楼市新政能挽回“清北”的硕士们吗？

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当北京楼市新政“周五见”出台时，其他八卦信息都很薄弱。

3月17日下午，北京市住房和城乡建设委员会、市规划和土地委员会、市住房公积金中心、市银监局和中国人民银行营业管理部联合召开新闻发布会，宣布新一轮北京楼市调控政策。

从内容上来看，这一政策仍然是在需求方面加以规范的。具体内容如下:

普通自住住房首付比例不低于60%，非普通自住住房首付比例不低于80%。

贷款期限为25年(不含25年)的个人住房贷款(含公积金贷款)暂停发放。

此外，企业购买的商品房至少需要3年才能上市交易。如果交易对象是个人，则应遵循北京的限购政策。

这项政策可以称之为"最严格的新政策":一套房和二套房的首付比例分别升至60%和80%，这是有史以来最高的。更重要的是，这一次推出了“还房还贷”的新政策，即只要有贷款购房记录(全国范围内)，即使允许继续认购一套，也要以60%甚至更高的利率购房，并加强购房限制。

这也是有关部门做出如此大动作的最后手段:自去年930新政以来，北京楼市出现了一种“越来越贵”的奇怪现象，居民购房难度加大，甚至成为清华北大高材生集体离职的热门话题。

房价迫使青北人离开

几天前，一篇名为《中国科学院一位科研人员的自白》的文章在互联网上引爆。在供状中，这位科研人员讲述了自己在北京奋斗多年，但最终还是去了南京的学区，这引起了很多共鸣:为什么你要在北京买一套房子，挤一辈子？由此，话题延伸到清朝北方的主人集体离开北京的现象。虽然字里行间有幽默，但笑声中有泪水。

受过高等教育的人在这种情况下也有同样的感受，有一群“土豪”在没有压力的情况下开了几间套房。

笔者了解到，不久前，一位三线女演员在充满自豪的南五环一口气拿下了六栋别墅。即使天气不冷不热，三线和四线的演员在北京也有超过10处房产。然而，一些研究人员，当他们的孩子到了上学的年龄时，仍然会弯腰找一间套房，最后逃离北京。

高价“老小”二手房

不管演员和研究人员的工作性质不同，我们可以在核心问题上谈很长一段时间，即房价增长率远远高于收入增长率。

即使他们不在高收入的金融或it行业工作，青北各种岗位的学生承认他们已经进入了行业中最好的单位，但他们仍然买不起房子，更不用说在普通单位工作的工薪阶层了。面对不断上涨的房价，定居北京的梦想遥遥无期。

为什么930新政没有抑制房价，反而把房价定得越来越高？

去年的政策未能抑制房价，不是因为政策本身，而是因为库存明显短缺。易居研究院智库中心研究主任严跃进向笔者透露，北京的新房供应量相对较少，即使在政策收紧后，仍有大量购房需求，足以支撑北京房价的上涨。

对于一线城市来说，住房需求似乎永远不会减少。仲量联行市场研究部主任周志峰告诉笔者，在北京、上海等一线城市，购房需求主要来自三个方面:第一，城市新移民对住房的需求；第二，当地居民对住房改善的需求；第三，投资需求。

周志峰认为，由于目前严格的外汇管制，一些原本在海外投资的人将资金投入一线城市的房地产市场，进一步推高了房价。

刚刚出台的新政策旨在规范和控制购房需求，为购买第一套房的居民提供更大的空房。

史上最严格的“周五见”

动荡的房地产市场终于迎来了历史上最严格的“周五见”。

在整个政策中，最具象征意义的一项是“处女贷款”(即“住房和贷款认可”，突出首笔贷款的重要性)，它首先出现在北京的房地产市场政策中。“处女贷款”是指只要你有在全国各地买房和贷款的经验，你就会失去低首付购房的资格。这不仅堵塞了通过离婚获得首套购房资格的漏洞，也防止了通过转移户口或缴纳社保的跨地区购房行为。

除了严格规范第一套房的购买资格外，对购买第二套房的监管要求也在不断提高。尽管新政给出了两个等级，60%的首付和80%的首付，对应于普通房屋和非普通房屋。事实上，当居民购买两套住房时，大部分首付款实际上是80%。原因是北京有很大一部分房屋是“非普通房屋”。

目前，北京普通住宅有三个标准:一是面积小于140平方米；二是容积率在1.0以上；第三，原则上，实际成交价格应低于该地区房屋平均成交单价或总套价的1.2倍。这三个标准，只要不符合其中一个，就不是普通的住房。只有1.2倍这一条件涵盖了北京住房的相当大一部分。

除了以上两点，二手房也将在新政中受到冲击。“317新政”后，原“未上市在途房屋”将被退回，相关手续将重新办理，直接降低单位时间二手房交易量；同时，在北京楼市新房存量不足的情况下，市场上活跃的房子大多是二手房。新政实施后，二手房将首当其冲。

总之，新政从规范购房资格、改善二手房购房条件和打击二手房三个方面抑制了改善和投资需求，促进了理性购房环境的形成。

尽管这被称为“最严格的”新政，但北京的这一轮监管并不草率。

在调控措施方面，深圳和上海远远强于北京。去年9月，为了给楼市降温，深圳让“处女贷款”回归江湖；次年11月，上海也宣布了新一轮限购措施，其力度堪比深圳。

深圳和上海的监管也收到了良好的反馈。目前，深圳的房地产市场是中国最稳定的热点城市之一。最近，有迹象表明成交量很大，但交易价格仍然疲软。严跃进表示，上海实施住房贷款认定政策后，效果良好。这充分表明，这种方法可以更好地控制非第一套住房需求，并为赢得供给增长创造一个缓冲期。

基于两地成功调控的经验，北京这一轮开出了强有力的药方，比深圳和上海更为严格。北京目前首套住房首付比例为35%(无贷款记录)，与上海持平，超过深圳；就“原始贷款”而言，它超过了上海和深圳，领先全国。

深圳的经验告诉我们，只要有关部门采取实际行动，控制房价不是问题。北京在这一轮严格的新政中，楼市的热情将逐渐减弱。

在317新政之前，全国11个城市开始升级和限制购买和贷款，但“原始贷款”措施尚未开始。专家预测，如果北京的新政有效，其他城市未来也不会排除这种做法。(新闻发布前，石家庄、广州等城市也升级了限购措施)

青北的尖子生能回来吗？

这一轮新政对首次购房者释放了善意，抑制了购房改善和购房投资。清朝北部的高中生真的会因为新政而停止离开吗？

尽管由于新政，潜在的购房需求将会减少，但归根结底，这取决于后续的供应。

新政实施后，市场交易有望降温，价格上涨趋势也将得到抑制。因此，近期北京新房交易价格可能会保持在一个稳定的水平，这对那些符合购房条件的人，尤其是那些没有购房记录的人是一个利好。至少会有更多的房子可供选择。

目前，有关部门对土地供应的态度更加积极。在3月17日的新闻发布会上，北京市住房和城乡建设委员会表示，将加快和增加商品房的土地供应。

值得一提的是，虽然今年北京商品房计划供应量较去年下降了70%，但从实际土地供应情况来看，今年北京已供应了109公顷商品房用地，完成了全年土地供应计划的42%，是去年同期商品房用地供应量的7.3倍。因此，北京今年商品房的实际土地供应量很可能不会低于往年的实际土地供应量。

然而，由于其教育资源，赶走中国科学院研究人员的校区仍然供不应求。对于没有购买第一套房的尖子生来说，这一轮新政可以减少买房的焦虑。

即使青北的主人能稍微松一口气，这一规定还能持续多久还不得而知。根据一种理论，如果供给方能够充分上来，或者供给能够迅速增加，预计在十九大之前政策不会放松，而在十九大之后或第四季度，供求将基本平衡，市场调控的力度可能会略有放松。

虽然很难预测这项政策何时结束，但优等生仍然需要抓住机会。

新政已经冷却了买房的热情，但房价不等人。周志峰表示，新政无法治愈过热的房地产市场。虽然上海的“还贷还房”措施取得了良好的效果，但考虑到一线城市的许多居民购买力较强，即使首付比例提高，仍有不少购房者。“别说首付是70%，还有很多人愿意全额支付。”一些居民的超强购买力仍将推高房价，这将使第一套房的买家望而却步。

与此同时，他警告称，新政实施期间可能会出现“意外伤害”。在提高需求的买家中，有些是“买一送一”，但新政将使他们推迟需求。如果房价仍在上涨，需求方的监管将伤害那些真正需要再次买房的人。

业内人士认为，从长远来看，优化住房供应结构更为有效。目前，商品房仍是土豪天下，自住商品房、限价房和廉租房的供应量较少。增加负担得起的住房可以让年轻人感到更安全。

根据截止日期前的最新消息，今年北京将建设和筹集5万套各类保障性住房，完成6万套，完成1.5万套自住商品房的土地供应。对于年轻人来说，这个消息可能比317新政更令人兴奋。

同时，从抑制购房需求的政策来看，专家建议采取更为详细的控制措施。例如，提高第二次购房和第三次购房的税收将比提高首付比例更有效。此前，香港用这种方法控制房地产市场交易，效果良好。

新政的出现或许给在北京苦苦挣扎的高中生带来了一线希望，但“经济适用房”和“经济适用房”之间仍有差距。除非有更好的措施，否则逃跑的高中生不会停下来逃离北上广。

来源：千龙新闻网