变相首付贷“顶风作案”小心 “馅饼”变“陷阱”

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“首付6万元在海南买房”，“开发商协助筹备”，“额度限制，先到先得”...白领魏晨(化名)看着嘉兴房地产传单上诱人的介绍，有点感动。

按照正常操作，如果陈为买下这套68平米的公寓，他需要支付30%的首付，也就是近27万元。分期付款后，你只需支付60，000元的首付款。这对一个没有多少积蓄的小白领来说很有吸引力。

然而，陈为有点犹豫。这个操作符合吗？对于投资者来说，“分期付款”是“馅饼”还是“陷阱”？

分期付款的诱惑

近日，有媒体报道称，随着房地产市场持续低迷，以燕郊为首的北京周边地区的“房地产投机”已经降温。为了吸引买家，房地产开发商和中介机构非法引入了“首付”和“分期付款”等措施来减少首付，导致一些房产的首付最低为8万元。

据《国际金融新闻》记者采访，这种情况也发生在上海周边地区。上述让魏晨感到有些兴奋的房地产是位于嘉兴平湖的当代和山月现代。

根据当代鹤山月房产的宣传内容，他们推出了“分期付款”服务。根据不同的公寓类型，首付只需6万到8万元，其余首付将在3年内付清。

记者了解到，目前当代和山月建筑的每平方米单价约为13000元，单位主要是68平方米和88平方米，即每套约为884000元和114.4万元。

根据有关规定，第一套房首付比例为30%。据记者粗略计算，在正常运营情况下，68平方米和88平方米的房屋分别需要支付首付款约26.5万元和34.3万元。

那么，为什么这个物业可以给这么低的首付呢？

随后，《国际金融新闻》记者在官方网站上致电当代鹤山岳现代艺术博物馆售楼处进行咨询。

当代及山月现代艺术博物馆售楼处工作人员告诉记者，“只要首付款在6万至8万元之间，其余部分将由开发商指定的小额贷款平台提供给客户，客户将在2至3年内按时向金融机构还款。”这种模式类似于额外的金融信贷服务。”

但是，银行对首付资金来源的审查非常严格。这次行动不会被发现吗？

对于记者的质疑，售楼处工作人员肯定地表示，这部分贷款是购房者直接与小额贷款平台签订的，开发商对此予以担保。这种模式是离线进行的，不会进入银行的信用信息系统，因此在后续的抵押贷款过程中不会出现问题。

转移模式是否兼容

《国际金融新闻》记者发现，市场上有两种主要类型的“首付分期付款”服务模式:

一是买受人支付一定比例的首付款后，剩余部分可延迟一段时间支付给开发商，一般在3-6个月内，并可分批偿还，在此期间开发商不收取任何利息。

另一种是在买家支付一定比例的首付款后，其余的开发商用自己的资金或指定的金融机构以贷款的形式贷给买家，买家每月按期偿还本金和利息，还款期限通常超过一年，一般为二至三年，类似于购买信用贷款。

那么，上述两种“分期付款”模式符合吗？

对此，中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，首付是否违规不能一概而论，要看其商业模式。

张大伟解释说，对于大多数期房来说，从能够出售到将房子拿到银行进行抵押贷款大约需要一年时间。那么，在此期间内，如果开发商允许买方不要以延期首付和少付的形式一次性支付首付，并允许他们分期付款而不收取利息，这在某种意义上并不违反规定，这相当于给买方一个相对较长的融资期而不增加杠杆。

对于第二种方式，张大伟指出，如果首付延长至2至3年甚至更长时间，而金融公司被发现以贷款的方式贷款并收取高额利息，将会增加买家的还款压力，这相当于增加了一层杠杆，是变相的首付和非法操作。

显然，当代和谐现代艺术博物馆属于第二种方式，这也意味着该物业涉嫌非法经营。

为什么“首付”一再被禁止

“这是房地产行业的普遍现象。“首付分期付款”不仅是最近才出现的，许多房地产公司也在这么做。”从事房地产销售多年的人告诉《国际金融新闻》记者。

在分析师看来，首付分期付款实际上是为了规避监管的冲击而将首付贷款转为自营。

早在2016年，住房和城乡建设部等部门就发布了《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或配合其他机构提供首付贷款等非法金融产品和服务；2017年，住房和城乡建设部、央行、银监会联合发布了《关于规范住房融资、加强反洗钱工作的通知》，禁止房地产开发企业和房地产中介机构违规提供首付融资、首付分期付款和变相首付。

那么，为什么一再禁止这种非法行动呢？

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，在房地产市场持续低迷的情况下，开发商往往会推出“首付”和“分期付款”等政策来刺激销售。尽管知道这是违法的，但房地产开发商还是幸运地偷偷玩了“边缘球”。

张大伟还说，“很多开发商之所以愿意选择这种方式，是因为它不仅可以降低购房者的门槛，还可以增加房屋的销售量，而且对自己的促销没有太大压力，为什么不呢？不过，目前这种现象仍主要发生在小城市，房地产项目高度隐蔽，地方监管机构可能还找不到。”

另一位资深房地产业内人士直言不讳地告诉《国际金融新闻》(International Finance News)记者:“我们的老板勇敢、饥寒交迫、畏首畏尾，收到了很多法院传票，但没有受到严厉处罚，最多只会被罚款。”

“边缘球”隐藏着风险

事实上，仍有很多人对首付款持不同看法，认为首付款可以解决一些暂时经济困难的人的住房需求。然而，业内人士强调，这就像饮鸩止渴，利大于弊。

首先，首付分期付款产品大多提供给没有购房能力的低收入人群，这将加剧他们的信用透支，增加购房者的杠杆和还款压力。

“开发商公开向这类购房者提供此类服务，存在诱导行为。如果客户在首付款中有债务，那么后续抵押贷款的压力就非常大。”严跃进说。

一名银行职员还表示，购房者需要理性地考虑自己的承受能力。“分期付款首付”似乎缓解了首付压力，降低了购房者的购房门槛，但实际上却增加了购房者的还款压力。如果抵押贷款在还款期内发生违约或未能按时还款，不仅会根据合同收取较高的罚息，而且违约抵押贷款的信息也会记录在银行的信用信息系统中，未来金融业务的处理将受到限制、拒绝或附加高要求条款。

第二，由于“分期首付”和“贷款首付”往往收取很高的利息，这也意味着购房者的融资成本可能会增加，使他们脆弱的财政收支雪上加霜。

《国际金融新闻》记者从当代鹤山岳现代艺术博物馆售楼处了解到，业内“分期付款”的利率一般在7%至8%之间，如果资质较差，可能高达9%。

12月3日，一位房地产销售员告诉记者，他们最近换了一个合作平台，“分期付款”的利率再次上升。以前被告知的8%的利率已经不可能了，现在利率大约是8.8%。

第三，首付款分期付款可能导致各种矛盾或经济案件，增加社会不稳定。例如，由于房价下跌，许多房地产都给房主带来了麻烦；少数购房者在误入高利贷后无法及时还贷，因此随时可能面临暴力催收。

据上述资深房地产业内人士透露，会有一定的风险。在银行住房贷款审批过程中，如果发现买受人从其他金融机构借入了大量资金作为首付款，买受人需要在规定时间内归还资金并补足“真实”首付款。否则，如果你失去购房资格，你将与房地产公司和金融机构发生纠纷。除存款损失外，金融机构应支付利息或手续费。一般来说，分期付款的购房者并不富裕，如果他们再次遇到这种情况，情况无疑会更糟。

来源：千龙新闻网