未来房价40万/m²？房贷涨、棚改凉 2020年见分晓！

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“各地继续坚持调控目标，不放松努力，继续严格执行各项调控措施”，但冰冷的数字恰恰反映了火热的房地产市场。新东方董事长俞洪敏直言不讳地表示，10年和20年后，房价将达到341万平方米。这会发生吗？

国家统计局6月份公布了70个城市的房价变化，总体来看，房价仍在上涨。

在这70个城市中，海口以3.9%的增幅居全国首位，其次是丹东和三亚，分别为3.3%和3.2%。只有南京、无锡、蚌埠和平顶山的新房价格出现下跌，而只有上海、福州和厦门的二手房价格出现下跌，“70个城市中有63个城市出现上涨。”形势仍然不太乐观。

“各地继续坚持调控目标，不放松努力，继续严格执行各项调控措施”，但冰冷的数字恰恰反映了火热的房地产市场。

新东方董事长俞洪敏直言不讳地表示，10年和20年后，房价将达到341万平方米。这会发生吗？

01

当前的房地产市场，就像那首歌唱的，“心在燃烧，心在燃烧，心不能关闭。”

监管和去杠杆化未能阻止资金在房地产市场聚集。尤其是在最近的市场条件下，债务违约越来越频繁，p2p说雷声大，股市甚至跌破了各种“底部”。除了贸易战、人民币贬值等因素之外，似乎除了房地产之外，我们没有可靠的渠道来投放不稳定的资金。

因此，如果富人全额买房，对二线城市新开楼盘的验资可以冻结与房地产开发商市值相当的资金，而没钱的只能继续增加杠杆。“二等公民”和“三等公民”也想买房。

也有房地产开发商不能保持沉默。当然，他们不会放过这样一个房价上涨的分红期，从而加快发展和资本流通。根据微博金融博主的说法，一向以高营业额闻名的碧桂园有一只蛾，它在一个项目的宣誓就职会上真的喝了“鸡血”。

房企真的很着急。

上半年，个人住房贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%；房地产开发贷款余额9.63万亿元，同比增长24.1%，其中保障性住房开发贷款余额4.08万亿元，同比增长37.4%。除个人住房贷款增速放缓外，开发性贷款和经济适用房开发性贷款增速均高于去年底。

另一方面，除了市场因素，尤其是套利因素外，在政策层面上，存在着左右争斗的局面，一是非热点城市的去库存化政策，二是政府主导的大规模棚改，两者都是紧迫的“热门项目”，但在实施层面上，却令人尴尬。

无论是去库存化还是住房改革货币化，它都已成为制造业需求的驱动力，从而导致房价上涨。

02

那么房地产市场会继续燃烧吗？事实上，正如猫哥之前跟你说过的，这种趋势是不可持续的。

例如，个人住房贷款不仅困难，而且抵押贷款利率大幅上升，在许多地方已经上升了30%以上。

荣360 6月发布的全国房贷监测数据显示，6月份首笔房贷平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，较5月份上升0.71%，自2017年1月以来连续18个月上升，较去年6月份上升15.34%。在35个被监测的城市中，首套住房贷款的平均利率最低的仍然是上海，东莞以6.13%的利率位居全国第一，哈尔滨、郑州和武汉都超过了6%。

如果猫哥借款100万元，总利息为67万元，比基准利率高10万元。如果利率上升到6%，总利息将为72万元。所有这一切的前提是贷款属于第一套房。

分析人士还认为，下半年房地产行业将继续受到严格监管，房地产相关贷款也将呈现稳中有升的趋势，而贷款利率也将呈现持续上升的趋势，因此已经吃紧的资金链将更加紧张。

03

我们讨论更多的改革，这也在改变。

各省大棚改革逐步轮换，2018年大棚改革计划的整体建设量喜忧参半。贵州、陕西、云南等省略微下调了棚改计划，同比降幅控制在10%至20%之间。湖北、宁夏、青海等省棚改市场规模明显下降，同比下降40%以上。在海南，棚改计划已大大降低，计划年建设量低至13600套，同比大幅下降63%。

与此同时，江西、河北、广西等省市也逐年增加了不同比例的棚舍。山东继续创下新高，工棚改造计划的建筑量上升至843，300套，同比增长5%。甘肃和新疆增长尤为迅速，分别同比增长40%和28%。

在棚改货币化安置方面，住房和城乡建设部明确表示要“因地制宜”，一些省份也响应号召:

●山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

●湖南建议商品房存量不足、房价压力大的市县及时取消棚户区货币安置优惠政策；

●江西还强调，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置房建设力度；

●广东提出控制舍改成本，实现收支平衡，因地制宜推进舍改货币化。

我们也知道，本轮棚改的时间节点是2020年。在此之前，仍然有许多变量，无论是psl还是货币化安置。然而，在工棚改革完成后，变量发生变化，市场仍然存在。

04

就房地产市场而言，当它真正扩大其策略时，它是在开征“房地产税”，从各种渠道放出的风声表明，房地产税可能很快就会到来。

中国社会科学院学者张明在2018年国际货币论坛上发表演讲，分析了当前房地产市场形势，认为将会出现三种情况:开放需求和再次飙升；房产税提前征收；拖动。

然而，这不是政府希望看到的，最大的可能性是房产税。张明认为，房产税的到来可能比预期的要早。

另一项声明来自国家统计局。

在上半年经济运行新闻发布会上，国家统计局新闻发言人毛胜勇在谈到房价时表示，“从房地产未来发展的角度来看，一方面，中央政府进一步加强和完善宏观调控，另一方面，从供给方面进一步努力，包括加快房产税相关政策措施，实现多主体供给和多渠道保障， 加快实施平等租售等一系列配套政策，更好地促进房地产稳定健康发展。”

除了常规房地产政策的统一标准外，还专门提到了“加快开征房产税”的问题，统计局一般不做这样的政策路径发言。这次演讲可以说是信号释放明显。

据预测，房产税将至少需要四年才能到位。然而，根据目前的行动，前进的趋势是不可阻挡的。至于具体的实施时间，可以参考工棚改革的时间点吗？

05

目前房地产市场的调控是由于城市的政策，而未来的房地产市场将是冷热不均。

就目前情况而言，三、四线城市的房地产风险不可低估，猫哥将多说几句:

一线城市的价格持平，但总价格仍然很高。热门城市应该尽最大努力利用价格反转进行套利；三线和四线城市很可能会重复之前的故事，在上涨后呈现长期横盘尴尬局面。

注意你的杠杆率，掌握现金流，确保即使利率上升，仍然有足够的资金来补充。打破资本链不是小事。

由于房产税将提前到来，有必要提前判断房产税带来的“省钱”风险。

余洪敏对房价的判断，不敢妄加断言，但余提出的解决方案仍值得借鉴:

●第一个是磨练你的能力和才能，在工作中实现跨越式发展；

●二是开一个新灶，打破常规，通过创业实现人生价值；

●第三是理性消费，学会投资，不买或少买会贬值的东西。回到搜狐看看更多

来源：千龙新闻网