香港楼市冷风劲吹：15年大牛市告终？

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在楼市降温的逆风中，香港屯门的新楼盘景俊推出了一套面积仅为128英尺(约11.9平方米)的超小型公寓，创下了177英尺(约16.4平方米)的新纪录，成为香港历史上最小的公寓。媒体和网民对这种超小型公寓的嘲讽也从“单元板块”升级为“龙床板块”。

不仅公寓类型很棒，而且景俊的平均价格也是该地区最高的——16，900港元/英尺(约182，000港元/平方米)。然而，“龙床盘”却没有“细胞盘”卖得火热的运气，在“收票”的第一天只收到12票，相当于推盘数量的1/6。

近年来，如此低的首日购票数据在香港楼市非常罕见。甚至在台风“山竹果”来袭的前一天，同一地区的一家房地产公司在第一天就获得了超过40%的投票。

新房不再畅销，二手房业主也失去了信心。“价格分割”、“折扣”、“侵蚀”甚至“价格操纵”的新闻不断出现。这是香港15年上涨周期的终点吗？

香港中介机构开始“淘汰最后一名”

石永清又犯了一个错误，因为他错误地判断了房地产市场。

作为中国房地产经纪行业的老教父，香港房价的最新预测是，房价将从高位回落5%，个别回落10%，未来两三年还将继续回落，成交量也将从高峰期回落50%至60%，从年中回落30%至40%。他还建议那些想套现的人，“只有降价”才是出路。

就在五个月前，他将今年香港房价上涨预测从8%至10%上调至15%至20%。他还说，香港的房地产市场已经从“上升到不信”到“上升到迷信”。

史永庆判断失误，中原地产因突变而自然瓦解。

香港中原地产10月份的佣金收入约为1.8亿港元，较上月的2.6亿港元下降30%，为今年2月以来的首次环比下降。

如果表现不好，中介自然不会留住闲人。香港中原地产规定，经纪人每月需要为公司创造68，000港元的佣金。但截至9月，中原地区仍有500家券商年累计佣金不足10万元，占券商总数的10%，其中200家券商尚未开据。如果这种情况持续到年底，这些零绩效的员工将会收到公司的“严重警告信”，他们很可能得不到续约。

中原地产的老对手米德兰地产(Midland Realty)提出了一个保守秘密的旧规则，要求在该集团表现最差的100名员工中，10人必须离职，55人应休三个月的无薪假，其余35人在主管的保证下可以免除责任。米德兰的高管们还表示，他们将要求地板店老板减少租金，甚至放弃一些非核心地板店。

从“价格分割”到“折扣”，所有者通过获利来支付

中介机构正经历一段艰难时期，在他们身后是自然被遗弃的二手房交易。

自8月份以来，香港楼市一直充斥着“拆价”的声音。

起初，主要是“滞胀”，一些业主在竞价的基础上小幅降价，但最终的交易价格一般不低于市场价格。业内人士谁不想看不起房地产市场坚持认为，“价格分割”只是一个“情况”，而不是一个普遍现象。

然而，自10月份以来，一些房地产的市场交易价格已开始明显下降。

黄埔花园一套466英尺(约43.3平方米)的两居室公寓最近以680万港元的价格售出，比业主的出价低110万港元。今年7月，同一类型的公寓以900万港元的最高价格售出，9月份的总成交价为793万港元。

沙田第一城一套“王楼”三居室的业主降价132万港元，最终以1048万港元售出。今年8月初，同一户型同一栋楼的成交价格仍为1328万港元。

根据香港中原地产的数据，11月份香港九龙四大基准房产的交易价格从7.1%下降到12.9%。香港房地产市场的这些区域性基准，加上二手房交易的频繁，最能反映当前的房地产市场形势。

虽然楼价的下跌已经尘埃落定，但香港著名的地产商何仍然认为，绝大部分减价的交易个案都是“停赚离市”，因为持有多年已经赚了一大笔利润，当它们实现时，自然不在乎几个百分点的利润，即所谓的“折扣”，所以会“得意地减价”。因此，“当这些投资者陆续出货时，预计房价下跌的速度和幅度将会放缓。”

事实似乎是真的。在上述沙田第一城的交易案例中，业主于2014年以778万港元购买该单位，即使利润为132万港元，持有该商品4年的账面收入仍为270万港元。

“侵蚀”的案例首次被发现，一些业主丢了钱逃跑了

然而，意见跟不上变化。

随着降价的声音，一些业主不再平静。

11月，房地产市场开始出现许多“侵蚀”案例。

所谓的“侵蚀”比“折扣”更进一步，因为业主失去的不仅是房价上涨带来的收入，还有他们自己的部分本金。

11月初，位于东涌东堤湾畔的一套1，159英尺的公寓以1，188万港元的价格售出，比4月份上市时1，700万港元的出价低了512万港元。最初的所有者在2015年购买该房产时，总价格为1200万港元，但在持有三年多后，损失了12万港元。

在相对“非主流”的投资市场中，一些案例的“侵蚀”比例较大，持有时间较短。

今年8月，一名投资者以150万港元购买了一个停车位，三个月后以110万港元出售，亏损40万港元。今年7月，该房地产停车位最高成交价格达到167万元。

在新的住房市场，也有买家谁是悲观的市场前景，谁愿意违约和"预订"。开发商没收了相当于房价5%的定金，直接损失20万港元。

有人亏本出售，有人趁商品价格低时抢购。香港著名风水大师、“玄学之天”麦玲玲被引述以1748万港元购买港岛住宅，同时代表各地开发商。店主要价2000万元，给主人打了252万元的折扣。

“银主”:崩溃前的最后一步

尽管“降价”、“打折”、“侵蚀”和“保留”一个接一个地再现，但真正的危险还没有出现。

从1997年到2003年，香港的房地产市场持续受到亚洲金融危机、911和非典的影响。许多房产下跌了70%以上，有10，000多处房产因供应中断而被银行没收。这种房产被称为“银主市场”。有超过10，000套“银主”，背后至少有成千上万的家庭已经成为负资产。

银行手中握有“银主盘”，因此它们应该迅速为自己找到买家，而大型机构在降价和倾销方面的效率和果断程度可以与普通所有者相比。随着大量银行进入市场，本已脆弱的房价受到严重冲击，只能继续下跌，进而将更多人拖入负资产的行列。

目前，香港楼市的“主要银盘”数量只有两位数，最多三位数，并不构成重大风险。然而，香港知名建筑评论家、集团首席执行官唐·警告称，如果“主要银盘”的数量激增，房地产市场离爆炸式增长不远。

与2003年不同，香港房地产市场的“银主”不仅是银行，还有2200多家金融公司，它们第二次甚至第三次提供抵押贷款服务。如果房产市场价格持续下跌，这些房产的价值将很快跌破贷款额度，然后成为“银主”。唐预测，这一数字可能达到19，000，超过2003年的规模。它们中的大多数需要比市场价格低20%到30%才能出售，这将使整体房价继续下跌。

想先加注还是结束牛市

石永庆之所以说“你迷信”，主要是因为各种楼市指标纷纷创下纪录，这违反了正常的规律，但楼市依然走自己的路，继续上涨。

然而，自今年第三季度以来，情况似乎发生了变化。

今年第三季度，香港人的按揭还款比例达到74%，高于44%的长期平均水平，也是20年来的最高水平。

小户型房屋租金收益率从2016年第三季度的3%下降到今年第三季度的2.6%，低于银行按揭利率。买房和收租已经成了账面上不划算的生意。

今年9月，住房抵押贷款数量环比下降55.6%，为20年来最大单月降幅。

最能反映香港房价变化的是史永清自己制定的“中原城市领先指数”。本周，中原城市领先指数为177.39点，较上周下跌1.00%，并连续9周下跌4.94%。与今年8月17日的历史峰值相比，下降了6%，并于今年4月回到了这个水平。在2008年11月金融海啸之后，所有八个单项指数连续三周下跌，这是第一次。

1994年以来中原城市领先指数

摆脱了亚洲金融危机后的五年低迷，香港房地产市场自2003年以来一直处于上升周期。即使在最近几个月，“削价”、“起价”、“止蚀”也相继出现，这反映在历史的轴线上，从极右到极下只是一个小小的转折点。

随着时间的推移，这条轴线将继续向右延伸，很快就会知道这是2008年还是2015年的另一个“先升后抑”的小低谷，还是1997年的大萧条。

来源：千龙新闻网