玩不过中介的90后：我不光追不上房租 还欠了一屁股债

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天通苑的租金爆炸仍在发酵，恐慌已蔓延至北京、所有一线城市，甚至对租金需求强劲的二线城市。多个部门的采访非常集中，许多租住公寓的父母和高管大声喊着每个空，这仍然无法抑制人们的愤怒。

在一波骚乱之后，又一波骚乱开始了，距离北京数千英里的一套租来的公寓被绊倒并倒塌。公众的目光再次从中介抢占市场、推高房价转移到资本运营的更深层次，发现事情远不像想象的那么简单。

此时此刻，我爱我家(000560)前副总裁胡景晖终于在他的耳边响起，并在一次个人媒体交流会议上向市场发出警告:“长期租赁公寓的爆炸一定比p2p爆炸还要严重。”

枪口下的长期出租公寓

父母租住的公寓名为鼎佳网络科技有限公司，是一家从事房地产中介服务的公司，经营的是长期租住公寓品牌“丁于”。

本月初，许多房东接到丁家的通知，说他们缺钱，拖欠租金，并告诉一些房东将在本月15日支付租金。随后，丁家破产的消息开始在地主中传播。虽然丁家很快发表声明辟谣，以部分租金收不到位、员工管理不力为由解释租金延期支付，但声明公司仍在运营，老板没有逃跑。

18天后，房东没有等租金，但这是一个通知。三言两语，四次提到业主/租户可以通过诉讼解决问题，说公司因为管理不善造成财务中断而停止运营。将引入上海宇团管理有限公司作为业务承办方，可联系相关业主和租户承办事宜。奇怪的是，当拨打丁佳留下的承办方的电话号码时，对方一直无法接通。

现在，不仅房东慌了，房客们也很困惑:付给丁家的押金还没退，签了字的房租还没到期，房东又没按时拿到中介付的房租，所以他可能要把房子拿回来。让房客们想哭的是，尽管房东想收回房子，但房客们将继续支付下一次租金——因为这是一笔与金融机构签署的贷款，而他们对此并不知情。

所有这些加在一起，这些杭州漂泊者无法呼吸——我不仅租不起房子，而且还欠了一笔债。

房客们聚集成大大小小的维权团体，希望每个人都能通过搬运柴火找到一些正义。不完整的统计数据显示，大约有4000名房客牵涉其中。另一组数据，成立于2016年3月的鼎佳，在那一年开发了3000多套长期租赁公寓。当房主和房客到达丁家办公室时，他们已经去了空.大厦

长期租赁公寓的金融创新:融合abs抢占市场

以高价从房东那里租房子，稍微装修一下，然后以低价租给房客。乍一看，长期出租公寓似乎不划算。丁的家就因为这个倒了吗？事情比想象的要复杂。

据丁家的房客说，丁家承诺房客可以一个一个地支付房租，但实际上却让房客在不知情的情况下使用网上贷款。具体操作方式是租户通过银行卡绑定51-return(现更名为“爱街”)应用，爱街一次性向丁家支付租户贷款，然后租户每月向爱街还钱。

这样做的直接结果是，中介可以一次获得租户借出的一年租金，而支付给房东的租金可以按月或按季度支付。从两者的时间差来看，可以筹集到大量的资金，这些资金可以用来再次签约新房子，从而扩大市场份额。还有囤积和控制市场的理论。

胡景晖曾经说过，房价飞涨有两个主要因素。一是首都大量安置长期出租公寓，二是翻修房屋。其中，大量资本将包括对银行/第三方金融机构的贷款。

这类似于企业通过abs发行债券进行融资。也就是说，长期租赁公寓可以不通过银行获得资金，然后通过abs或其他金融机构向租户提供分期贷款，租金一次性支付给中介公司。最终，租金和贷款利息的差额将成为资产支持型证券的收入。

(网友总结的长期租赁公寓abs商业模式)

在一次采访中，一些长期租赁公寓的核心人士透露，与金融平台的合作已经成为长期租赁公寓最重要的资金来源之一。目前，鼎佳并不是市场上唯一一家与金融机构达成合作的公司。免费独家分期付款、蛋壳按揭付款和一级付款都有类似的嵌入式“现金贷款”合同。

粉碎羊毛后:有一个以上的中介运行的道路

丁佳不是第一个倒下的长期租赁公寓。据不完全统计，从2017年到现在，至少有9位家长在租房方面存在问题，包括爱屋及乌。然而，当租户退休后，相应的个人信用信息受到严重影响。

(2017年以来长期租赁公寓死亡名单，不完全统计)

如果abs业务混合，银行/金融机构可以赚取贷款利息，长期租赁公寓可以获得大量资金用于自身发展，租户也可以缓解自身的经济压力。原则上，如果租户需要提前了解自己的借贷行为，那么彼此之间没有任何问题。当记者到免费销售员那里核实时，对方回应说“只有免费的分期付款才是贷款，使用的比例大约是十分之一，我们也会提示这是一种贷款行为，用户可以根据自己的实际情况来考虑。”是否采用它。”

然而，事实上，大多数长期租赁公寓的销售人员在向租户介绍房产时都不会解释这一点。今年4月，砸坏仓库的艾公寓(Ai公寓)的租户告诉媒体，销售人员拿租户的手机来操作，理由是他们不擅长使用这些程序，并帮助他们在不知情的情况下处理金融贷款。

让我们来谈谈长期租赁公寓的abs模式。对于一些规模小、融资能力弱的租赁企业来说，加入abs阵营将面临很大的风险。这类企业一般不能发行债券，只能与小额贷款公司合作。在没有限制的情况下，向租户借的租金实际上类似于共用自行车的押金，这是监管的盲点，涉及到巨额资金。在这种情况下，公司经理拿钱逃跑并不罕见，最终租户会受到损害。

简而言之，中介组织利用租户的羊毛进行自己的市场扩张，扩张的风险被转嫁到租户身上进行分享。这种逻辑与p2p完全一样，所以有人说长期租赁公寓爆炸式增长。

“长期租赁公寓爆炸比p2p爆炸更严重”

回到soho中国董事长潘石屹最近发表的一篇著名评论，这不是对房租上涨的评论，而是对长期租赁公寓模式的唾弃。他说:不建议投资长期租赁公寓，因为做这项业务会有银行贷款。银行贷款基准利率为4.9%，实际成本会更高。贷款建造和出租房屋的回报率只有1%。

红浦公寓总经理甘伟也表示，公寓的底层租金成本占总成本的55%~60%，租金差距为1.6~1.7倍。“虽然有一定的利润点，但毛利确实不高”。潘石屹、甘伟或其他人发现，长期租赁公寓的收入普遍较低，但他们没有发现卖家的真实商业经历。谁会做一个总是赔钱的生意？

根据胡景晖之前的陈述，我爱我家的长期出租公寓品牌“翔宇”赚钱；龙湖、世界银行(002285)等涉足长期租赁公寓市场的房地产企业也公开表示，自己投资的长期租赁公寓品牌未来将实现12%的利润率。12%的利润，与银行贷款4.9%的基准利率相比，其利润空是不言而喻的。

胡景晖在电话会议中预测，如果市场上的主要机构继续像这样非理性地发展，今年和明年将是大量长期租赁公寓的死亡之年。一旦大型长期租赁公寓的资金链断裂，业主将赶走租户，数千万人将因失败而无家可归。后果比p2p打雷更严重。

想起一段话，一个80后的人说，每当看到90后转发“不要大声骂90后，他们会辞职”的文章，他会回答:“80后真的不会骂90后，但他们只会偷偷回家，提高租金，让这些年轻人努力工作。

80后可能对90后了解不够。如果租金继续上涨，将会有大量“不温不火”的90后。

这将是最大的社会问题之一。

来源：千龙新闻网