楼市将深度调整 2017年普通人能否买得起深圳的房？

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深圳是全国房地产市场的风向标。2014年10月至2016年3月，房价连续18个月上涨，涨幅达90%，但这种情况已经被打破。2016年以频繁的变化结束，2017年深圳楼市走势成为全国关注的新话题。

2016年，深圳楼市最大的亮点是“一年两次调整”和强有力调控的双重政策。无论是市场周期性调整还是政策调控的结果，2016年都是深圳房地产市场结构调整的开局之年，2017年这一调整将进一步深化。

2016年3月，深圳房价飙升，刹车按钮被按下。当时推出的“3.25新政”将社保限制从一年提高到三年，打击首付形式，抑制深圳过度投资需求，防止投资者推高房价。

此后，深圳楼市一直处于观望状态，房价一直保持上涨惯性，但成交量一直受到抑制。深圳中原对此做了分析，认为市场消化这一政策的能力是2个月。两个月后，深圳的房地产市场恢复了上涨趋势，9月份，再次达到历史高点，新房平均交易价格接近6万元/平方米。

“10.4新政”比“3.25新政”严格得多。前者从需求和供给两方面控制房价。在需求方面，对社会保障的限制从3年改为5年，提高首付等措施再次为深圳投资者设置了障碍。较高的房间门票门槛也阻碍了一些急需的和改进的交易；在供给方面，政府对征地资金进行了严格调查，以降低资金杠杆，并将征地模式改为“双限双竞争”，严格限定创纪录的交易价格。此外，加强行业内的检查和整改。

“10.4新政”出台后，深圳楼市终于完全降温，结束了近两年的上涨周期。自那以后，市场预期急剧下降。

根据深圳中原的监测数据，2016年，深圳新建住宅供应量降至历史最低水平，仅为434万平方米，比上个月下降37%。在市场供不应求、有效需求减少和观望情绪强烈的共同影响下，深圳新房总交易面积下降至417万平方米，比上个月下降37%，销售数量下降至4万套，比上个月下降39%。

在价格方面，由于新屋和豪宅的明显趋势，开发商的定价仍然是坚定的。与2015年相比，2016年深圳新房平均成交价格上涨近60%，达到5.3万元/平方米，为2008年以来的最大涨幅。

新房的交易很容易受到结构的影响。相比之下，二手房的反应更快，交易数据更具参考价值。

2016年，深圳二手房价格大幅波动。“3.25新政”后一个月内，价格下降了2.4%，交易额减半。在“10.4新政”后的第一个月，房价下跌了4.2%，这几乎是第一次调控的两倍。目前，平均价格已经连续三个月下跌，月交易量仍在下降。

根据深圳中原的数据，2016年深圳二手房累计增长近16%，与2015年全年增长60%相比，呈现出明显的趋紧趋势。最高平均成交价接近6万元/平方米，全年售出约9.6万套，比上个月下降近四分之一，仅略高于2013年的水平。

在过去的一年里，深圳的房地产市场被两项政策分割:“3.25新政”和“10.4新政”。交易量与价格趋势正相关，形成了一个上升、下降、调整、再上升的周期。目前处于2016年10月调控后的下跌阶段，交易情况不容乐观。

从全国市场来看，2017年中国房地产市场将“稳定”。在去年全年去库存政策的刺激下，全国房地产市场普遍上涨，今年随着调控政策的出台，将逐步回归理性。

此外，中国指数研究院的分析报告指出，美联储宣布加息意味着全球流动性宽松周期的结束，中国的货币政策也将从高速增长转向稳定中性，过去一年宽松的货币信贷环境将难以维持。

招商局蛇口(001979，BUY)总经理徐勇军向《第一财经》记者表示，未来楼市调控将会正常化。「与强劲而持续的需求相比，一、二线城市的住宅用地供应在中长期仍会处于相对短缺的状态。然而，中国民间财富的积累仍在继续，中产阶级的数量正在扩大，空一、二线城市的房价未来仍将有一定程度的上涨，这很容易成为投机资本投机的战场，进一步拉大贫富差距，挤压实体经济，酝酿金融风险。因此，政府对任仲的监管还有很长的路要走，需要继续下去。”

具体到一、二线城市，中国指数研究院的总体判断是成交量和价格已经进入调整阶段，2016年的普遍上涨很难再现。然而，一线城市的住房需求仍然强劲，2017年房价的调整非常有限。

深圳职业学院房地产研究所所长邓向《第一财经记者》表示，预计2017年，深圳将维持现行政策，即“10.4新政”，继续抑制房地产投机性投资需求，回归住宅，政策不会出现重大变化或逆转。

邓表示:“2017年上半年，整个市场将相对平稳，新二手房成交量较低，价格稳定。”然而，经过2016年第四季度和2017年上半年的积累，购房需求将在下半年释放，房地产市场的交易量将在下半年反弹。预计2017年深圳房价将比2016年上涨5-10个百分点。”

来源：千龙新闻网