公积金和北漂们一起裸奔

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北京最近出台了“最严格”的公积金新政策，这使得没有买房的北票人突然变得愚蠢起来。根据新政，贷款金额与借款人的住房公积金存款期限挂钩，每存款年贷款10万元，最高贷款120万元。网友们嘲笑道:“北漂可以努力在北京安家。这一次，连家里人都买不起。”北京住房公积金中心说，如果你买不到房子，就租房去找。

楼市调控的目的是打击高房价和房地产投机现象，但不可避免地会“伤害”一些有需要的消费者。“还房还贷”、贷款额度与存款期限挂钩、提高首付比例、降低贷款额度等新政策，对刚刚需要的年轻购房者造成了巨大的冲击。新政使购房者的商业贷款或首付金额相应增加，迫使许多人放弃或推迟购房。

在新的公积金政策中，有三项调整将对市场趋势产生重大影响:

一是从9月17日开始，在网上签约购房时，在使用公积金贷款时，将实行“认房认贷”政策；

第二，今后公积金贷款将与存期挂钩，每存一年贷款10万元，12年最高贷款120万元；

第三，公积金贷款也根据首付比例进行调整。除政策性住房外，首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%。购买普通自住住房和第二套住房，首付款比例不低于60%；购买非普通自住住房和第二套住房，首付款比例不得低于80%。

至于“新政”的突然袭击，市场解释是由公积金池的“底部”造成的，这一点被官方否认。公积金中心相关负责人表示，此举是为了落实国家“租购并举”的政策，劝阻年轻人一上班就买房，等积累了一定数额后再买房。与此同时，目前公积金提取存在诸多混乱现象，如伪造凭证和异地炒房等。严格的控制可以防止混乱。

事实上，有关的公积金政策，到处都在发出。今天，媒体报道说，上海九个部门联合打击首付贷款和非法提取公积金。从这些信号可以看出，稳定房价仍然是今年政策的重点之一，房地产市场的监管也从限制房地产开发商扩大到限制购房者。政府想从买卖双方“采取两个措施”来阻止房价的上涨，顺便说一下，政府已经推出了一波“租卖并举”的广告。

业内人士指出，在金融去杠杆化背景下，新一轮楼市调控刚刚开始，购房成本将继续上升。

另一个不可忽视的因素是，抵押贷款利率已经连续19个月上升，与2014年7%的高点相比，空目前的利率仍在上升。

资金储备已经见底了吗？

新政一出台，公积金不足的问题就出现了。北京住房公积金中信相关负责人表示，截至上个月，公积金余额中有120亿元现金，每月有存款余额和贷款还款，不存在资金短缺问题。

让我们用数据来衡量基金池是否已经见底。

招商银行金融市场部高级分析师万昭(600036)表示，公积金确实有点“捉襟见肘”。在过去的十年里，存款金额逐年增加，但同样，取款金额，尤其是购房取款金额也逐年增加。与此同时，公积金个人贷款也在迅速增长，并随着房地产市场，有周期性波动。公积金的累计存款，减去累计提取和减去公积金贷款的净余额，可以大致估算出公积金的余额。

从图中可以看出，公积金余额在过去两年明显恶化，尤其是2016年，当时的余额只有36亿元，几乎入不敷出。如果公积金的提取量出现高峰，公积金将真正见底。

据《今日21世纪经济》报道，在中国31个省、市、自治区中，有16个省、市、自治区的个人贷款利率(年末个人公积金贷款余额与住房公积金存款余额的比率为个人贷款利率，超过85%意味着公积金正在收紧)已经超过警戒线。在这些超警戒线省份中，东部发达地区是主要省份，天津、安徽和浙江的个人贷款利率都在100%以上。截至2017年底，上述16个地区住房公积金存款余额累计超过警戒线29873亿元，占全国存款余额的近60%。

在2014年和2015年，公积金的主要功能是睡在银行里，但现在它只能裸奔。

51社会保障首席执行官余清泉认为，新政还可以将贷款政策与城市规划结合起来，用经济杠杆引导功能和人口救助。如果北京户籍符合相关条件，到郊区购房，公积金贷款额度可以适当增加，这实际上与北京目前城市人口过于拥挤、非资本核心产业未来将外迁的城市规划有关。

只是需要影响几何学？

关于新政是否导致“只需退出市场”，该负责人表示，贷款额度与存款期限挂钩，有利于租房者提取公积金。如果与存款余额挂，很多租户都不敢提取公积金，因为这会影响贷款限额。北京新的公积金政策可以说是对年轻人租房的一种支持。

根据北京住房公积金中心提供的数据，新政对90后影响不大。根据北京的实际情况，申请北京公积金贷款的人一直主要是70后和80后。仅从2017年的情况来看，在47，000份个人贷款申请中，70后和80后约占总数的一半，而90后贷款只占一小部分。然而，1970年代和1980年代以后的大多数存款期都超过或接近12年。当然，我们需要重新定义我们所需要的。“比如，一个刚毕业的大学生，买房子不仅仅需要“六个钱包”，这是值得讨论的。”

结合其他机构提供的数据，壳牌研究院的统计数据显示，申请公积金住房贷款的购房者年龄也集中在30-40岁之间，出生年龄集中在1988年至1978年之间，首次购房者的比例为90.6%。公积金贷款购买住房的平均总价为444万元，是所有形式中最低的。

其次，利用公积金加商业贷款组合，平均总价为474万元。低总价部分物业买家使用公积金及组合贷款的交易比例及贷款交易总额高于高总价部分。

简而言之，你越穷，你就越需要从公积金贷款，你就越受新政的影响。

北京公积金贷款的新政策影响的不仅仅是需求。在北京市场，400万元以下的廉租房成交量占近40%，400-700万元的改善需求占44%，接近84%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“一年之内我们就能拿到10万元的配额。这表明，今后依靠公积金买房的可能性很小。”

我们能同时出租和出售吗？

从各种因素来看，北京住房公积金的想法应该是促进租赁市场的扩大，使市场可以完全停止增加购买房子的价值的想法。北京住房公积金中心一再强调，新的公积金政策不是从资金的多少来衡量的，而是服务于“租购并举”的新理念。

但我认为要同时出租和出售还有很长的路要走。目前，年轻人选择租房，不像租房，但负担不起。租房时，他们会存钱买房子，这仍然是大多数年轻人成家的需求。如果我们仅仅通过提高买房的难度来同时促进租房和售房，这种一厢情愿的想法是有点错误的。

然而，从2017年在全国范围内推行的新政策来看，政府也在为“同时出租和出售”铺平道路，以改善租赁市场，重点是稳定房价、增加住房供应和增加补贴。

2017年，扬州、济南等城市开始实施“租房定居”、“租购同等权益”等政策。今年7月以来，23个城市出台了新的住房租赁政策，通过确保土地使用、增加住房投资、规范住房租赁交易服务和增加租赁补贴，促进了住房租赁市场的健康发展。在7月和8月，23个城市中有10个发布了新的住房租赁政策，努力扩大住房和加强土地使用安全。

关于长期租赁市场目前存在的行业问题，包括前一段时间大家都很关心的甲醛问题，中央电视台财经频道今天报道，住房和城乡建设部已经批准制定《租赁住房组装技术规定》，将于明年上半年公布实施。中国建筑装饰协会相关负责人(601668，诊断部)也表示，正在制定出租屋组装的技术规范，以便以行业规范来指导房屋的质量和安全。(结束)

来源：千龙新闻网