房企“铁三角”围城：2017年前4个月卖了5300亿

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最近，嘉里公布了2017年前四个月的房地产企业销售名单。碧桂园首次突破2000亿元，万科突破1915.7亿元，恒大突破1440亿元。前三大房地产公司似乎已经形成了一个牢不可破的“铁三角”。也就是说，去年这三家企业刚刚过了“3000亿”大关，今年前四个月，这三家企业已经完成了全年三分之一的“1000亿”销售额。

仔细看这份名单，不难发现，随着时间的推移，前三大公司和其他前十大房地产企业正在变得越来越大。例如，前20名只有250亿元，而前50名只有不到100亿元。这意味着，或许到了半年度报告的时候，前三名的销售额是前30名甚至前50名的总和，市场集中度具有磁铁效应，大鱼吃小鱼，而不是鲶鱼效应。

目前，重新关注规模竞争似乎是2017年房地产行业的共识。即使面对政策调控的不断深化，在过去的四个月里，大中型住宅企业已经走出了高绩效曲线。碧桂园、万科、恒大为首的一线房地产企业形成了“铁三角”，碧桂园销售额攀升至“2000亿”左右。在过去，这似乎是不可想象的。

最近，嘉里研究中心发布的《2017年1-4月中国房地产企业销售额百强》显示，碧桂园销售额达到2006.6亿元，万科达到1915.7亿元，恒大达到1440.3亿元，三大房地产龙头企业的总销售额达到5362.6亿元，甚至超过了后面十家房地产企业的总销售额，行业集中度越来越明显。

根据韩毅智库的报告，这种趋势需要关注成长型住宅企业的反周期趋势，特别是在投资节奏上，地价低的时候应该多拿，地价高的时候应该少拿，但一定不能拿，否则会限制企业成长的连续性。

“铁三角”领先性能列表

调控不断深化，大中型住宅企业在过去的四个月里仍然取得了丰硕的成果。根据榜单分析，第一名和第二名都保持了“2000亿”的顺序，前三名的门槛达到了1440亿元，远远超过了去年上半年第三名的1221亿元，前十名和前五十名的门槛也分别达到了420亿元和89亿元，显示出行业集中度再次提高。

与去年同期相比，今年前四个月上半年的总体表现主要集中在50强房企，前10家房企中有6家、前30家房企中有17家实现了这一目标。

韩毅智库上市房企研究中心主任张华东认为，规模达“3000亿”的龙头房企经营明显走出了周期，无论是春运淡季还是春运旺季，其月度表现基本都在400亿元以上，这是企业投资节奏周期回落、城市布局全面均衡的背后原因。

无论是投资还是销售，碧桂园在这方面都有明显的趋势。在征地节奏上，去年前8个月每天一块土地的收入率基本保持不变，仅在当年9月至11月略有放缓，但年底又重新启动了高速征地模式。在销售方面，其前四个月的业绩已经超过2000亿元。按照目前500亿元的月平均速度，完成6000亿元的年业绩将成为一个高概率事件。

恒大的销售速度在头四个月放缓，缩小了营销手段的折扣范围，提高了利润。从今年一季度的销售情况来看，恒大仍处于惯性延续，推货步伐稳定。根据韩毅智库的报告，恒大显然从第二季度开始发挥实力，第二季度及以后将有大量新市场陆续进入市场。

经历过股权纠纷风波的万科表示，它不在乎规模排名，但营销节奏没有放缓的迹象。今年春节后，万科开始加大推货力度，其中3月份新推的商品是平时单个月的2~3倍，创行业月销售额636亿元的纪录。

万科第一季度业绩报告显示，其净利润大幅下降。万科解释说，由于销售额翻番，经营管理规模扩大，一季度销售费用和管理费用分别比去年同期增长38.8%和29.3%。同时，由于融资规模的扩大，万科一季度的财务支出也有所增加。此外，由于第一季度结算项目中包含了一批合作比例较高的项目，少数股东当期损益占比相对较高。

万科秘书长朱旭表示，第一季度万科的竣工结算规模有限，竣工面积仅占年度竣工计划的5.1%。第一季度净利润同比下降对年度业绩的参考意义不大。该公司预计，2017年的年净利润将继续同比增长。

中小住宅企业的突破压力

在住宅企业规模的竞争中，土地储备的规模和结构对绩效的影响越来越大。阳光城总裁张海民(000671，BUY)表示，目前的土地储备排名是五年后房地产公司的排名。

根据中国指数研究院的统计，碧桂园和保利在头四个月继续保持着土地收购量的前两位，第一次开盘和远洋促销进入前十名。1-4月，碧桂园和保利继续保持土地收购金额的前两位，分别为535亿元和474亿元。

总的来说，在2016年热点城市成交量和价格上涨的推动下，房企取得了良好的去转型效果，资金充裕。尽管2017年房地产市场调控政策继续加大，但仍不能削弱房地产企业的征地积极性。2017年1-4月，房企征地意愿依然强劲，前10家企业征地总价高达3460亿元。

与三巨头对冲周期风险的国家布局相比，区域布局的住宅企业缺乏规模竞争实力。根据韩毅智库的报告，增长首先开放，首先创造等等。都受到了阻碍，在排行榜的排名中都有不同程度的退步。原因是一线和强势二线住宅的拆建在短期内仍有支撑，但新增供应是不可持续的；另一方面，一线城市和强势二线城市的政策是有史以来最严格的，后期的市场调整将明显加大市场的不确定性。

作为本轮供应方监管的重点之一，公开土地市场的招标有很多限制。从2016年多城市土地拍卖的新政策，包括提高保证金、规定出售现有住房、增加持有房产的比例和年限，到最近在上海(房地产)推出的新的土地拍卖招标和上市政策，企业的竞争门槛无一例外地提高了，试图通过传统的高周转率模式继续发展的中小住房企业的道路被阻断了。

除了开放市场，并购将是中型住宅企业突破的途径之一，而“福建型”住宅企业阳光城就是一个典型代表。根据阳光城市2016年年报，2016年阳光城市新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，同比增长210%。其中，企业通过招标、拍卖、挂牌方式收购了12个项目，总建筑面积141.9万平方米，通过收购方式获得了大量土地储备。

来源：千龙新闻网