得到喘息的机会吗？房地产企业的征地趋势会改变吗？

据许多接受采访的业内人士透露，中国房地产市场将在今年下半年继续陷入僵局。然而，在这种迷雾中，仍然有一盏明灯在指引着购房者和房地产企业选择相应的策略，以度过下半年的"楼市迷雾"。

“房地产市场稳定而混乱”

房价总是影响许多人的心弦。

新城控股有限公司副总裁欧阳杰(601155)表示，今年下半年，房地产市场将普遍呈现“大稳定、小混乱”的局面。

“所谓的大稳定，即‘房而不炒’的政策将是一致的，房地产市场的监管将不会放松，尤其是在一线和二线城市。然而，在一些地区，人们对风险和危机的认识很薄弱，将会出现一种小规模的混乱局面——有些放松，有些收紧，有些压制。”欧阳杰告诉《国际金融新闻》的记者。

在这种背景下，一、二线城市难以继续发展，三、四线城市需要承担稳定房地产投资市场的重任。

苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任黄智龙指出，三、四线城市房价的强劲反弹，主要是因为房改带来了更大的需求，以及与一、二线城市相比价格优势较低。

“但现在三线和四线城市的去库存化已接近尾声，价格已升至一定高位。价格低迷的优势将在下半年逐渐消失。”黄智龙说。

所有三、四线城市的商品房市场会降温吗？

“这应该分开来看。一线城市周边或东部三大经济圈(京津冀、长三角、珠三角)的三、四线城市房价经历了一轮上涨，需求出现透支。此外，这些城市在政策调控的实施上与一、二线城市相似，因此，昆山、太仓等三、二线城市的房价将会下降。然而，中西部三、四线城市由于市场轮换的热度阶段不同，棚改进度不同，会有明显的差异。例如，在仍处于房改初期阶段的三、四线城市，其房价可能会在下半年升至空房。”该政策咨询研究中心主任张宏伟告诉《国际金融新闻》记者。

然而，柯睿信息集团研究中心副总经理林博指出，“工棚改造和货币化安置是两回事。”

6月25日，市场传出“CDB将工棚改造贷款审批权收回总行，全国工棚改造暂停”的消息。受此影响，房地产股票在6月26日集体暴跌。7月12日，住房和城乡建设部表示，各地要根据本地实际情况推进住房改革货币化。

尽管新闻发生了逆转，围绕舍改革货币化政策的话题已经被推到了风口浪尖。

“2018年，580万套工棚的总量没有变化，但如果将过去的货币安置改为实物安置，不会对住宅商品市场的需求方产生增量影响。需求没有增加，相应的房价也不应该大幅上涨。”林博说。

“呼吸空间”

目前，虽然一些热点城市仍存在一定的房价上涨压力，但对于目前的房地产市场，在“无房无炒”的精确政策下，地方房地产市场的混乱局面正在得到有效的调控。

另一方面，在这一监管背景下，上半年房企面临的融资监管环境日益紧张。

上半年最后两个月，包括幻想曲、和盛创展、R&F地产在内的房企相继暂停发行公司债券；与此同时，债务违约也相继暴露。

根据海通证券(600837)，房地产债券将在未来2-3年迎来到期高峰。在现有的房地产债券中，2018年需要偿还的金额为1613亿元，是2017年的2.3倍，下半年是上半年的近3倍。

资金是房企的关键。

被上半年收紧的融资渠道“窒息”的房地产企业，能在下半年得到喘息的机会吗？

对此，黄智龙表示，实体经济的融资环境可能在下半年出现小幅放松的迹象。从最近RRR央行的多次降息和流动性释放，到货币政策的转变，再到“保持合理、充足的流动性”的表述，紧缩的货币政策环境和融资环境将不复存在。

“但是，房地产市场可能是一个例外，住房企业的融资环境将保持紧张，但进一步收紧的可能性不是太大。传统渠道对大型住宅企业和行业仍有天然偏好。房地产行业的资产不良率低、抵押品充足、商业模式成熟等优势非常突出。”黄智龙说。

张宏伟认为，虽然下半年的融资环境会给房企一个喘息的机会，但从资金来看，第三季度是民营房企资金压力最大的时候，不会因为7月份RRR降息而有所改变。

哪里可以拿到土地

融资环境必然会影响房屋企业的征地。

数据显示，今年上半年，房企收购土地变得更加理性，但收购土地的总量和成本都有所下降。2018年上半年，20家代表性房地产企业累计征地6101亿元，同比下降12.4%。具体而言，今年上半年，房地产企业的土地收购量逐季度下降。

次区域来看，二线城市仍是房企布局的热点，征地占53.4%，一线城市和三、四线城市分别占12.3%和34.3%。其中，三、四线比例比2017年提高了8.5个百分点。

从数据来看，今年上半年，三、四线城市的土地市场并没有减少。

然而，林博认为，2016年和2017年进入三、四线城市的趋势导致了三、四线城市的土地市场过热，也使得一些在三、四线城市布局不太好的房地产企业考虑未来是否需要进入。

“最近，三、四线城市的土地市场经历了拍卖，招投标和拍卖的升水率也在下降。因此，我认为下半年房地产企业在三、四线城市征地的积极性应该降低。”林博说。

林博指出，“下半年将会有更多的并购机会，因为一些无法支撑的中小房企可能会出售资产。”

数据显示，2018年上半年，并购总量继续增长，且仍集中在一线和二线城市。大部分房地产企业仍然采取招标、拍卖、挂牌的方式进行土地收购，但并购比例持续上升，收购面积比例已超过20%。

随着市场集中度的快速提高，市场优质资源逐渐减少，2018年可能成为房地产企业在一、二线城市聚集和收购的最后一个窗口。

来源：千龙新闻网