房价下跌、利率连涨、土地流拍、地价走弱 楼市正浮现多重拐点迹象

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在高房价和超过70%的家庭资产是房地产的背景下，任何有关房地产市场的消息都可能引发许多空战争。根据中国指数研究院(China Index Academy)的数据，自2018年以来，全国房地产市场已有800多次土地拍卖，其中13次在一线城市，178次在二线城市，远远超过去年的拍卖量。

在高房价和超过70%的家庭资产是房地产的背景下，任何有关房地产市场的消息都可能引发许多空战争。目前，没有人能明确回答房地产市场处于什么阶段。然而，房地产市场已经显示出多重拐点的迹象。

转折点信号1:13个重点城市的二手房价格环比下降

根据中国房地产协会发布的中国房价数据，8月份中国34个重点城市中有13个城市的二手房价格较7月份有所下降。其中，8月份大连二手房均价为每套14563元，较7月份下跌4.2%，跌幅最大。8月份，天津二手房平均价格为每套25104元，比7月份下降了2.29%。此外，杭州、广州、石家庄、厦门等城市的二手房价格环比下降超过1%。

房价下跌的重点城市数量大幅增加，7月份只有5个城市。值得一提的是，北京和福州这两个城市已经连续两个月环比下降，北京在7月和8月分别下降了0.53%和0.42%。福州7月份下降了1.51%，8月份下降了0.60%。

转折点信号2:业主权益保护事件很多

二手房业主可能无法体会房价下跌的痛苦，而一些之前购买过二手房的业主已经非常不开心了。近日，有媒体报道称，合肥太和大院的房价从21000元降至16000元，引发早期业主拉起横幅维权。

这不是最近唯一的住房事件。例如，9月13日，滨江新城新希望(000876)未来海岸二期部分房屋价格低于一期，导致部分业主抗议“维权”。网上流传的excel文件显示，两个预售证书的差价为887元/㎡，单套总价的最大差价约为36万元。该房产的平均备案价格为17123元/㎡，精装修标准为4000元/㎡。

近日，福州平潭郑融大厦也发生了一起业主维权事件。据网络新闻报道，平潭郑融的房价是每套1.5万元。据业主说，许多中介的单价是12000-13000元。与此同时，一些在邮局酒吧的人说，许多业主在打开市场时以超过16000元的单价购买了它。换句话说，业主每套公寓损失了大约4000元。

转折点信号3:首套住房贷款利率已经上升了20个月

荣360发布的最新报告显示，今年8月，中国首套住房贷款平均利率持续上升，连续20个月达到5.69%，环比上升0.35%，同比上升11.13%。据报道，目前抵押贷款市场政策方向仍然偏紧，未来抵押贷款利率可能会继续保持在较低水平。

此外，一些分析师认为，国内和国际环境也可能迫使抵押贷款利率上升。北京时间9月27日凌晨，美联储宣布将加息25个基点，并将联邦基金利率目标区间上调至2.00%-2.25%。这是美联储今年第三次加息，也是自2015年12月货币政策收紧周期开始以来的第八次加息。此后不久，巴林、沙特、阿联酋等国家的央行纷纷加入加息阵营，香港和澳门紧随其后。

转折点信号4:土地拍卖数量达到历史最高水平

房地产开发商似乎已经嗅到了不安，土地拍卖数量今年创下新高。根据中国指数研究院(China Index Academy)的数据，自2018年以来，全国房地产市场已有800多次土地拍卖，其中13次在一线城市，178次在二线城市，远远超过去年的拍卖量。

回顾近年来房地产市场的发展，土地拍卖现象已经不是第一次了。2011 -2012年白城住宅用地出现了土地拍卖高峰，2014 -2015年又出现了一波土地拍卖。2018年，房地产市场的拍卖再次出现，拍卖的建筑面积和拍卖率继续上升，达到历史最高水平。

转折点信号5:土地溢价触及39个月低点

面粉比面包贵的现象也开始趋同。根据易居研究所的数据，8月份40个典型城市的土地交易费率为17.3%，比7月份低1.7个百分点，比去年同期低20.9个百分点。与历史相比，8月份的土地交易溢价达到了39个月来的最低点。

益居研究所指出，过去一年，地价率迅速下降，这与当地政府提高起征点价格和热点城市的限定地价有关。据预测，未来几个月，40个城市的土地交易溢价将继续下降。根据过去的短期规律，保险费率将下降到10%左右，然后趋于稳定。

地价疲软的信号也开始显现，平均地价连续五个月下跌。8月份，40个典型城市的平均土地交易价格为4472元/平方米，同比下降2.9%，同比下降17.7%。造成这一现象的原因如下:一是整个土地市场明显降温，甚至许多热点城市都出现了土地拍卖现象；第二，三线城市的交易比重增加，交易结构的变化降低了平均交易价格。

数据显示，自2016年9月达到峰值以来，平均土地交易价格涨幅一直在波动和下降。易居预测，2018年全国土地出让平均价格将保持正增长，但增速将略低于2017年，但预计40个典型城市全年将保持同比下降趋势。

转折点信号6:许多大兄弟开始看到空房地产市场

房地产企业的领导人也显示出看到空房地产市场的迹象。万科董事会主席于亮最近表示，我们今天面临的转折点是全方位的，包括政治、经济、国际和军事。在这个时期我们应该做什么？只有四个字:“融合”和“聚焦”，以“活”为基本要求，战略围绕“活”来保证万科的“活”。

由于白银时代的到来，万科失去了最高领导者的地位，它可能会对空.的演讲失去信心然而，作为上一轮房地产牛市的最大受益者之一，孙宏斌在2018年中期业绩会议上表示，这一规定的严厉程度远远超出预期，如此严格的规定将影响用户对房价的预期。

转折点信号7:万科保利更名为恒大多元化

看看你说的和做的。一些领先房地产企业的领导人加快了“看空".9月初，万科相关人士表示，“深圳万科房地产有限公司”将更名为“深圳万科发展有限公司”。9月12日晚，保利地产宣布同意将公司名称变更为“保利发展控股集团有限公司”。几乎与此同时，两家领先的房地产企业从名称中删除了“房地产”一词。尽管该公司否认“去房地产化”，但人们很难避免这种幻想。

另一家领先房地产企业中国恒大的行动，显然指向多元化。9月23日，恒大集团宣布已向广汇集团投资近145亿元，将持有广汇集团近41%的股份，成为集团第二大股东。今年6月，中国恒大投资67亿港元给贾悦婷的法拉第未来。

在进入汽车行业的同时，中国恒大的主营业务——房地产——显然有意去杠杆化。根据中国恒大今年的中期业绩报告，其最新的净负债率降至127.3%，比去年底下降56.4个百分点，比去年同期下降112.7个百分点。资产负债率也呈现同步下降趋势，最近一次为81.66%，比去年底下降4.59个百分点，比去年同期下降7.08个百分点。

来源：千龙新闻网