寸土寸金的新加坡 为什么几乎无人炒房？

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自1960年以来，新加坡住房管理局建造了1，116，500栋住宅楼、29，500栋工业建筑和20，500栋商品房。与此同时，新加坡住房管理局及时跟踪了住房市场需求，并根据住房市场需求的变化调整了建造的住房数量。房屋建造数量的趋势几乎与住房市场需求一致，基本满足了全国住房需求。

1.新加坡公共住房建设现状

新加坡作为一个小城市国家，土地资源匮乏，总面积只有716平方公里，占香港的65%，深圳的36%。然而，自1960年以来，随着经济的快速发展，新加坡大力发展公共住房，实现了“居者有其屋”的愿景，为大多数人提供了舒适的住房。

自1960年以来，新加坡住房管理局建造了1，116，500栋住宅楼、29，500栋工业建筑和20，500栋商品房。与此同时，新加坡住房管理局及时跟踪了住房市场需求，并根据住房市场需求的变化调整了建造的住房数量。房屋建造数量的趋势几乎与住房市场需求一致，基本满足了全国住房需求。

自1960年以来，居住在公共住房中的居民比例从9%增加到1990年最高的87%，此后一直稳定在80%左右。截至2016年底，82%的新加坡居民居住在房管局建造的公共住房中，这与新加坡房管局的规划目标一致，即80%的居民居住在公共住房中，20%的高收入人群可以选择居住条件更好的私人住房。在已建成的111.65万套公共住房中，93.73万套出售，5.51万套出租，这意味着94.44%的公共住房产权属于人民，这对维护社会稳定发挥了重要作用。

2015年，新加坡居民的月平均收入为4056新元，储蓄率约为41.5%。以房屋委员会出售的三居室及一居室房屋(90.3平方米)为例。价格约为30万新元，最低首付比例为10%。也就是说，如果一个普通的新加坡人想购买公共住房，他只需要工作大约18个月来支付首付，不包括生活费用。参照2016年的房价、人均可支配收入和消费支出，北京平均需要93年，深圳需要119年。

(首付全部是30%。按北京市6万元/水平计算，人均可支配收入为5.25万元，人均支出为3.5万元。按深圳5.4万元/层计算，人均可支配收入为4.87万元，人均支出为3.65万元

2.新加坡公共住房系统设计:新加坡住房管理局

住房开发银行是新加坡公共住房建设体系的核心。顶层设计处于高度定位，直接由国家发展部负责，负责中国公共住房的土地储备、建设和运营。房屋及建设部长有两名副手，分别负责建筑、建筑和公司业务。与此同时，来自学者和开发商的10名代表被招募成立委员会，为政策制定提供建议。组织结构权责明确，在行政系统中有很强的话语权。截至2016年，住房和建设局共有5744名员工和一个庞大的部门。

相比之下，我国保障性住房建设属于市政府保障性住房建设管理领导小组，其权责相对分散。以北京市公布的保障性住房建设管理小组名单为例，小组成员包括住房建设委员会、国家发展和改革委员会、国家土地委员会等64个单位，小组管理工作也由副市长、副秘书长、市住房建设委员会主任等单位牵头。对于施工方案的制定，各单位需要协商，过程漫长，治理结构相对复杂。

hdb的顶级设计之所以被高度定位，是因为它本质上体现了新加坡“保姆式”政府的理念，即住房是居民的必需品。新加坡执政党将住房视为一种基本的社会服务产品，认为政府应该以促进住房供给为主体，而不是将住房供给他人，并将协调人民的住房条件与经济发展水平视为政府的责任。中华人民共和国成立后不久，新加坡政府于1964年推出了居者有其屋计划，其宏伟目标是为所有公民提供财产权。杜甫的诗《秋风破草堂之歌》:“天下太平，万人皆乐，风雨犹似山”，至今仍挂在hdb正门的练功房上。

新加坡房屋管理局是新加坡政府监管房地产市场的“看得见的手”。作为新加坡公共住房制度设计的核心，我们认为它从三个方面体现了“居者有其屋”制度设计的理念。

首先是非营利组织的定位。作为负责设计、建造、出售和经营公共住房的机构，公共住房的租金和出售价格是由政府在考虑居民收入后给出的，而居民收入往往远低于市场价格。新加坡建设局每年都有巨额亏损，需要政府补贴。2016年，政府向人类发展银行拨款16.4亿新加坡元(约80.7亿人民币)，自1960年以来，政府共向人类发展银行拨款1393.4亿人民币。政府的高额补贴实际上是通过住房重新分配财富的一种手段。

第二，经济适用房的申请标准极低。根据2015年8月颁布的最新措施，新加坡公民可以申请月收入不超过12，000新加坡元(约59，100元)的公共住房，而新加坡居民的月可支配收入中位数约为4，056新加坡元(约20，000元)。申请公共住房的最高收入要求远远高于可支配收入，这意味着除少数高收入人群外，大多数新加坡公民都有资格申请价格低于市场价格的经济适用房。相比之下，北京和深圳申请经济适用房的收入线标准远低于人均可支配收入。深圳人均可支配收入为4.87万元，租用经济适用房的收入线标准为2.65万元，占收入的54%，而北京人均可支配收入为5.25万元。租赁经济适用房的最高收入标准是22700元，占收入的43%。

第三，发展建设的主导力量。新加坡以其成熟和自由的资本市场而闻名，但在住房市场，政府主导着住房开发，包括住房设计、建造、租赁和销售。这一措施不仅降低了人们的购买成本，还减少了因住房开发银行的非盈利性质而在住房建设中偷工减料的可能性，从而可以监督和保证公共住房的建设质量。此外，当新加坡政府参与设计师和建设者的角色，它可以更好地设计和规划城市街区和社区配套设施。新加坡政府会根据人口流动和经济发展的情况，每五年制订一个分阶段的建设计划，然后提交房屋委员会实施。

除了核心hdb设计之外，新加坡政府还有许多关于公共住房申请的详细规定。例如，规定每个家庭只能同时拥有一个单位，一生中只有两次购买单位的机会，以防止寻租或投机套利。这些大大小小的规定，基本上结束了对公有住房的投资需求，建立了一个完整的公有住房保障体系。

在最大限度满足人民住房需求的政策理念下，新加坡政府更加重视房地产的住宅属性，而不是最大限度地增加政府和人民通过住房投资获得的利润。与美国不同，新加坡的房地产市场以商品房为主，但作为资本主义国家，新加坡政府通过行政手段积极干预土地和住房市场，控制土地市场的供应，严格控制HDB公寓的商业化。根据人类发展委员会发布的报告，新加坡住房市场监管的目标是公共住房设施占80%，私人住房设施占20%。目前，公屋的总比例约为84%，已成功达到规划目标，这也解释了新加坡政府为何不热衷于刺激房地产市场的发展。

“我想建立一个拥有住房的社会...如果每个家庭都有自己的住房，这个国家将会更加稳定...另一个重要目的是让儿子必须履行国家服务义务的父母感到新加坡有他们的一份，值得他们的孩子保护。如果国家服务人员的家庭没有自己的房子，那么他们迟早会得出结论，他们捍卫的是富人的财产。”

“经济腾飞之路:李光耀回忆录”，李光耀

3.新加坡公共住房制度设计:公积金制度与土地征用法案

为了防止“居者有其屋”沦为空·霍尔的政治口号，新加坡政府实施了两项重大政策来支持住房管理局的住房建设，一项是财政方面的中央公积金，另一项是土地方面的《土地征用法》。

3.1公积金制度:为公共住房建设提供资金支持

由于住房开发银行是一个非营利组织，虽然机构运作、住房建设和土地征用的资金缺口每年都由政府补贴，但其长期运作主要依靠公积金制度提供的持续资金。在人类发展银行的收支中，国债和政府贷款占最重要的部分，而国债资金的一部分主要是居民公积金，在政府收汇后投资于人类发展银行。

新加坡的公积金制度迫使所有雇员和雇主根据其工资收入缴纳一定比例的公积金。根据雇员的年龄，为该公积金设定了不同的标准线。50岁以下的雇员支付的比例最高，个人支付他们工资的20%，雇主支付另外17%。总计37%。

与国内公积金不同，新加坡的住房公积金不仅用于向居民提供住房贷款，也是政府建设公共住房的资金来源。公积金管理局利用强制性公积金购买政府债券，使政府有足够的资金用于公共住房建设和其他投资。住房建设完成后，居民将使用公积金支付首付款和月付款。在这种良性循环下，公积金制度不仅为公共住房建设提供了大量资金，也使居民负担得起。

居民缴纳的公积金以国债的形式统一集中交付给政府，规模大、成本低，有利于政府集中力量进行初始投资大的基本建设项目，为公共住房建设提供制度性的资金保障，同时在建设中促进国民经济的发展。此外，新加坡的公积金制度在医疗保健、养老金和教育方面发挥着积极作用。

“劳工部长通常对增加工人工资最热心，所以他敦促我不要把那么多钱投入公积金，而我总是拒绝他的建议。我决心不让下一代承担上一代的福利开支。”

“经济腾飞之路:李光耀回忆录”，李光耀

3.2 .土地征用法案:为公共住房建设提供土地资源支持

1966年新加坡政府通过的《土地征用法案》赋予政府征用私有土地用于国家公共建设的权力，并规定政府有权调整土地价格。该法案消除了在土地资源方面建造公共住房的法律障碍，人类发展银行可以获得大量低成本的土地资源，这大大减轻了政府的财政负担。

由于征地补偿极低(约为市场价格的20%)，损害了部分业主的利益，征地法案引起了很大争议，但在实施过程中没有出现自焚、跳楼等极端事件，主要是因为政府在征地过程中严格、公正地遵守了法案。在人民真正享受到公共住房带来的好处后，政府增强了公信力，为未来的土地征收带来了便利。

政府对土地出让收入的管理和使用做出了严格的规定。要求出让收入纳入政府储备基金，当年土地出让总收入不得超过政府总收入的5%。此外，除非总统允许，否则每个内阁只能使用当前任期产生的储备。这防止了土地资源成为政府获取利润的工具。

纵观征地法案，其显著成效的关键在于选择了城市建设的早期阶段，大力推进土地国有化。当时，新加坡城市化程度低，大多数人生活条件差(建国初期人均住房面积只有3.3平方米)。土地国有化后，政府承诺将建造的居住条件更好的公共住房分配给当地人民，从而大大减少了阻力。在这个过程中，政府和居民都有自己的需求，为公共住房建设创造了有利条件。首先，政府可以用较低的财政支出将大部分土地收归国有；第二，人们改善生活的需求也为公共住房建设的实施提供了内在动力。

《土地征用法》实施后，取得了巨大成就。从1960年到1979年，新加坡国有土地的比例从44%上升到67%。到目前为止，土地国有化的比例高达90%。低征地成本和极高的土地国有化比例为公共住房建设奠定了不可或缺的基础。

“当政府动用公共资金来建设基础设施、促进经济发展和提高土地价值时，我想不出任何理由让私人房东从土地升值中受益。”

“经济腾飞之路:李光耀回忆录”，李光耀

4.摘要

新加坡的公共住房制度不仅是住房政策的典范，也是公共权力为人民服务的世界典范。在新加坡的公屋制度中，设计良好的新加坡房屋委员会就像一个高效而强大的发动机，而公积金制度和土地征用法案则分别将资本和土地的浓稠柴油注入这个发动机，使这个庞然大物在公屋建设中获得快速拉动和快速推进，最终实现其最初的愿景——“居者有其屋”。

来源：千龙新闻网