社科院发布蓝皮书：加快推进房地产税法落地实施

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新华社北京5月9日电中国社会科学院城市圈研究所副研究员王今天在介绍《房地产蓝皮书》时说，当前三、四线城市房地产市场面临着去库存化的艰巨任务；长效机制尚未形成，房屋租赁制度亟待完善，棚改建设仍存在一些问题。在这方面，《房地产蓝皮书》提出了分类和监管，并通过城市政策促进了房地产市场的均衡发展；加强改革，优先立法，加快实施房地产税法。

中国社会科学院2017中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书新闻发布会今天举行。中国社会科学院房地产蓝皮书副研究员、执行主编王介绍了相关情况。

王说，目前房地产市场面临的主要问题。一是市场分化深化和加强，三、四线城市去库存任务艰巨。一方面，一线和二线城市的住房市场供不应求，房价也在飙升，因此他们面临着及时补充库存的困境。另一方面，大多数三线城市的住房仍供不应求，价格持平。库存仍然相对较大。从非住宅市场的发展来看，我国写字楼和商业营业用房的库存压力较大，销售总量有所增加。对于三、四线城市来说，去库存化的形势依然严峻。我们认为有三个困难:第一，地方政府依靠房地产在短期内拉动经济增长的观念没有改变；二是城市基础设施和公共服务水平仍然较低，短期内难以为农民工和周边农业转移人口提供平等的服务；第三，由于自身经济社会发展水平，三、四线城市居民收入普遍不高，市场需求难以扩大。

二是长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强。从供给侧监管来看，我们认为供给侧监管并不理想，建立房地产市场的长效机制需要时间。从土地市场表现来看，开发商不惜一切代价争夺有限的土地资源，以应对房价上涨的预期和一、二线城市的补货需求，这导致了频繁的“地王”和高平均底价。从商品房市场的表现来看，快速上涨的房价严重透支了城市居民未来的消费能力，最终影响到实体经济的发展潜力。

与短期需求侧监管相比，房地产市场的长期稳定发展需要积极的供给侧监管，其中政府的主体责任需要加强。首先，在新的经济常态背景下，地方经济增长放缓，地方政府有动力通过维持土地供给需求来获得更多的土地财政收入。当地房价上涨后，也向市场传达了房价上涨的预期，这很容易引发房地产经济泡沫。第二，住房具有投资和住房的属性，这是商品的基本属性。政府有责任保持适度的平衡。如果这两种功能失衡，将不可避免地导致房地产市场的异常发展。

第三，仁中租赁市场任重道远，住房租赁体系亟待完善。住房租赁市场发展滞后是我国房地产市场的一个缺陷。租赁市场不那么受关注和边缘化。从现行大力发展住房租赁市场的政策来看，我们认为主要有三个困难:一是现有的城市住房租赁供应主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业机构的参与，不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系。要进一步培育多元化市场主体，多渠道增加租赁住房供给。二是租赁双方主要通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布虚假信息，诱使消费者购买，存在黑中介现象，侵害承租人合法权益，扰乱房屋租赁市场秩序。第三，缺乏保障租赁双方权利和义务的相关法律制度规范，同时，房屋租赁企业中介机构对载体信用缺乏管理制度，导致房屋租赁纠纷频发，容易导致租赁市场管理混乱，严重阻碍租赁市场的发展。

第四，改革棚建设仍存在不足，住房保障效率有待提高。棚户区改造是改善贫困家庭生活条件、优化城市空住房结构、扩大内需重要举措。但在地方实践中存在一系列问题。由于土地规划等问题，棚户区改造普遍存在that/きだよきだよ0/地处偏远，远离市中心或镇中心，规划布局不合理。二是棚户区改造征地政策不完善，部分征收对象期望值过高，部分地区征收安置补偿费不能客观兑现，客观上增加了征收难度。第三，棚户区改造项目往往采用大规模集中建设方式，前期资金投入巨大，而棚户区改造资金来源相对有限，导致棚户区配套设施和社区公共服务建设相对滞后。

为解决上述问题，《房地产蓝皮书》建议对房地产市场进行分类监管，并根据城市实施政策，促进房地产市场均衡发展。解决当前房地产市场供需失衡的关键措施仍然是分类监管和城市专项政策。首先，一线城市和热点城市的市场监管已经从单一需求监管转向供求监管。首先，要盘活城市存量土地，鼓励和支持存量土地的挖掘，实现土地效益最大化。二是调整和优化城市内部土地利用结构，合理增加居住用地比例。第三，改善商品房供应结构，增加中小户型住房的供应量，提高建筑容积率。严格防范和打击房地产开发商的行为，解决闲置土地问题，控制地价，加强土地供应监管。第四，要从单一的价格调整转向全面的价格调整结构。一方面，要加强不同层次的住房市场供给，稳定市场预期，避免价格过度上涨。另一方面，要加强住房保障，建设和增加保障性住房供应，增加货币化补贴，满足低收入人群和住房困难家庭的住房需求。

——规范开发、购租并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的重要渠道。

——推进创新，防范风险，丰富房地产金融支持手段。积极推进商品住房抵押贷款证券化。积极发展房地产投资信托基金。完善政策性住房金融体系。短期内，我们可以考虑继续完善住房公积金制度，使其更方便用户使用住房公积金，同时降低住房公积金贷款利率。从长远来看，应积极探索建立政策性金融机构，如建立公共住房银行，并授权其开展与城市基础设施和房地产开发建设相关的融资业务。

——加强改革，优先立法，加快实施房地产税法。现行的房地产税制有一个明显的特点，即重视交易而忽视财产保全。我们需要明确中国的房地产税收制度，税收制度应该考虑到房地产开发、保有、转让和租赁的税收。在增加持有房地产税收负担的同时，应考虑降低开发和交易的税费，这有利于鼓励住房流通、经营和出租，促进资源节约和利用。同时，在总结房产税试点经验的基础上，研究设计房产税的功能定位、路径选择和制度设计。

来源：千龙新闻网