下半年楼市怎么走？沪宁杭房价可能要涨！

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二手房的价格是上下颠倒的，这使得居民排队购买新房。住房和城乡建设部等7个部委对30个城市的房地产市场进行了整顿...今年上半年，房地产市场和股市表现截然相反，一个是炒作气氛浓厚，另一个是没有炒作。

展望下半年，房价将走向何方？哪些城市的房地产市场值得期待？今天我们来分析一下。

房地产市场正在接近平衡

从上到下看房地产市场，目前市场处于政策抑制和需求支持接近平衡的状态。

从政策角度来看，目前需要抑制的最严重的政策是抵押贷款利率的持续上升。从按需需求的角度来看，抵押贷款利率直接决定每月供应量。随着抵押贷款利率的上升，每月供应的压力越来越大，抑制了急需的需求。

从地方政府角度看，缓解房地产市场压力、维护土地市场融资功能的核心政策包括两个方面:

首先，新的房价限制。新房限价令不仅完成了对房价的评估任务，而且由于二手房价格倒挂，使得市场需求涌向新房，大开发商快速提取现金流的能力增强，因此土地市场可以继续保持一定程度的热度。

第二，人才引进。二线城市的人才引进政策无疑是保持城市长期竞争力的核心，而人才引进在Xi、南京、天津等城市的普及也表明二线城市的户籍簿对那些无法在一线城市获得户籍的年轻人有很大的吸引力。

从这个角度来看，我们可以理解为什么许多城市已经接受了住房和城乡建设部的采访，但后续政策并不太严格。由于目前的政策和需求接近均衡，地方政府不愿进一步为房地产市场降温。例如，昆明市在接受采访后采取了限制销售的政策，Xi市在接受采访后禁止企业购房。这些政策对冷却当地房地产市场几乎没有影响。

与去年相比，房价上涨幅度扩大了

从上半年30个大中城市的销售情况来看，在黄金、白银、黄金旺季不旺之后，5月和6月的市场销售有所回升，目前的销售水平基本接近2017年同期。这表明市场已经走出底部，进入稳定状态(见图1)。

从上半年的房价表现来看，随着5月和6月市场的复苏，今年上半年的房价涨幅较去年下半年有所扩大。

目前，统计局还没有公布6月份的房价数据。根据前五个月的数据，今年2月是房价压力最大的月份。在2月份的70个大中城市中，房价环比下降的城市已达16个，到5月份已降至7个。

从一、二、三线房价的表现来看，今年前五个月，一、二、三线城市的房价涨幅较去年下半年有所扩大，其中三、四线城市的房价涨幅高于二、二线城市。这是因为，在2015年下半年开始的一轮房价上涨后，价值较低的三、四线城市、西部城市和引进人才的二线城市弥补了房价的上涨(见图2)。

然而，由于二手房价格倒挂，市场需求涌入新房市场，倒挂严重的城市二手房市场可能会无限下跌。

根据统计局公布的二手房价格数据，在70个大中城市中，二手房价格低于二手房，无锡、杭州、深圳、武汉和福州的新房价格严重倒挂(见图3)。如果这些城市不取消新房限购令，二手房市场将面临流动性消失并逐渐无限下降的局面，这意味着市场将通过二手房价格的负增长自发地将一手和二手房价融合在一起。

利率达到峰值，上海、南京和杭州的房价可能会上涨

如果政策保持目前的调控不变，房地产市场可能会处于一个相对稳定的阶段。但目前两个变量变化不大，这使得一、二线城市的房地产市场更有可能在下半年甚至未来1-2年内复苏，但三、四线城市的房地产市场可能进入调整期。

第一个变量是，抵押贷款利率上升最快的阶段已经过去，抵押贷款利率的峰值将支持刚刚需要的释放。

随着银行收紧抵押贷款，抵押贷款利率正在上升。以南京为例。目前，银行按揭利率普遍上调20%。从数据来看，按揭贷款的增长率一直是负增长，今年5月按揭贷款额下降了-3.6%。按揭贷款资金短缺也导致按揭贷款平均利率上升，今年第一季按揭利率为5.42%。

然而，如果我们观察抵押贷款利率的变化，2017年第三季度是抵押贷款利率上升最快的时期，抵押贷款利率的上升幅度在2017年第四季度和2018年第一季度明显收窄(见图4)。这意味着，如果抵押贷款利率即将达到峰值，抵押贷款利率对内需的抑制作用将消失，这有利于释放一、二线城市的内需。

那么在哪个城市房价上涨的弹性会更大呢？在这里你可以观察每个城市的库存情况。

从今年6月末各城市的可售量来看，一线城市上海、二线城市杭州和南京、三、四线城市安庆和惠州的可售量处于较低水平，房价上涨的弹性可能较大。相反，在东莞、金华、厦门等可售量相对充足的城市，房价上涨弹性可能较弱(见图5)。

三线和四线房地产市场可能会迎来一轮阴跌

第二个变量是舍改革货币化的收紧。预计三、四线城市的房价未来将继续下降。

三线和四线城市房价的上涨主要取决于psl支持的住房改革货币化。PSL 2016年增长9700亿元，2017年增长6400亿元，今年上半年增长5000亿元(见图6)。然而，由于psl的权威来自CDB，基于psl模式的货币化改革有望受到抑制。

那么，货币化改革对三、四线城市的房价有什么影响呢？

首先，看一下统计数据——2016年，2.5亿平方米的消化存量由棚改货币化安置，占商品房年销售面积的15%。由此可以预测，如果房改的货币安置力度明显减弱，对三、四线城市商品房销售的影响将是立竿见影的。

其次，碧桂园、恒大地产等三、四线城市的开发商将现金流放在了战略的首位，这意味着三、四线城市大开发商的战略已经转变为“多卖少占”。基于此，预计从下半年到明年，三、四线城市的商品房供应量将呈现明显的增长态势。

总之，如果下半年psl交付速度明显放缓，下半年乃至明年的三、四线城市将面临需求下降和供应量增加的双重压力，房价持续下跌的可能性很高。

来源：千龙新闻网