三四线楼市火爆 北漂还买得起家乡的房子吗？

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年初，有一个流行的说法:每年春节，玛丽，薇薇安和大卫从北京一个接一个地回家，成为翠花，达尼和埃尔古齐。然而，故事并没有就此结束。当北上广的顾客发现当地的房价已经超出了所有人的想象时，他们会回到自己的家乡购买房地产，或者去大都市周边的三线城市定居并购买自己的房子。

自2017年以来，三线和四线城市蓬勃发展的房地产市场吸引了更多关注。方正证券(601901，BUY)根据数据编制的三、四线城市46个样本城市中，2017年1-2月三、四线城市房地产交易量同比增长38.0%，保持快速增长。尽管2016年12月的增速低于42.8%，但与一线和二线城市相比，增速还是很明显的。2015年，方正证券首席经济学家任泽平提出“一线城市房价翻番”，他将这一现象解释为“去库存和挤出效应”。华泰证券(601688，BUY)分析师谢浩宇指出，解决人口和库存问题将给三线城市带来一个“大循环”。

逃离北京、上海和广州

随着人口控制和救助政策的出台，北上广“人口转折点”的信号悄然出现。根据国家统计局的数据，从2010年到2015年，北京永久居民的增长率放缓，而上海在2015年首次出现负增长。

这意味着“逃离北上广”正在成为一种现象和普遍趋势。王林，住在湖南长沙，五年前在北京一家公司当会计。2016年，她选择回到家乡开始新的生活。“北京的房价太绝望了。工作一年后，我买不起一平方米。这种生活真的没有意义。”在北京，王林的税后月薪是15000元。“回到长沙后，工资要低得多，但至少一个半月的工资就足够买一平方米了。”王林告诉中信经纬的客户。

2017年元旦刚过，王林在长沙北辰三角洲附近购买了一套将于2019年初交付的期房，单价为每平方米11000元。“2015年只有8000人。我应该早点回来。”王林说道。

王林的选择只是一个缩影。由于大城市生活成本的上升，负担不起的人口被迫挤出并返回原居住地，谢浩宇称之为“中国版的反城市化现象”。

同时，他预测，一线城市的经济增长方式已经开始从劳动生产率向劳动生产率转变，未来对劳动力的需求将会减少，受挤压的人口将会返乡。“一线城市的流入人口主要来自中西部地区，以及河南、河北等地，这些地方是三、四线城市的集中地。一线城市和三、四线城市的房价形成了鲜明的对比。一线城市积累的财富足以让他们在家乡买房，这增加了他们回家的诱惑。”上述分析师指出。

“投机者如蝗虫”

然而，中原地产首席分析师张大伟认为，人口流动性不是三、四线城市房地产市场繁荣的主要原因，但投资需求的提升是主要原因。

“打个不恰当的比方，房地产投资者就像蝗虫一样。在对一个地区的价格进行投机之后，他们将转向下一个地区。”张大伟告诉中信经纬客户。

张大伟认为，三、四线楼市受欢迎有两个原因:一方面，对一、二线城市的控制，尤其是限购限贷，抑制了需求，这些需求已经开始向三、四线城市转移；另一方面，由于资产短缺，资金相对宽松，投资者没有更好的渠道。三、四线城市在限购和限贷方面相对宽松。此外，三、四线城市的绝对价格相对较低，板块总量小，容易被炒鱿鱼。

当然，并非所有的三四线房地产市场都迎来了春天。在任泽平看来，热销的三、四线城市主要分为三类:一是大都市区和一些核心二线城市周边的三、四线城市主要受益于核心城市限购和高房价的溢出效应以及去库存化政策。第二，三线和四线城市是传统农民工的主要出口地区，拥有良好的资源和环境条件，受益于去库存政策+农民工返乡或农民在城市购房的刺激，以及小基数的影响。第三，得益于消费升级、旅游度假需求增加、去库存化政策的刺激和小基地的影响，海南等自然环境好的三、四线城市的销量正在蓬勃发展。

这类城市正是投机者关注布局的领域。以北京周边的燕郊为例，中国社会科学院城市与竞争力研究中心房地产大数据项目组发布的大数据房价指数报告显示，2016年廊坊(燕郊)房价同比上涨100%以上，居全国第一。燕郊的一位不愿透露姓名的中介告诉中信经纬的客户，尽管燕郊的房价处于历史高位，但燕郊的二手房市场依然火爆，每天都有很多人在看房，其中大部分是在北京购买过房产的客户。

去股票，去股票或去股票！

第三和第四行的受欢迎程度会持续多久？“如果收紧信贷，三线和四线城市的这一市场将很快结束。如果信贷不收紧，它将继续在一个又一个城市蔓延。”张大伟说。

最近，一些市场分析师指出，一些城市可能会效仿合肥，出台限购政策。合肥在2016年经历了房价的大幅上涨，这导致了调控政策的出台。然而，张大伟认为，三、四线城市不会在2017年收紧银根，而是将主要转向股市。

根据任泽平等许多分析师最近的研究，2016年三、四线城市房地产市场的去库存化超出了预期。根据任泽平调研报告的数据，三、四线城市商品房销售面积增长21.6%，增幅为16.6个百分点。

根据深湾宏远(000166，BUY)的调查结果，三、四线城市的去库存周期明显缩短。三、四线城市的土地供应逐年减少。由于宽松的政策，销售有所回升，住房去库存取得了良好的效果。以中国西南地区的样本三线城市为例，目前住宅建筑的去库存周期约为9个月。

任泽平团队认为，三、四线城市持续的友好政策将促进三、四线房地产市场的持续销售人气，预计2017年将成为三、四线城市去库存的历史性一年。

来源：千龙新闻网