新房二手房谨记住这些“套路” 避免买到“假房子”

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买房是一场旷日持久的“战争”，每一步都是轻率的。不管你打算买新房子还是二手房，归根结底，程序是相似的。

查看和选择房间

识破网上虚假列表的一四个技巧

当在网上找房子时，当一套房子的价格远远低于同一地区的平均价格时；观景台上的假房子没有赔偿承诺；图片与列表信息不匹配；房屋介绍不反映税费等关键信息。可能是虚假列表。

你不能用不完整的两到五张证书买房子

买家应该警惕开发商的虚假广告。开发商经常用“礼物区”来吸引买家，但实际的礼物可能是公共区域，如果买家垄断，可能会面临法律纠纷。五份证明是证明房屋身份的合法有效的证明，也是房地产开发商具有合法销售资格的证明。开发商必须完成五个证书，以确保买家可以获得房地产许可证后买房子。

第三，看沙盘有没有办法

销售办公室的沙盘应着重观察建筑间距、建筑位置、朝向和社区规划的细节。方向取决于沙盘上的指南针，而不是感觉。利用激光笔照射建筑物可以模拟采光，并确定照明条件。

此外，沙盘上的建筑物与实际情况之间的差距；分配站和化粪池等公共配套设施的位置；是否会有高层建筑影响空附近的通风和照明的问题，有必要集中询问销售清楚。

第四，应该重视这些外部环境

买房时，我们不仅要注意房子本身的情况，还要注意房子的外部环境，如噪音污染、光污染和漏水。你可以选择在晴天看房子，观察是否有玻璃反射阳光；暴雨过后，去社区检查房子的防水情况；在附近呆一晚，感觉是否有任何噪音影响你。

签署预订

首先，存款和存款的区别不止一个词

存款具有法律效力，但存款不具有法律效力。当收到保证金的一方违约时，保证金可以退回两次，而保证金只能退回到原来的金额。因此，在购买新房和签署认购书时，要注意是定金还是定金。在二手房交易中，存款往往表现为“诚意金”。

交付定金后，如果双方没有违约，仅就预售(销售)合同或相关补充协议的条款难以达成一致，且无法签订合同。如果双方未能达成协议且未违约，卖方应将定金全额退还给买方，且不作任何赔偿。

第二，签订购房合同应该注意哪些条款？

合同的规范化非常重要，关系到双方的权益。一旦合同出了问题，就很难维护权利。因此，在签订合同时，我们应该注意以下条款:

买卖合同约定的买卖双方办理各种手续的时间前后一致；真正选择房屋抵押状态的，抵押情况和抵押权人应明确，抵押权人不能是出卖人本人；明确选择“抵押付款”或“一次性付款”，明确检查贷款机构，并填写贷款金额不足的解决方案和贷款审批金额；在主合同中，应明确约定房屋的交付时间，如账户未迁出，应明确约定迁出时间。

第三，买一套多人合住的房子，所有的共有人必须同意

购买多人共有的二手房，所有共有人都需要到场，如果不能到场，需要委托代理人并提供经过公证的委托书。未经所有共有人同意而签订的合同可能无效。

如果卖家已婚，丈夫和妻子都需要在场。如果配偶不能出席，配偶是非共有人，需要提供一份自签的“配偶同意出售”；如果配偶是共有人，需要配偶同意出售的证明和委托书。如果卖方离婚，需要提供财产分割证明(离婚协议、法院判决)。

产权变更条款

首先，如何防止卖家圈钱和抢房子？

买二手房周期长，过程复杂，所以可以通过资金监管来规避付款风险，将房子转让给卖方，防止“钱和房子损失”。如果您担心该房屋在合同签订后、所有权转移前被查封，合同中明确规定，如果该房屋被法院查封，出卖人应承担违约责任并返还已付房款。

第二，在购买二手房时如何避免户口争议

产权变更以房地产登记为准，交易必须在办理过户手续后才能初步完成。然而，非法建造、没收、政策改变和取消资格都是影响房屋转让的风险因素。

在二手房交易中，因户籍引发的纠纷越来越多。为了避免争议，在买房时，卖方需要出示户口簿和保留证书的复印件。通过查看卖方的户籍簿，可以大致了解卖方家庭的户籍。第二，你可以去公安机关查询交易房屋的户籍。

与此同时，应就账户问题进行协商，并就违约责任达成一致。最好由卖方预留一笔“搬出账户保证金”，买方在确认房屋内所有人员都已搬出账户后将退还保证金。

房屋关闭和交付

第一，二手房交付时，不注意细节最容易引起纠纷

二手房买卖的最后一道程序是交房，最好按照以下程序进行房产交付:卖方腾空房屋后，买卖双方到场，买方接受附属设施、装修、赠送的家用电器，卖方结清水、电、宽带、煤气欠款，办理过户；物业费的结算；确认卖方账户是否转出，询问程度，买方是否转出；拿钥匙，换门锁；最后，签署财产交付令。

第二，不要相信新房开发商说的话。

新房屋收回时，必须先检查房屋，并检查房屋质量保证书、房屋使用说明书、竣工验收记录表、房屋实测面积报告等文件。

一定要小心开发商的口头承诺，“我们一定会修复它……”“先交费/签字，然后带你去看房！”"先拿钥匙，然后检查房子！"“给你职称证书！”。我们必须坚持一个原则，如提前确认房屋、付款、签署房屋收据、自己办理产权证。如果发现问题，开发商应出具维修保证书。

3.在什么情况下你可以拒绝接受这所房子

开发商不能出具该房屋应有的信息:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、该房屋实测面积报告；交付的房屋不是您购买的房屋，其结构设计与原图纸不符；房屋质量不合格，门窗与合同不符；水、电等附属设施不符合合同约定的；其他房屋项目与购房合同不一致的；合同没有规定实际交付面积与原合同的误差超过3%；住房质量问题严重影响了居住的正常使用。

来源：千龙新闻网