为什么我们的收入这么低 房价依然可以那么高？

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在春节假期即将结束的那一天，回顾过去的2016年，我们已经看到了很多东西，但给每个人印象最深刻的应该是令人震惊的房价。直到年底，据说房子是为了生活，而不是为了投机。这只是阻止了这一轮房价的上涨趋势。然而，在重新思考房价的过程中，我们不知道是否每个人都注意到了一个现象，那就是，在很多地方，每个人的收入都不算太高，但是房价却可以比收入高这么多。这里的经济原则或经济逻辑是什么？

今天韩师兄要和大家讨论一下。这是怎么回事？

1.为什么房地产价格超过收入

从经济学最基本的逻辑出发，我们把房子当作一种特殊的商品。因为它是一种商品，所以它的价格由供求关系决定并不奇怪，我们可以理解为什么房价总是让我们如此担忧。

让我们先谈谈房地产的供应。任何研究房地产的人都知道，作为最特殊的商品，房地产的供应涉及太多的主题，基本上有四个关键主题:开发商、土地提供者(政府)、金融机构和建筑商。

首先，让我们谈谈土地供应。韩庚不止一次谈到中国的土地供应问题，但我们仍然需要在这里重复同样的老调。在中国特殊的土地管理体制下，只有一个土地供应者，即地方政府。由于我们的土地属于国家所有，只有政府的土地管理部门才有资格将土地挂牌出售。因此，地方政府提供什么样的土地往往会决定当地房地产的基本价格，即土地拍卖的底价。由于地方政府财政收入的很大一部分依赖于土地拍卖收入，并且任何主体都具有经济学中的逐利性质，因此土地供应商通过不断提高土地价格来获取更高收入往往是最佳选择之一。

其次，让我们谈谈金融机构。在中国目前的环境下，银行可以说是唯一有实力为土地和房地产开发提供金融支持的实体。这种极其单一的融资渠道使得实际的房地产资金提供者成为银行。事实上，房地产开发商的自有资金一般只有20%左右，而且大部分房地产开发资金来自开发贷款。这种资本是由杠杆和利息要求驱动的，这使得房地产价格有自然的上涨需求。举个最简单的例子，房地产价格上涨。

第三，让我们谈谈开发者。房地产开发商可以说是中国最弱势的群体。诚然，在房地产开发过程中，许多开发商借助房地产开发红利搭上了房地产开发的顺风车，许多人赚了大钱。然而，这也是一个非常重要的情况，他们的行为受到前两个群体的限制。从经济学的规律来看，在房地产这个大规模的资本密集型产业中，中国已经出现了明显的分化机制，实力雄厚的大规模房地产开发商的能力更强。现阶段，中小房地产开发商赚钱越来越困难，大型房地产开发商的优势日益明显。在这些变化下，许多城市已经成为某些大型房地产开发商的天下。机构越大，其抵御市场周期的能力就越强，因此推高房价就越明显。

在三者的共同努力下，房地产价格的上涨也是合理的。

让我们再来谈谈需求。长期以来，每个人都用什么是需求、什么是需求改善等分类来描述房地产需求，但这种分类有太多的不确定性，不一定是最好的分类方法。直到最近，一种新的需求分析方法出现了，这给了韩戈另一个视角。

这种分析方法，韩圪总结为代际迁移的渐进效应。这一分析的起点来自韩革第一次研究农民工流动问题的时候，因为我们的人口长期被束缚在土地和它所在的地方，所以每个人的需求都是固定的。然而，随着改革开放的出现，特别是1998年开始取消福利分房，对房地产的需求开始释放，这种释放是一种转移和递进的需求。一方面，住在低层的人想住在高层的房子里，他们的房子会被新的家庭接管。另一方面，由于人口流动的自由化，特别是在户籍不再需要买房之后，大量的移民形成了越来越多的接管家庭。这种渐进式的需求，就像是在加紧脚步，使得中国的房地产需求呈现出一种艰难而极端的需求。

因此，只要是一个有人口流入的城市，就会不断形成这种阶梯式需求，从而不断推高当地的房地产需求。此外，中国传统的婚姻和爱情观念是没有房子，过去婆婆不希望女儿结婚。大多数想成家的年轻人，尤其是年轻人，往往会破产买房子。买房常常会让父母感到尴尬。

在每一步的过渡中，每一步都将添加一个杠杆。随着步数的增加，杠杆的背书会越来越大。只要从后面接手的人继续进入，市场就能够继续流通，从而不断加强房地产价格的增长趋势。

当我们看到我们的收入如此之低时，房地产开发商就把目光投向了你的整个家庭，从你那里收集到的所有收入都给了你的父母和祖父母。这种综合收入水平，甚至是所有家庭几十年的财富积累，是支撑房地产价格的最终力量。

在供需双方的影响下，房地产价格很难保持在低位。

第二，目前的房地产风险在哪里？

一直以来，每个人都在谈论房地产的风险。如果我们说中国的房地产没有违背我们意愿的风险，这显然是一个睁大眼睛的谎言。房地产当然有风险，但风险是什么？如前所述，中国住房市场的供应结构极其多样化，整个产业链中有许多环节。虽然有很多人接管了市场，但很多环节就像多米诺骨牌一样，只要一个地方有风险，就会有风险。而且，任何一个行业的发展都离不开经济环境，如果现实经济环境有影响，房地产市场也不能幸免。

根据我自己的观察，当房地产闲置时，脆弱的多米诺骨牌可能存在三个主要痛点:

首先，什么是宏观经济环境？房地产无论如何都是一种商品。由于它是一种商品，从经济学的角度来看，它会受到宏观经济环境的影响和经济周期的制约。如果说中国经济已经进入了一个长期的中高速增长时期，就像一年前只发放了一元年终奖的商业银行一样，即使是前几年盈利能力最强的商业银行也没有多余的粮食。可以想象，其他行业正面临困难。一旦每个人的收入增幅低于预期，甚至下降，恐怕支撑房地产市场的基础就会动摇，风险就会出现。

第二，如果没有足够的人来接手这项工作呢？我们目前的需求分析是基于一个前提，即城市人口正在流入，并且有足够的人接管市场。然而，我们不能忽视的是，作为第一人口红利的农民工数量正在急剧减少，劳动力短缺问题已经在许多地方出现。现在，第二个人口红利是支持房地产的发展，即大学毕业生的数量每年都在增加，而这些人是城市购买力人口的主流流入。然而，许多地方已经开始看到参加高考的学生人数有所减少。如果未来人口流入减少，会发生什么？因为无论人们如何面对高房价形成的移民壁垒，总有一天他们会超出自己的极限，而他们的婆婆也不能让自己无法生存。最后，如果没有接收器，这个游戏在传递包裹时怎么玩？

第三，如何打破利率的提高？一直以来，我们的货币政策都处于宽松状态，借钱很容易。因此，许多人选择购买首付不超过30%的房子。现在美联储已经开始加息，央行加息已经成为一个高概率事件。一旦我们的利率水平回到一个更高的水平，许多人甚至可能无法支付他们的抵押贷款，所以将有一个大的风险事件。

无论如何，房地产风险是存在的，值得我们高度警惕。我希望每个人都认真考虑它们。

来源：千龙新闻网