买100平米得70平米:公摊面积7大乱象

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购买100平方米，获得70平方米:游泳池区域7混乱

专家建议，基于“内部面积”的国际公认的住房定价体系应在适当的时候推出

漫画书:一草

本报记者毕子嘉、赵、、李倩薇、郑玉田、王存福

目前，随着全国房价的稳定，一些房地产开发商频频提出“买100平方米，得70平方米”的利润型住房公摊面积概念，个别商品房的份额甚至超过50%。据记者采访，这个“鱼腥味”的泳池区已经严重影响了人们的生活意识。

一些业内专家认为，共有面积是房地产市场中“最不透明的指标”，这导致了长期以来的房屋销售和服务收费纠纷。他们建议从制度上堵塞现有法律法规的漏洞，并在适当时候引入国际公认的基于内部面积的住房估价制度。

新华社《每日电讯报》记者发现，住房公摊面积主要有以下几个方面的“斤”，引起群众不满:

泳池被列入精装修售房的“潜规则”。"平均价格是60，000到62，000元/平方米，包括精装修费用."8月底，面对记者就北京丰台区一个新楼盘进行的咨询，售楼人员非常肯定地表示，“精装费中也包含了分摊部分，现在北京基本上是这样运作的。”

风井、管井、设备间...这些公共设施也收取精装费？近两年来，成都、四川、武汉、湖北、长沙、湖南、Xi、陕西、南京、江苏等地的业主纷纷维权，因为他们对分摊面积计入精装修费用的“潜规则”不满。相关视频和照片通过微博和微信广泛传播。

相关维权行为已经引起了当地房管部门的关注。成都市城乡建设委员会发展部副主任何认为，“精装修价格中包含分摊”的说法存在误解。实际上，这是开发商在确定装修总价后，将单价倒转过来。然而，由于购买合同大多是根据建筑面积定价的，所以似乎分摊部分也要承担价格。

东源地产董事长罗韶颖认为，权利保护的背后是购房者对高房价的抱怨。(603883，医生):“其中复杂的买卖和成本定价方法通常是普通人无法理解的”

水池面积计算为“水太深”。据媒体报道，在山东省高密市有一个名为“贵宾之都”的“神盘”。多部门联合验收文件显示，共享系数高达52.35%，被称为“历史上最牛共享区”。面对业主的权益保护，工作人员很为难:“法律没有规定泳池的上限，100年内你不能退！”

广东省惠州市房屋测绘院的吴永辉表示，在实践中，共有面积成为购房中最不透明的项目，一些房地产开发商借机作弊，面积计算问题成为业主和开发商之间矛盾的焦点。

《新华日报》记者发现，国际公认的房屋交易定价单位是你所见即所得的内部区域。虽然我国没有统一的规定，但实际操作中普遍采用建筑面积计价。然而，到目前为止，还没有明确限制“共享区域”的法律法规。

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示，《房地产调查规范》中提到的公摊面积计算方法在《住宅设计规范》中并没有反映出来。因此，在国内审批、设计和施工的各个环节中，如何计算水池面积还不是特别清楚，只能等房子建成后，测绘部门最终会测量水池的大小，造成很多混乱。

对于测绘共享中的“斤”问题，吴永辉表示，测绘单位一般按照“谁使用、谁共享”的原则计算共享面积，基本上是指开发商进行鉴定，但业主没有专业知识，双方信息严重不平等。

楼建波表示，自2017年以来，各地房地产测绘市场已逐步放开，测绘企业与开发商之间因竞争压力而相互勾结的“斤”可能会增加。

共享系数实际上是一个“虚假命题”。明远房地产研究所执行主编艾振强表示，事实上，作为国内房地产交易和收费的重要依据，“分摊系数”这一术语从未出现在现行国家标准中。

艾振强表示，如果没有明确规定共享系数的上限和下限，开发商可能会让共享面积“任性”，这在实际情况下会导致一些共享系数“疯狂”。一些开发商甚至将地下室、车库和独立使用的车库、警卫室和管理室作为游泳池区人防工程的地下室，为多个建筑服务。

尽管如此，“共享”并不符合规定，但实际上，购房者往往被迫在不知情的情况下支付账单。上海市房地产经济协会副会长严蓉认为，国内关于分摊系数的规定不规范，基本上是靠经验，亟待规范。

将该池用于商业用途已成为“傻瓜账户”。记者了解到，现实中，大量开发商和物业公司私下出售或出租共用设施，损害了业主权益。开发商通常采取的做法是，首先将停车场和走廊等公共区域纳入公共泳池，由所有业主支付账单，然后出售或出租广告位以获取利润。

“社区游泳池、羽毛球场、网球场...本应由业主集体所有，现在却被开发商长期占用。”莲花桥附近一个住宅区的业主抱怨说，开发商侵占和转让业主的权益，获利5600万元，但从未公布资金去向。

海南省住房和城乡建设厅房地产市场监督处处长林认为，应该由业主委员会管理，或者用于补充物业管理费、住宅维修资金等。然而，在实践中，大部分由建筑广告代表的共享收入被开发商或房地产收入囊中，“成为一个愚蠢的账户”。

公众的不满是由游泳池区频繁收取服务费引起的。共享收入由物业持有，但与共享收入密切相关的各种费用，如物业费、取暖费和停车费，总是如期到达，这让业主感到“憋屈”。

万科物业规划开发部主任严蓉、吴建霞认为，物业管理是公共区域管理，收费时包含公摊面积是“合理”的。但是，按泳池面积收取取暖费和其他费用确实不合理，因为泳池内基本上没有供暖设备。

至于房地产交易税等其他费用，易居智库研究部主任严跃进认为，从分摊面积的角度来看，确实没有必要重复征收此类税费，建议今后的房地产交易税和取暖费按套内面积统一征收。

财产税是否应该计入公摊面积，这是一个两难的问题。在调查中，很多专家提到物业税的征收标准是否应该考虑未来的分摊面积面临着一个两难的问题:一方面，由于各种建筑如板楼、塔楼和别墅的分摊面积相差很大，从0%到55%不等。就建筑面积而言，一刀切是不公平的；另一方面，如果房产税是根据内部面积征收的，开发商可能会故意“提高纸面上的分摊面积”，以帮助购房者“合理”避税。

严跃进认为，严格来说，按套内面积征收房产税会减少公众的不满。从长远来看，如何征收公共交通税，是否增加公共泳池面积，以及如何缓解社会矛盾，都是值得思考的问题。

严蓉建议，即使房产税是按建筑面积征收的，也要坚决从地下车库、产权房、土地等不应该重复征税的地方征收。

分享定价销售模式的采用在全国各不相同。艾振强介绍说，“共有面积”的销售概念源于香港，诞生于20世纪50年代香港“卖楼花(拍卖行)”的销售模式。自2013年以来，香港转向基于内部区域的销售模式。

面对公摊引发的诸多问题，有专家认为，多年来，我国法律界一直有一种声音认为“公摊纠纷严重影响了《物权法》的有效实施”，广州、甘肃、北京、重庆都出台了征求意见稿，尝试进行套内估价。艾振强认为，采用“套内”定价的主要优势是“使房地产交易更加透明，最大限度地减少后续纠纷，保护购房者的合法权益”，同时最大限度地避免了因分摊面积造成的房产税征收“不公平”隐患。

鉴于共享问题引发的各种混乱，业内许多专家认为共享问题已经积累了很长时间的弊端，建议按照国际公认的管理方法逐步分阶段进行调整。即使不立即取消，也要弥补不合理的漏洞，统一、规范和细化共用区域的设计和计量标准，加强行业来源的监督和审计。

■体验谈话

香港的房地产怎么样

告别“共享区域”

自20世纪80年代以来，香港的房地产交易制度极大地影响了内地房地产交易制度的发展和完善。有人甚至认为“共享区域”的概念源自香港。

然而，自2013年1月1日起，香港对住宅物业销售实施了新规定，要求二手房销售提供“实用面积”(相当于内地的“实用面积”)。同年4月29日，《一手住宅销售管理办法》正式出台，新的管理办法延伸到了新房。因此，香港的房地产销售完全告别了“公共场所”时代(相当于内地的“共享区域”)。

在调查过程中，新华社记者采访了参与香港房地产市场成功转型的学者、香港城市大学建筑技术系高级讲师潘永祥。“过去，公共区域被接受主要是因为涉及的面积很小，主要是楼梯和电梯。”潘永祥表示，在过去二三十年间，香港大型房地产项目的数量不断增加，“甚至出现了超过1万平方英尺(约929平方米)的绿色公园”，随之而来的“共享面积”成本问题也变得难以承受。

“共享”的缺点之一是开发者“在黑箱中操作”很方便，不够开放和透明；二是建筑面积价格对购买者失去了导向作用，比较不同建筑的价格意义不大。

“共享”的模糊性有很多弊端，因此统一和界定房地产销售估价标准，并根据时代要求实行“内部面积”已成为社会共识。2008年，时任香港测量师学会工业测量组主席的潘永祥敦促香港房地产业澄清特区政府采用的“实用面积”概念的界限。特区政府以地政总署的“预售楼花同意书”和香港地产建设商会为出发点，强迫发展商在转售新楼时，严格按照标准提供房屋的“实用面积”。

特区政府亦就新的定价方法征询公众意见。2011年11月底，特区政府邀请公众就条例草案发表意见。条例草案清楚订明，“实用面积”应作为新屋销售的唯一定价方法，而“实用面积”的表达应正式纳入规例内。

将“共享区域”排除在定价体系之外，最大的阻力来自开发商。香港中原集团董事长史永清回忆说，当时一些开发商提出了改革方案，这可能会导致单位面积价格大幅上涨。

潘永祥认为，实行“套内面积”定价模式将导致房价上涨。这种理论纯粹是一种“偷概念”，而计价单位的转换并不会增加购房成本。关键是要做好社会解释。

新房销售的定价方式自然会传递到二手房市场，这就推动了整个住房市场中的定价单元变得越来越统一和完善。特区政府一手住宅物业销售监管局表示，条例实施后，一手住宅物业的销售者严格遵守条例，在售楼说明书、价目表和广告中采用“套内面积”作为唯一的定价单位，逐步消除了过去因“分摊面积”的模糊性而导致的市场瘾。

不仅如此，这些房子后来被转移到二手房市场，并继续按“内部面积”定价，这逐渐导致二手房市场的相应变化。“套内面积”终于成为香港房地产市场的主流估值基准。

在保证房地产市场稳定的前提下，如何实现住房销售价格体系的平稳合理过渡？特区政府实施了多项主要措施。

设定合理的过渡期。为确保顺利整合，特区政府将条例生效前10个月定为社会过渡期，向市场发出明确信号，帮助各方为新定价方法做好准备。潘永祥介绍，正式实施从严格的新房试点项目开始，以适应二手房市场的准备期。在准备期内，二手房交易允许采用“套内面积”定价和“建筑面积”并行定价的方式。

努力推广它。在促销期间，特区房地产经纪监管局强制所有房地产经纪向二手房买家提供两份售价信息，分别以“套内面积”和“建筑面积”计价。香港特别行政区(特区)差饷物业估价署备有香港所有经评估的二手房「内部面积」的资料，供市民查阅。

通过法律法规阐明关键概念。专家学者强调，通过法律法规明确“建筑面积”、“室内面积”和“共用面积”等关键概念，是确保销售定价体系顺利过渡的重要一步。史永清认为，统一界定相关概念的重要性远远大于价格体系本身的转变。包括政府、开发商、房地产经纪人和其他专业团体在内的市场各方面采用的统一标准是确保公平、透明和有序市场的基础。(记者萧肃，毕子嘉)

来源：千龙新闻网