给买房迷茫族的21条中肯建议

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房价的趋势已经变成了城际，城市是一种预测。今后，最好不要大范围地询问房价。

在你买房子之前，你必须考虑你是想买新房子还是二手房。购买新房时，购房者可以使用的政策杠杆和资本杠杆较高，其定价大致可以视为批发模式；买二手房时，首付更高，但入住更快。它的定价大致可以被视为零售模式，这是更随机的。即使在同一个社区里，它的规模是一样的，但业主所报的价格可能相差几十万元。

批发模式继续谈判价格，而降价是为了给自己面子，更不用说这是政府替你与开发商谈判的替代品；零售模式下的价格谈判规模非常大。可以理解的是，同一栋房子在不同的时间会有成千上万的不同。当许多朋友遇到这种情况时，他们经常会惊呼市场一夜之间暴涨暴跌了多少，这是完全没有必要的。逐案交易有其特殊性。例如，如果人们装修得很好，不急于出售，就会影响报价预期。下次你遇到这样的情况，你应该冷静下来，了解幕后的原因，不要让自己轻易受到打击。

目前，政府严格执行一房一价政策，通过行政手段、预售许可证审批等强行接管开发商的定价权。，这相当于帮助买家积极降低价格，这是一个积极的因素。

04如果你有渠道或关系，你可以知道在一些房地产中有多少人通过关系买房，所以你必须在这个时候欢呼。这是一个非常可靠的进入市场的绿色信号，你将为你的犹豫付出沉重的代价。在过去的六个月里，至少有50%的皇家资本的房地产项目已经开业，相关家庭的比例高达70%。在一些明星项目中，相关家庭的比例高达90%。

单价不如总价重要。许多人买房子，特别注意单价，这是完全不必要的，他们害怕自己。总价决定了你的首付款和月付款。如果你能通过首付和月供的压力测试，不要太在意单价。

如果你能负担得起，选择最好的公寓类型和最稀缺的公寓类型。如果你一个人住，你就住在你选择的最好的公寓里；如果你投资，当你在二级市场上意识到这栋房子时，你的公寓在同一个社区面临的竞争会少得多。

此外，如果投资是纯粹的，一套40平方米的公寓在租赁市场上比一套60平方米的公寓更有投资价值。为什么？就租金而言，这20平方米的面积差距很难实现。换句话说，一套40平米的公寓的租金可能不会比一套60平米的公寓低很多，但你可以在购买时加大资本杠杆。

现在房价的绝对值不低，但有两个支撑因素:底价也在上涨，产品也在升级。五年前，总价500万元的房子很少配备新风除霾系统，但现在总价500万元或600万元的房子基本上配备了新风除霾系统作为标准。因此，我们应该用过去的老眼光来批判今天房价的不合理性。

概率非常重要。房价肯定会下跌，但当你买新房子时，你通常会至少在三到五年后评估未来。从概率的角度，结合基本面，过去、现在和未来，核心一线和二线城市房价上涨的概率大于下跌的概率。

9.不要对房价下调的调控预期过高。十年的历史表明，调控很少承担降低房价的责任。与此同时，监管和控制的升级往往会意外伤害到大多数需要它的人。我买了两次房子，这是一个严格的要求。因此，首付提高了两次。如果不是因为个性的爆发，两笔交易都可能被取消。我们周围的大量案例表明，许多买家在新政的最后一刻被阻止，这使新政的门槛提高了一英寸。因此，除非你是斯德哥尔摩的危重病人，否则你不应该赞美和期待新政。

买房时，价格的确是一个重要的参考因素，但当你做决定时，正确的姿态是少关注房价走势，多花时间研究周围的配套设施、政府的公共服务规划和产品细节。当你意识到房价以外的因素时，房价将不再是关键，你对它的容忍度与你的理解成正比。

11谈论北京房价。在北京的监管目标清单中，人口疏散先于房价下跌。未来几年，大量的医疗资源、本科大学资源、工业园区、商品房用地、轨道交通主要区域位于五环路和六环路之间，大量的市政公园、郊野公园和绿化带构成生态屏障。这意味着五环路到六环路将是未来几十年北京最适宜居住的主流区域。因此，从购房心理的角度来看，你应该克服自己对五环路和六环路的本能偏见和排斥。

当一个城市的公益资源的价值被人为压低时，这些资源需要找到一个代言人来表达自己。他们找到的最好的代言人是房价。因此，房价不是房价的缩写，它有着深刻的社会内涵，并具有反映教育、公立医院、市政公园和地铁价格的传导能力。这不是一个简单的数字，而是一个全市公共福利品的价格函数。

就预算而言，我通常建议在品牌大、物业好、价格高的社区买房。高是合理的。花些时间研究它为什么这么高，要比纠结于赔钱和赚钱的小事更有意义。

如果你有机会在一个大型项目的第一阶段开始时买房子，你通常应该受到祝贺。无论从开发商的财务策略还是从市场趋势来看，第一阶段的开盘价都将是一个非常合适的锚价。这是未来开发商定价的基准。让我告诉你一个故事:我曾经听万科的一个朋友说，万科从来没有一个项目的开盘价上涨不到60%。

许多朋友都担心安全问题。这个问题本质上是一个如何应对贪婪的问题。你只是担心你赚不到更多。你甚至可能会担心，一旦你在房价上涨的前夕卖出，你的一生将会被打上傻瓜的标签。相信我，人们通常会取笑那些赔钱卖房的人，而不是那些收入不够的人。你永远不能为自己赢得最后一枚硬币，所以我希望你有一个好的态度。更重要的是，你经常花钱买一栋更大的新房子。别忘了你可能会卖掉更多的旧房子，但你也必须为那栋新房子支付更高的价格。所以，扯平了。

16关于赔钱。相当多的人不明白房价的原则，但是他们在进入市场的时候被过度纠缠了。归根到底，他们害怕购买U型左侧山腰区域。这对你来说太苛刻了。如果你相信你能站在U形的右边，在六个月到一年后快乐地玩耍，为什么还要为那三个瓜和两个枣而烦恼呢？在买房的市场上，孩子们丢西瓜、捡芝麻的故事比比皆是。归根结底，是你的心理状态拒绝让时间成为你的朋友。因此，当时间生气时，它会把你带到沟里。

17有些人买房是为了赚大钱，而挣得少的人则是亏损。有些人买房是为了保护自己的资本，而不是赔钱。有些人的心理期望介于两者之间。那些在朋友圈子里买房晒房子的人是不会被讨论的。但是以上四种人都是买家的敌人。你努力攒钱买房是为了找个地方住，但以上四种人都有自己的虚荣心，他们对房价的态度构成了房价下跌的天然屏障。尤其是二级市场，经济环境明显不好，观望周期很长，但房价一直紧咬不放，熬过了冬天，到了春天，让人目瞪口呆。请注意，房价预测中最难描述的原因是这种隐藏的心理。你认为他们应该顺应大势，但你从来没有想过人们在房价上有很强的自尊心和冬眠能力。这四种人是房价的天然盟友，也是你周围可怕的敌人。

18一个好的财产是当你买房子时最容易被习惯忽视的情人，但它影响最重要的一个。交房后，你的房子能否保值增值取决于政府的公共产品、行业的涨潮以及房产是否强大。好的房产是你房价的最佳监护人。下次出门记得友好地问候保安。

写完这里我会再谈海南。海南的房价已经大幅上涨，毕竟现在还处于旺季。它有许多上涨的因素，但是不要忘记价格已经停滞了相当长一段时间。如果你不是一个时间充裕的人，不建议你在海南买房。全国各地都有赚钱的机会。当你去海南旅游时，住在酒店会更自由和放松。不要让自己难堪。我不认为神话会降低未来的价格趋势。比海南的房子更贵的是稀缺的天气和环境。它不属于一般人(603883，买)，而且价格也不会太接近人。但你说过它会一直上升。我建议你先问问巴厘岛、马尔代夫和芭堤雅等友好城市和国家的态度。

谁还在买房子？许多文章说他们在90年代后没有买房子，因为他们的父母买得太多了。每当我读完这类文章，我都能听到字里行间拍打我脸的声音。也许他们的父母已经买了足够的房子，但是房子是不可移动的。他们90后、00后和10后出生的孩子最终将来到北京和各省会城市接受爱情、房价和财富方面的再教育。其他地方有500套房子，这不是不买房的理由，而是买房的雄厚资金。

此外，国家出台的二胎鼓励政策似乎已经率先在房价市场上实现了。在现实生活中，房地产开发商已经享受到了房价的二胎政策红利，许多人在孩子出生前就已经提前花掉了房价。这激发了改进的需求，就像火车头一样，提升了前端的高端需求，拉动了后端的刚性需求，并正式启动了连锁反应。那些认为人口老龄化和低生育率是城市房价挑战的观点太过宏大而难以叙述，该如何说呢？你不是家长，你不了解这种事情。

21关于学区，不要太相信开发商的承诺，也不要把销售员大声的学区说辞当真。受许多现实条件的限制，房地产显然是在学校区，但你买房子时却买不到。但是很少有人告诉你真相。

我个人认为，学区住房的重要性被夸大了，它的核心竞争力也与中国教育一再强调的资源配置的公平和公正背道而驰。一旦政策改变，你的房价在市场上大幅下跌需要几分钟，这可以从许多家庭经历中得到例证。许多人认为教育是公平和公正的，这意味着雷声大雨点小。然而，那个雨滴真的越来越大了。一旦它落到你的头上，每一滴都会伤害你100，000点。

来源：千龙新闻网