楼市众生相：炒房客被套牢 房产中介改卖保险

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8月初，“厦门楼市崩盘”成为市场热议的话题。一些媒体报道称，“厦门的地价比2016年下降了近一半，2016年一些高价位的地方不敢开市，而另一些地方只能含泪亏本出售。”与2017年3月的峰值相比，岛内每平方米土地价格下降了1万至1.5万元/平方米，而岛外每平方米土地价格下降了6000至1万元/平方米。”一些评论文章甚至直言不讳地说，厦门的房地产市场“崩溃”，“神话”被粉碎。

一位曾在房地产行业工作的人士表示，厦门本轮房价下跌是一个投资者逐渐退出的过程。厦门房地产市场最终将回归理性。“就像大海的潮水，有起有落，但当潮水退去，你就能看到谁在裸泳。”

一场大雨过后，北京在立秋之后有了一点凉意。在厦门，炎热的日子几乎是往年的两倍。自八月以来，被称为“夏季魔鬼”的副热带高压一直统治着厦门。让厦门陷入全国舆论漩涡的不是它持续的高温，而是关于房价“崩盘”的传言。这些天，岛上的人们，无论是在星巴克、麦当劳还是环岛海滩，都在争论厦门房价的走势。

8月初，“厦门楼市崩盘”成为市场热议的话题。一些媒体报道称，“厦门的地价比2016年下降了近一半，2016年一些高价位的地方不敢开市，而另一些地方只能含泪亏本出售。”与2017年3月的峰值相比，岛内每平方米土地价格下降了1万至1.5万元/平方米，而岛外每平方米土地价格下降了6000至1万元/平方米。”一些评论文章甚至直言不讳地说，厦门的房地产市场“崩溃”，“神话”被粉碎。

赵琳是厦门一家房地产公司的总编辑。这两天他一直很忙，无数外地朋友打电话问他厦门楼市崩盘的事。“厦门楼市正在经历调整，但在最严格的限购限购令下，厦门楼市的投资者已经没有了生存的空空间。一些泡沫正在破裂，但它们绝对没有崩溃。对于崩溃理论，我们非常愤怒，准备写一篇文章进行反击。”

厦门楼市发生了什么？《北京青年报》记者近日来到厦门，了解楼市的真实情况。

媒介的

"与高峰期相比，房价每平方米下降了约1万元。"

8月9日，厦门市思明区连岳路一家千千房产中介店的经理李佳(音译)告诉《北京日报》，厦门的房价确实下降了，她所在的商店主要代表的几个社区，如李毓秀和莲月里，现在的平均房价在4.8万元左右，比高峰期每平方米下降了约1万元。在莲月里，一栋66平米的两室两厅的房子售价300万元，还有一个廉价的空房。附近有一所像白松一中这样的高质量小学，已经被挂了很多天了，但是没有人关心。“过去，几个人抢了一个套房，商店里很拥挤。现在店里看房的人很少，一个月很难卖出几套房。”

思明区麦田房地产体育路店的业务经理刘伟表示，今年，该住宅区的上市价格每平方米下降了约5000元，降幅约为10%。这并不像传言的那么糟糕，但它通常是那种被过度宣传的“旧的破碎的小”，一些质量更好的地区几乎没有调整。“与其说是全面暴跌，不如说是厦门楼市开始分化，房地产交易开始变得理性。”

厦门湖里区的一名中介也表示，岛上的房价普遍每平方米下跌1万元，而岛外的房价则下跌5000元至1万元。随着空的议价越来越大，二手房上市价格与实际交易价格之间的差价也相对较大。“买房的客户会参考2016年底的价格，如果价格高于2016年底，就很难达成交易。如果这种下降趋势继续下去，厦门去年最强劲的上涨势头将会消失。”

据统计，今年1-7月，厦门二手房平均上市价格分别为50908元、51000元、51060元、49245元、49206元、49117元和48494元。根据厦门房地产网的数据，2018年上半年，厦门共有10，479套二手房(住宅和非住宅)售出，比2017年下半年下降28.63%。其中，二手房共售出6465套，同比下降55.3%，2017年上半年为20012套；与2017年下半年相比，环比下降了25.42%。

《北京日报》的记者注意到，在厦门的很多信息网站上，很多业主直接把房子挂出去卖。售房信息中经常出现“急售大降65万”、“一次付清，打八折”、“真诚的购买条件可以协商”等字样。一位中介说，目前，许多房东急于出售自己的房子，而购房者降价或承诺买房很常见。

"但是顾客的一般心理是买得多而不是买得少."李佳在接受《北京日报》采访时表示，由于交易量不足，厦门的许多小型房地产中介商店都已经倒闭，许多商店员工已经开始转行。一位做了多年房地产经纪人的朋友几天前刚刚转型为保险公司。

买方

“等等，别做最后一个接收者。”

尽管房地产市场成交量低迷，但厦门不乏犹豫观望的买家。2013年，厦门公务员文瑶在厦门岛外的集美区买了一套房子。在不到五年的时间里，她花约150万元买下的70平米两居室，已经升值到去年高峰期的近300万元。考虑到孩子上学的问题，她总是想换掉岛上的房子。在过去的两个月里，她一直在寻找新房子，在岛上寻找房子，卖房子。

在过去的两个月里，文瑶觉得自己进退两难。一方面，她的房子在闲逛后无人看管。与中介商量后，她把价格降到260万元，几个房客来看她，其中一个要240万元。结果，当她犹豫的时候，管家已经在同一个社区预定了另一个套房并付了押金。另一方面，岛上的中介每天都打电话给她，推销特价房和打折房。

在文瑶的社区里售出了20多套房子。她说:“在过去，这是一个卖方市场，当人们犹豫时，他们被抢劫。现在压力转移到了卖家身上。买家和卖家之间的心理游戏已经悄然逆转。买家现在不着急，慢慢挑选，中介机构现在帮助买家讨价还价。”

文瑶说她的孩子明年会越来越小，还有半年多的时间，所以她可以拭目以待。

在厦门从事教育工作的王楠也是观望小组的成员。她原本计划在岛上建一套一居室的小公寓，但她的亲戚朋友建议她再去看看。厦门的房地产市场在过去几年上涨太多，目前的下跌可能才刚刚开始。“我的许多朋友都建议我等一等，等这波降价潮稳定下来，不要成为最后一个接受者。”

开发商

“在厦门获得土地越来越难了”

厦门翔安区位于厦门岛北部。根据厦门城市总体规划，厦门将建设“一岛一带两核多中心”的集群式海湾城市。翔安新城将作为厦门市的副中心，承担东北开发的重任。一条10分钟车程的隧道连接着厦门岛和翔安新城。在过去的两年里，这个地方一直是房地产开发的热点，各大开发商都花了很多钱在这里买地，呈现出控股集团的趋势。许多房地产观察家认为这里的地价和房价的变化是厦门房地产市场的风向标。

据公开信息，今年7月2日，翔安x2018p01地块最终成交价格为15.98亿元，底价为每平方米21182元，由海胜赢得。翔安x2018p02地块以总成交价17.02亿元、每平方米底价19814元的特价房赢得。这两起土地转让案在市场上引起了激烈的讨论。

因为不到一年前，2016年8月26日，离这里不远的地方，融创以30.76亿元赢得了2016xp06地块，底价为每平方米37512元，溢价为142%。翔安2016xp04地块由厦门乔蓉以42.18亿元的总价中标，底价为每平方米38345元，地价为139.66%。

虽然这两个时期拍卖的土地的区位属性并不完全一致，但厦门地价“减半”的传言就是由此而来的。中原地产首席分析师张大伟认为，与2018年新出让的土地相比，2016年的土地是一个被地铁包围的热点新城和一个直线距离为2.4公里至2.8公里的非热点区域。然而，厦门房地产业的地价下跌是不争的事实。

根据厦门柯睿研究所的相关数据，厦门的底价在过去两年确实大幅下跌。2018年全市最新平均房价为每平方米21879元，比2017年低近20%，比2016年高峰期低约30%。

许多厦门开发商告诉《北京日报》，厦门土地价格的下跌主要受土地拍卖政策的影响。7月2日，厦门出台了“一次性出售”的限制，10万平方米以下的住宅用地必须一次性出售。这颠覆了开发商的传统销售方式。过去，开发商在很多地方销售，可以根据市场情况的变化调整销售量和价格。未来，他们将一次开放市场，统一进入市场，开发商面临的不确定性增加了很多。尤其是在地价高企、楼市不稳定的时候，开发商会非常被动。

“开发商囤积房产的空厅被封锁了。这是一项目标明确的控制措施。”许多厦门房地产人士坦言。

厦门一位房地产开发商表示，他们已经感受到了当前厦门房地产市场的危险，大多数中小开发商都不敢在厦门征地。“在厦门获得土地越来越难，不确定性很大。现在我放弃了厦门市场，搬到了郑州。现在很多原来在厦门的开发商都搬到了郑州、合肥等中心城市。”

销售办公室营销人员

“开发商卖房子赔钱了”

8月8日，《北青报》记者来到翔安新城。经过近两年开发商的征地浪潮，这里有很多房地产，聚集了融创、世茂、乔蓉等知名开发商。根据一个房地产网站的不完全统计，有20多个房地产正在开盘或等待开盘。宽阔的马路上行人不多，只有建筑工人在炎热的施工现场工作。

《北青报》记者以租户身份走访了融创东南大厦(2016xp06地块)和附近的世茂国丰长安。在这两个售楼处，当《北京日报》的记者一停下来，营销人员就来打伞，非常热情。

世茂国丰长安销售处的营销人员立即介绍了该楼盘的情况:“我们的楼盘位于翔安南部的新城区，紧邻具有海绵功能的鼓锣公园。离居民区不远有两条在建地铁，离在建的厦门新机场只有10公里左右，离海岸线只有几百米。从厦门岛穿过翔安隧道，经过几个转弯后，它就进入了住宅区，具有很大的未来升值潜力。”

根据营销人员的说法，住宅建筑分为两部分，两栋高层建筑和十栋层叠别墅。这些高层建筑目前正在出售。五栋堆叠的别墅已经售完，一栋卖得很好，另外四栋还没有开盘。由于政府房地产调控后的价格限制，高层建筑的平均价格在每平方米36000到38000元之间，并有精装修。这块地每平方米37512元，很便宜。迪舒的物业面积为110-150平方米，总价约为每套500-800万元。"开发商卖掉房子是赔钱的，只是为了给客户带来利润。"

《北京日报》的记者观察到，很少有顾客来看房子，一个小时内没有其他游客来。销售办公室的大多数营销人员都在聊天或刷手机。

《北青报》记者了解到，由于周边楼盘数量众多，开发商面临激烈竞争，楼市有强烈的观望情绪。开发商采取了赠送物业面积等促销措施，一些开发商还降低了后期开盘项目的价格。8月8日，《北青报》记者向融创东南大厦和世茂国丰长安的营销人员询问了前期售罄房产的价格等销售信息。营销人员守口如瓶，说这些信息是从高层收集的，目前无法获取。

厦门市市场研究中心的一份报告显示，许多新项目将在下半年进入厦门楼市，一些地块需要一次性预售许可证，因此商品房供应预计将迎来一个小高峰。新房销售市场的竞争将会更加激烈。

房地产投机者

"我一生中最失败的生意就是去厦门炒房."

在厦门楼市的这一轮调整中，许多房地产投机者深陷其中。他们大多数人都没想到调整会来得这么快。

2016年，厦门的房地产市场异常火爆。许多来自龙岩、漳平和泉州的企业家来到厦门进行房地产投机。作为一个常年住在闽西小山村的农民，钟鸣从来没有想过有一天他会在厦门买房。他甚至没有想到这只是他噩梦的开始。

钟鸣，福建龙岩人，从事农产品交易(000061，咨询股票)多年。后来，他与他人合伙创办了一家农业公司，承包经营了近100亩土地，用于种植烟草、果树和牧草等。公司每年能给他带来30多万元的利润。

2017年初，他在厦门同安投资了一处房产，具有厦门亲属资格。他买的房子总价超过180万元。其中，100万元是他多年的农业储蓄，30万元是金融公司的贷款，50万元是私人高利贷。钟鸣说，他当时预测，他购买的房产至少会增加50%，如果能增加一倍，那就值得在农业领域努力工作多年。

开始时，他买的房子价格还在上涨，市场价值达到200多万。随着厦门房地产市场的繁荣，厦门的房地产调控措施正在逐步收紧。在2016年出台限购政策的基础上，厦门相继出台了更加严格的调控政策。自2017年3月25日起，厦门市新购买的房屋在取得两年的产权证后方可上市交易。厦门也成为中国第一个对居民购房实行“限购”政策的城市。

钟鸣表示，楼市调整的初步迹象并不明显。直到几个月前，越来越多的房子被出售，价格也一路下跌。钟鸣在同安购买的房产也跌回成本价，不包括税费，现在出售肯定会赔钱，但光利息他就支付了30多万元。由于竞争激烈，钟鸣农业公司的利润今年急剧下降。所有这些利润现在都用来支付贷款利息。他不仅所有的资产都被房地产套牢，而且每年还支付超过15万元的利息。

钟鸣，一个农民企业家，已经深深地陷入了厦门的房地产市场。他说:“我一生中最失败的生意就是去厦门炒房。”。

前房地产经纪人何斌告诉《北京日报》，厦门有很多像钟鸣这样的例子，它们并不极端。在过去几年房地产市场的高峰期，众筹和集资炒房是厦门非常普遍的现象。“我当时说服了很多人，但最麻烦的是我姐姐没有说服，现在卡住了。”

何斌说:几年前，当厦门房地产市场繁荣时，民间金融借贷非常发达，有很多公司从事民间借贷。随着房地产市场的降温，这些公司现在消失了，他们都转向了其他项目。

厦门市思明区体育路附近一家房地产中介店的经理告诉《北青报》，就在两个月前，蓝湾国际的一位业主的房子售价超过了1000万元，降价100多万元。虽然房子卖了近900万元，但后来得知房主仅净贷款就欠了800多万元，他再也无法承受。

经理说他通常会接触到许多这样的例子。现在，那些去年进场的房地产投机者一般需要损失100万元的大套和大约50万元的小套。

何斌表示，厦门房价的这轮下跌是一个投资者逐渐退出的过程。厦门房地产市场最终将回归理性。他指着不远处的海岸线说:“就像大海的潮水，有起有落，但当潮水退去，你可以看到谁在裸泳。”

记者笔记

厦门房地产市场不是崩溃，而是分化

福建是我的家乡，在厦门有很多朋友和同学。与网络媒体相比，尤其是来自媒体的，这些住在厦门的朋友都很平静。正如何斌在文章中所说，厦门房价的这轮下跌是一个投资者逐渐退出的过程。此外，厦门房地产市场的调整是不全面和崩溃的。事实上，这更多的是房地产市场的分化。在早期，那些被过度炒作的人，特别是那些“老而小”的人，确实有很大的下降，但许多质量较好的房地产市场的价格仍然相对稳定。

它已经成为房地产监管的核心逻辑。泡沫的破裂是一个不可避免的过程。厦门房地产市场存在泡沫吗？不管未来房价如何，这是目前不争的事实。大量房地产投机者的存在就是最好的例子。根据易居研究所和cric的统计，在80个城市中，厦门的高房价与实际收入的偏差达到41%，排名第一。

福建龙岩的网络精英、《美团点评》首席执行官王星最近在他的“不吃饭”朋友圈里对房地产做了一个精彩的评论:“房地产泡沫对国民经济的巨大损害，实际上不是泡沫破裂后房价下跌造成的。资产价格的大幅缩水，在于泡沫破裂前虚假的高房价造成的社会资源的巨大错配。”

事实上，高房价不利于城市的长期发展。例如，人才外流，这次在厦门，许多受访者提到了在挣扎多年后逃离厦门，最终遭受高房价的例子。今年7月，厦门市出台了《厦门市45项新人才政策》，给予符合条件的人员住房补贴。同时，对房价的控制也走在了全国的前列，并收到了实效。然而，仅靠行政手段控制房价并不是长久之计。房地产调控的核心是建立长效机制，最终实现“住、住”。

来源：千龙新闻网