北京全面限制“商改住” 个人投资“后路”被切断

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3月26日晚，北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，对商业和住宅项目进行了全面规范。

《商业日报》记者注意到，公告第一条明确规定，商业和办公项目应严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途。第二条规定，房屋建筑企业新申报的建筑经营项目的最小分割单位不得少于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

中原地产首席分析师张大伟认为，这项政策将直接影响北京至少60万处房产，可以预见，商业交易量将大幅下降。

填补监管空白

从最近在许多城市推出的限购令来看，大部分都是对住房的限制，而不包括在限购范围内的商业项目则吸纳了巨大的市场需求。

北京的“326”新的商业和住宅政策填补了这一规定空白。根据新政的具体要求，商业项目的最小切割单位定为500平方米；销售对象应是依法注册的企业、事业单位和社会团体，而不是个人；当一个人购买一个重新上市的商业和住宅物业时，他必须在他的名下没有房间，并支付五年的社会保障或税；商业银行暂停对个人购买商业项目的个人购房贷款；对于开发企业，完全禁止“由商转居”，中介机构不得以任何方式宣传商品房可以用于居住。

一般来说，投资者经营的项目是投资和分配资金。根据张大伟的说法，“市场上大约50~60%的商业地产是直接出售给个人的住宅地产”，可以发现，尽管个人不能购买仍在建设和出售的商业项目，但他们仍然可以购买重新上市和交易的地产。然而，新政对购买二手商业地产有严格的要求，严格限制商业地产的流通属性并进行投资

更严格地说，新政切断了个人购买重新上市的商业地产的财务杠杆，这无疑是对投资者的巨大打击。

北京“326”新政的处罚也非常严厉。对于改变生活的开发企业，土地部门将收回土地，商业银行将暂停该企业在本市所有项目的信贷；中介机构违规销售代理商经营的房屋或虚假宣传代理商经营的房屋的住宅用途的，注销机构将被备案，直至吊销营业执照。

成交量可能会下降

根据怡居研究院的数据，北京的酒店式公寓数量自2008年以来为11，511套，2009年为22，349套，2015年为29，547套，2016年为41，739套。

易居智库研究部主任严跃进表示，在2011年定期购房政策调整和2012年普通住宅市场复苏后，2013年供应单位数量开始逐年上升。总的来说，供应的增加与市场销售的好转有关。到2016年下半年，北京方面关于购买服务式公寓和土地供应的政策开始收紧。这种政策效应在2017年前两个月就有所体现，也就是说，供应的电视机总数只有770台。

在限购背景下，市场需求在公寓中释放，导致市场交易价格上涨。从易居研究所的数据可以看出，2015年酒店公寓的平均价格为26481元/平方米，2016年上升至29761元/平方米。令人惊讶的是，2017年前两个月的平均房价为45399元/平方米，比2016年全年上涨了53%。

事实上，在北京“317”的紧缩政策下，北京的酒店式公寓项目数量在3月18日达到了249个的新高。严跃进认为，受北京商品房政策的影响，酒店式公寓项目存在一定的恐慌现象。

关于市场前景的影响，张大伟直言不讳地表示，目前50%~60%的商业项目是卖给个人的，还有大约40%的办公产品，其中大部分是用于住宅用途，尽管他们并不居住。在这种情况下，市场成交额可能下降50%以上，而未来价格可能下降30%以上。

在北京“326”新政前夕，香港100强房地产企业之一的营销总监告诉《商业日报》，他们的商业和住宅产品可能会提高溢价，但政策的不确定性增加了，他们感到压力很大。

来源：千龙新闻网