三四线城市房地产调查 开发商拿地面积逐步扩大

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2017年1月至2月，中国商品房销售面积同比增长23.7%，30个交易冷清的大中城市增速也有所回升，其中三、四线城市表现尤为突出，一度被市场看好。然而，在全国人民代表大会之后，许多城市的房地产监管继续增加。在这种背景下，三、四线城市的房地产销售是否受到影响？市场热能持续吗？房地产开发商开工建设的热情是什么？

针对上述问题，莫尼塔研究公司在3月底对三、四线城市的30多家开发商进行了随机调查，得到了以下核心结论:一是在一、二线城市监管过重、土地存量下降的情况下，开发商继续看好三、四线城市，征地面积逐渐扩大。第二，京津冀、长三角和珠三角的房地产调控溢出潜力最大，三、四线城市群周边的房地产量和价格均有不同程度的上升；其他三、四线城市由于地域特征而日益分化。第三，棚户区改造可能成为三线和四线城市削减库存的一个很好的工具。

三线和四线城市的土地交易继续升温

去年12月，我们随机调查了30多个三线城市的开发商，发现三、四线城市的房地产市场并不像想象的那么悲观。今年一季度三四线城市的房地产走势证实了我们当时的判断。一年后，许多城市的房地产价格暴涨。在这次采访的城市中，有20%的城市(如芜湖、石家庄、惠州、东莞、张家口等。)同比增长超过40%。

受去年国庆以来一线和热点二线城市房地产调控升级以及一线和二线城市土地存量有限的影响，三线和四线城市房地产市场表现出明显的挤出效应，土地交易量逐渐扩大。2016年，三、四线城市土地交易面积逐步扩大。2017年第一季度，尽管土地交易面积季节性下降，但仍同比增长24.7%。可以看出，三线和四线的土地交易并没有减少。

对2016年第四季度至2017年第一季度12家年销售额超过1000亿元的品牌房地产企业的征地城市分布进行梳理后，可以发现这些房地产企业的征地面积在三、四线城市的比重正在逐步扩大。这与一、二线热点城市存量土地减少，以及房企进一步布局三、四线城市的举措有很大关系。

自去年第四季度以来，121000亿住房企业中有58%已经在三线城市获得了土地。按照房地产开发商的正常建设、施工申请和审批流程，从征地到市场开放的平均时间为6-9个月，这些地块将成为2017年第二季度至2018年第一季度的主要市场进入力量。据估计，2017年，三、四线城市的销量将超过一、二线城市。

从销售排名前四的基准房企来看，也可以看出，三、四线城市将成为房企竞争的主战场。半年来，碧桂园成为三、四线城市土地市场的最大赢家，万科、恒大、保利拥有相当大的征地规模和比例。

三、四线城市大型房地产开发商的品牌溢出效应明显，可以大幅推高当地房地产价格。品牌开发商进驻当地，聚焦于急需和改良的市场，这对当地中小开发商影响很大，出现了“强者总是强者”的局面。以贵阳为例，2015年平均市场价格约为4000-5000元/平方米。由于恒大等品牌房地产开发商入驻，一些地区的平均市场价格已攀升至8000元左右。

哪三四线城市最受青睐？

哪种三、四线城市是开发商投资的重点？从调查来看，京津冀、长三角和珠三角的溢出潜力最大，这些城市群周围的三、四线城市的房地产量和价格都有不同程度的上升；由于区域特点，其他三线和四线的分化加剧。

三大城市群的溢出潜力增加，去库存化取得显著成效。

受北京和天津房地产调控升级的影响，廊坊和唐山的市场人气持续上升。廊坊的“民房荒”已经持续了几个月，土地供应严重不足，制约了开发商的进一步投资和发展。今年2月，廊坊房地产价格大幅上涨。目前只要有新的开盘，基本上当天就可以清算，3月份限购升级的影响相对有限。去年底唐山也经历了一次库存紧急情况，这种现象目前还在继续，待售房地产价格持续上涨。

由于许多城际铁路的开通和城际道路交通的便利，“9？30“新政”对市场的冲击逐渐消退，长三角城市的辐射效应进一步溢出。以南通为例，目前库存很低，“开盘即清算”现象普遍，价格同比上涨约50%。远离核心城市的常熟、盐城、徐州、绍兴和温州，在今年春节后也出现了新一轮的成交量和价格上涨，目前的库存已降至近年来的低位。

同样的情况也发生在珠江三角洲地区。港珠澳大桥的开通，深港通道和城际铁路的建设，进一步扩大了广州和深圳的辐射范围。东莞、惠州、中山、佛山、清远等三线城市的去库存效果显著，目前的去库存周期已缩短至8个月或更短。3月份，随着新推出楼盘数量的增加，各地成交量明显大幅反弹。

以东莞为例，截至3月19日，已售出2500多套住宅，预计3月份的成交量将超过3500套，较上月增长约240%。平均交易价格从2月份的15571元/平方米上涨到目前的17100元/平方米，涨幅接近10%。即使在远离广州和深圳的汕头，土地拍卖市场仍受到大型房企的追捧。2月份，在“王迪”的带动下，一些地区的新楼盘价格上涨了15%，3月份的成交量环比上涨了约20%。

1.人口多、城市化率低的城市已成为三、四线去库存的主要力量

在去年12月的调查中，我们发现，除了三大城市群的溢出效应外，东部和中部地区的许多三线和四线房地产市场正在升温，这是受一二线城市房价飙升和居民预期提前购房的影响。尤其是在国内生产总值或人口在地方省份排名第二和第三的城市。这些城市人口基数大，城市化率低，政府补贴拆迁，高铁距离核心城市不远，这使得它们近年来出现了罕见的购买热潮。

以3月份新一轮调控为例，赣州成为中部第一个加入限购的三线城市。2015年，赣州人口为854.7万(南昌仅530万)，居江西省首位，但城市化率仅超过40%。当地市场只需要强大，周边区县购买城市住房的比例正在增加，住房存量已经很低。今年，市场明显延续了去年的热度。柳州对广西gdp的贡献很大，具有很好的去库存效果。价格稳步上升，土壤拍卖相对活跃。

河南省信阳市的国内生产总值排名较低，该市有近650万人口。2016年，买家几乎将2014年至2015年的库存一扫而空，目前的库存只有6个月左右。70%的买家来自信阳老城，30%的年轻人来自附近的郊区县，需要在城市购买婚房。与信阳相似，人口最多的城市有河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等。，主要需要本地库存。

此外，一些城市，如湖北省黄石市和山东省泰安市，由于地方政府的省级经济圈战略发展布局而受到开发商的青睐。以泰安为例，接受采访的开发商表示，虽然泰安的存量仍然比较大，但已被列为“大济南”战略布局重点之一，开发商正在积极寻找土地资源。

2.东北和内蒙古地方房地产的去库存化压力仍然很大

我们采访了呼和浩特、大庆、抚顺等城市，开发商普遍认为市场稳定，量价波动小，征地非常谨慎，大部分是政府要求开发商征地。购房人以需求为绝对主体，改善和投资较少。库存仍然很大。以呼和浩特为例，消除库存仍需两年时间，其中大型公寓和别墅占很大比例。

3.西部省份的房地产市场仍然不稳定

除了西部省份的省会之外，还需要时间来规划以下三四条线路。例如，昆明是住房企业分布最广的弱势二线城市之一。自去年第四季度以来，土地交易面积在中国三线城市中排名第五。节日过后，贵阳也增加了几倍。在其他西部城市，如桂林和大理，交易情况相对稳定，库存需要一段时间才能消除。

综上所述，除了三大城市群辐射的城市外，一些城市化率低、人口基数大、改革力度大或gdp增长快的弱势三、四线城市有可能在2017年成为主要的去库存化力量或受到开发商青睐。

第三和第四行的热度能持续吗？

三线和四线城市的房地产继续卖得好，但它是透支和可持续的吗？房地产开发商对市场前景有不同看法:库存极低的强势三线城市开发商继续看好市场，价格暴涨和囤积房产现象突出；然而，远离热点的弱势三、四线城市的开发商担心，市场随时会变脸。目前，他们有很强的推动市场的意愿，并积极奔向工作。他们中的大多数人希望利用这个市场尽快装运货物。

在这里，我们还整理出可能的风险点和需求。

1.非热门的三四线买家对价格上涨的容忍度有限

在远离“热点”的三、四线城市，买家对价格上涨更加敏感，消化价格上涨的时间也更长。随着“王迪”在2016年和2018年进入市场，开发商承受着更大的抛售压力。以温州为例。去年，温州的库存很好。目前，库存只有6个月左右。2016年，当地房地产企业华虹与中梁、外资房地产企业保利与碧桂园的竞争，大大推高了地价。这些房产在2017年以高价进入市场后，去转换情况并不令人满意。汕头也出现了同样的情况，年初几个楼盘的价格上涨是由附近的“高地价”推动的，但退改情况并不令人满意。

2.购房需求的价格弹性很大，购房杠杆的快速上升不可低估

在我们的调查中，我们发现中国许多三、四线城市都提供了各种政策支持，如补贴农民在城市购房和公积金优惠贷款。以农民购房补贴为例，与三、四线城市约4500元的一般房价相比，每平方米100-200元的补贴非常有吸引力。许多接受采访的开发商表示，优惠政策可能会透支大量购房需求，而一旦调控政策收紧，购房需求很可能难以为继。

买家越来越多地利用三线和四线城市。许多受访者表示，与前几年相比，自去年以来，全额支付的比例一直在下降，而最低首付的比例一直在上升。以东莞为例，受访者表示15年前全款比例接近10%，现在只有3%左右。

3.三线和四线城市的棚屋改造或房地产去库存工具

许多三、四线城市大力推进棚户区改造。以三亚和绍兴为例。2016年，三亚完成了20，000多户家庭，2017年，棚改计划涉及15，000多户家庭。政府打算“采取货币补偿、政府购房、组织居民自主购买商品房等方式”，以满足棚户区改造中居民多样化的安置需求，并开辟商品房和棚户安置的渠道。”与2016年三亚3万套商品房的年销售量相比，15000个工棚的改造不可小觑，必将给市场带来一波巨大的需求。

绍兴棚改已经完全货币化，3月份市场需求的40%估计来自拆迁户。绍兴的价格在过去三年一直稳定在1万元左右。最近，在变棚为房的需求推动下，价格也略有上涨。开发商预计棚子改造的需求至少会持续2-3年。当莫尼塔年初在嵊州考察时，他了解到2017年嵊州的经济发展主要是城中村改造。政府对当地居民进行货币化补偿后，居民可以去绍兴和各区县购房，春节期间销售火爆。

湖南省常德市正在进行旧城改造。2017年，将有5000多个家庭，未来几年将有2万至3万个家庭。政府对购房给予货币补偿，对装修给予一定补贴，工棚改造的力度约为30%。

其他城市，如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等。，正在推进货币化安置的棚改。目前，棚改购房需求可占这些城市商品房销售的10%左右。随着政府机构改革的推进，这一比例将继续上升。

(作者是莫尼塔研究公司的首席经济学家。本文基于莫尼塔草根研究的成果。莫尼塔研究的基层研究团队成员包括:钟、吴京、程远明、杨基)

来源：千龙新闻网