中国的住房租赁市场将怎么发展？美国人的调控大招不妨

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来源:苏宁财富信息

作者简介:傅义夫，苏宁金融研究所研究员，童銮，实习生。

最近，一线城市的房租上涨引起了人们的热烈讨论。除了市场供求关系外，最重要的因素在于中介的恶性竞争和资本力量的干预，这导致了住房租赁市场的变化。正因为如此，如何保证我国住房租赁市场的稳定健康运行成为了普遍关注的话题。

智者借别人的错误来纠正自己的错误。本文将着眼于美国住房租赁市场的实践，进而寻求一些可行的路径。

发达的美国住房租赁市场

作为世界领先的经济大国，美国拥有极其发达的房屋租赁市场，无论从房屋租赁人口比例还是出租屋数量来看，都明显高于中国。具体而言，2017年，中国租赁人口占总人口的比例仅为11.64%，而美国的比例高达35%；就租赁住房而言，2017年中国租赁住房的比例为18%，而美国约为37%。

同时，美国的房屋拥有率和空的租房购买率也可以证明这一点。Wind数据显示，自2008年以来，美国住房拥有率和空租房购买率这两个指标都呈下降趋势，这证实了金融危机后，美国人越来越倾向于租房而不是买房。尽管自2016年第二季度以来，美国的自有住房率和空出租率有所回升，但到2017年底，空出租率再次下降，凸显出美国人租房热情的上升，这反过来又间接创造了美国发达的住房租赁业

诚然，对租房的青睐与美国人的固有思维有关。对于理性的美国人来说，他们不想被抵押贷款所束缚。相比之下，租房支付的月平均费用更低，可以过上他们想享受的生活。然而，更深层次的原因在于美国住房租赁市场的健康和稳定。考虑到有大量的人需要租房，美国采取了一系列措施来完善租房的法律法规，保护租房者的合法权益，以保持房租价格的稳定增长，使美国人更容易选择租房而不是买房。

那么，美国有关部门为促进房屋租赁市场的稳定运行做了哪些努力？

美国监管租赁市场的成功经验

在实践中，美国在住房租赁市场的供给方和需求方的监管方面做了大量工作。我们不妨在这里逐一分析。

供应方的监管集中在两个方面

一方面，它是一个多元化的住房供应渠道。美国房屋租赁市场的平稳运行直接体现在租金没有不可思议的增减。根据简单经济理论，当市场需求大于市场供给时，价格必然会上涨，因此考虑到美国巨大的住房租赁需求，有必要增加供给以稳定价格。因此，美国政府重点发展多元化的住房供应渠道，以确保市场供应。

具体来说，美国有三个主要的住房供应渠道:第一，私人房地产开发商建造了大量面向市场的出租房；第二，美国住房和城市发展部通过向开发商提供贷款和担保，与开发商合作建造出租房；第三是联邦政府建造的政府补贴保障性住房。

这样，多种开发方式不仅满足了市场的总体需求，而且在结构上也迎合了不同的租户。无论是老年人、年轻人、中产阶级还是低收入人群，他们都可以在租赁市场上找到负担得起的、令人满意的房子。

另一方面，它是一个有效的税收激励政策。具体来说，主要有四种税收政策:

首先，高财产税。根据美国的相关法律，房地产业主每年必须缴纳1%~2.5%的高额房产税，这使得闲置房产的成本极高。因此，业主通常会主动将房屋出租以换取收入的平衡，这也是美国房屋闲置率低的原因之一。

第二，免征增值税。该制度允许美国个人的主要住宅在房屋交易中享受25000 ~ 50000美元的增值税免税政策。然而，免税的前提是，在持有房屋所有权的任何五年内，业主应在房屋中居住至少两年。因此，绝大多数业主会选择“住两年，租三年”的模式，以便在出售房屋时享受免税政策，并定期向市场提供住房。

第三，折旧扣除政策。根据美国税法，出租屋的维护费用和各种使用维护费用可以用来抵扣税款，同时出租屋也可以享受“折旧逆转”政策，即房屋的年折旧可以用来抵扣税款，这使得出租屋获得更大的减税利益，从而间接增加了市场供给。

第四，税收抵免计划。20世纪70年代以后，美国政府直接建造公共住房的做法逐渐被“税收抵免计划”所取代，其实质是鼓励政府和社会资本通过ppp模式合作开发住房项目。在这种模式下，地方政府通常以非常低的价格向房地产开发商出售土地，以节省成本。此外，税收抵免指标也可以在二级市场交易，从而给开发商带来额外的好处。从该计划的实施效果来看，2006年美国有75，000套住房享受税收抵免计划，2009年有150多万套住房享受税收抵免，2015年有300万套住房享受税收抵免，成为美国经济适用房的重要供应渠道之一。

需求方的监管主要集中在两个方面

首先，为低收入家庭制定了严格的资格标准。美国住房和城市发展部根据不同地区家庭的平均收入水平制定了收入水平表，以确定低收入家庭的资格。具体来说，家庭分为中等收入家庭、低收入家庭、极低收入家庭和极端低收入家庭，后三类家庭可以申请经济适用房，这为低收入家庭提供了充分的保障。

第二，通过“租赁券”对低收入家庭给予适当补贴。房租代金券是美国政府对低收入家庭实施的一项极其重要的货币化补贴政策。这项政策赋予低收入家庭自由选择住房的权利，允许家庭根据自己的意愿选择不同租金水平的住房:如果他们选择条件好的住房，超过补贴的租金将由家庭自己承担，但最高租金不得超过家庭收入的40%；如果你选择廉价住房，节省下来的补贴余额可以保留。此外，该政策还允许租赁券持有者在美国任何地方使用租赁券，这提高了租赁券的流动性和交易性。

除上述措施外，美国政府还支持金融政策，特别是大力发展房地产投资信托基金(reits)，以促进住房租赁市场的繁荣。这不仅为房地产开发企业提供了一个顺畅的融资渠道，也极大地振兴了现有住房，使其得到了有效利用。它可以通过专业化的房屋租赁经营管理来规范市场，从而保护租赁各方的合法权益。

规范我国租赁市场的参考路径

虽然中国的具体国情与美国不同，但在促进住房租赁市场稳定健康发展方面，许多概念是相似的。尤其是在这场“租金暴涨”风暴的影响下，越来越多的人看到，中国的房屋租赁市场还有很多地方亟待改善。然而，美国的成功实践正好可以为我们指明方向。我认为，应该着重考虑以下几个方面:

第一，完善相关法律制度，充分借鉴美国等发达国家的立法经验，弥补laws/きだよ在租赁市场上的不足，特别是要保护承租人的利益，使一切措施都能合法遵循。此外，我们应该在减税和免税上做文章，把“穷追不舍”改为“放水养鱼”，以有效减轻参与者的负担，激活房屋租赁市场。

其次，我们应该正视中国人收入差距过大的现实，并在此基础上倡导住房梯度消费的理念。特别是要努力确保低端住房的供应，通过充分利用城市旧住房和小产权正式住房，减缓城市旧住房的拆除，促进剩余住房的“同时出租和出售”，来振兴不匹配和闲置的住房。

第三，促进政府和市场的协调。一方面，为了使政府的“有形之手”把握住公有住房，可以考虑购买一批优质住房作为公有住房，建立一个保护底线，让公有住房在稳定住房租赁市场价格和引导市场预期方面发挥作用；另一方面，要通过市场力量合理配置资源，让更多的主体参与市场竞争，从而保证住房供应渠道更加多元化，促进市场繁荣。

第四，从金融支持的角度，努力创新产品和服务。根据我国具体国情和市场条件，积极开展reits等金融创新服务试点，为住房租赁市场提供金融服务。

来源：千龙新闻网