一线城市在剔除穷人 比房价上涨更快的将是房租

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随着房价交易的逐渐冻结，人们的注意力已经逐渐从房价转移到租金上。因为，对于大多数在城市里买不起房子的人来说，租金在将来会上涨得更快。

从消息来看，mainland China房屋中介的租赁市场仍有非常广阔的前景。由于限购等原因，内地房地产交易量大幅下降。据估计，北京和其他地方的交易量将下降高达60%，这将不可避免地影响到房地产价格的上涨。然而，尽管住房销售的增长率可能会被推迟，但随着城市住房存量的增加和高收入工人涌入大城市，住房租赁市场仍然看涨。

根据链家研究所发布的一份报告，中国租赁市场的规模在2015年和2016年将约为1.1万亿，预计在2020年约为1.6万亿，2025年约为2.9万亿，2030年将超过4万亿。可以说，未来十年房地产市场仍将高速增长，尤其是租赁业务仍将快速增长。房屋中介的利润仍然很大。

在高房价的背景下，租房往往是外国人融入城市的开始。根据第六次人口普查的数据，中国12%的人口通过租房解决了住房问题，其中21%的城市人口租房。与此同时，中国城市现有住房的数量正在增加，尤其是在核心一线城市。那些应该买房子的人前几年已经买了，留下一群没有房子的房主和租房者。

据统计，去年中国租赁市场规模为1.1万亿元，但仅占住房交易市场的7%，而发达国家的比例在30%至50%之间。链家研究所认为，未来5至10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，在不久的将来，市场规模将达到1.6万亿元。换句话说，在这三年左右的时间里，房屋租赁市场的总价值将至少增加5000亿元。

这部分市场预计高达5000亿，如何生产呢？一般来说，有两种方法可以增加交易总额。一种方法是增加城市中现有房屋租赁的总数，即使交易数量增加。另一种方法是提高交易单价，但交易数量没有明显变化。这两种方法都可以提高交易的总价格。然而，在未来三年内，中国的住房租赁市场将取决于以何种方式达到所谓的“1.6万亿”总量？

这种增长很可能来自房屋的增加。根据中国社会科学院出版的蓝皮书，去年中国一线城市家庭的住房拥有率达到70%。这表明超过一半的当地人口实际上有住房，特别是在广州，那里的家庭平均拥有住房率超过90%。2016年，北京的常住人口为2172.9万，也就是说，如果按照一个三口之家来计算，北京有不止一套住房。

从上面的数据中，我们可以看出每个人都有房子，每个家庭都是主人。此外，在北京等中心城市几乎没有新的土地开发，所以可以投放市场的出租房数量不会大幅增加。然而，在拥有大量房屋的三线以下城市，供大于求，房屋根本无法以理想的价格出租。

似乎租赁市场上纯房屋数量的增长是有限的，也就是说，租金单价的提高实际上已经成为一种更可能的选择。

从统计学的角度来看，政府调控房价的目的，实质上是为了减缓房价的增长，将租售比控制在国际公认的“合理范围”。根据一些中国学者的计算，如果要将中国一线城市的租售比降至国际公认的合理水平，就必须将房价下调50%至70%，或将租金提高150%至200%。

然而，众所周知，房价的直接下跌很可能导致中国经济“硬着陆”，这是政策所不允许的。因此，如果住房的长期租售比在未来趋于正常，唯一可行的办法就是保持租金上涨。这种房地产政策的社会成本将由大城市的外国租房者承担。

换句话说，未来租金的增长可能会大于房价的增长。近年来，从北到深的移民人口持续流动，但流入速度正在放缓。在上海这样的城市，过去五年来移民人数仅增长了4.9%，深圳的增幅更大，为9.86%，但总体而言，明显低于前五年。从今天开始的未来五年，一线城市的人口增长率将进一步放缓。

这实际上表明，一线城市拒绝穷人，而留下了收入较高的人。高收入人群也能承受更高的租金，并对租金上涨有更强的忍耐力。对于没有住房的低收入人群来说，他们将被大城市的高租金逼到周边城市的边缘，甚至被逼到三、四线城市。在那里，房价便宜，风险巨大。

来源：千龙新闻网