大产权变小产权该如何维权？可向政府或开发商主张权利

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2月7日，京津冀地区部分地区乌云密布。河北省三河市燕郊镇与北京隔江相望，镇上有一群人，他们的心也被云所笼罩。他们是福成五期、首钢社区、海洋局北校区、冶金社区等住宅小区的业主。在过去的两个月里，他们一个接一个地了解到，他们买的房子不能登记为房地产，成为所谓的“小房产”，不能交易、抵押或继承。

在燕郊镇接受采访时，记者看到，三河市国土资源局发布的一份声明张贴在房地产登记中心的大门上，声明称已经成立了一个工作组来调查这个问题，并将根据调查结果制定相关的解决方案。2月10日，三河市政府发出通知，要求所有依法取得《房屋所有权证》的业主，均可根据《房地产登记暂行条例》的有关规定，直接持《房屋所有权证》办理房地产登记手续，《房屋所有权证》记载的信息以《房屋所有权证》记载的信息为准。至此，事件已经结束。然而，对于中国其他地区的类似问题，燕郊的这种待遇有意义吗？在类似的情况下，购房者应该如何维护自己的权利？对此，记者采访了房地产领域的相关人士。

产权怎么能在70年内收缩？

事情必须从颁布《房地产登记暂行条例》开始。《条例》于2015年3月1日生效，统一了原由国土房管部门管理的土地、房屋、森林和海域的产权登记，并颁发了相同的《产权证书》，改变了房地产登记多元管理的混乱局面，保护了产权人的合法产权。

房地产登记实施后，房地产许可证和土地证书合二为一。具体办法是房屋和土地必须相关，经国土资源局备案批准的土地的性质、用途和年限必须与地上建筑物一致。例如，商品房的土地性质必须是住宅用地，否则就不能相关，也不可能申请新的房地产许可证。这种房屋和土地之间的联系过程被称为:住宿。

这项工作已经在全国范围内一个接一个地进行。然而，在一些地方，历史遗留下来的许多问题导致无法登记房地产。主要原因是这些房屋所在的土地由于历史悠久或管理不规范，无法在国土部门找到相关的土地信息，或者开发商擅自改变土地用途建房。燕郊业主这次遇到的问题也是由于类似的原因。

燕郊与北京通州区隔着潮白河相望，距北京中央商务区仅半小时车程。越来越多在北京工作的人在这里买房，房地产已经成为燕郊的支柱产业。然而，在繁荣的背后，非法征地和非法建筑在房地产开发中屡见不鲜。一些开发商以发展文化和休闲产业的名义征用土地，但他们最终还是建起了房子，而在这个计划中，其他人也在绿地上建起了建筑。在进行房地产登记时，由于土地的实际用途与原计划不符，此类房屋将无法获得产权证。

去年12月1日，三河市开始实施房地产登记。在买卖房屋时，燕郊许多社区的业主发现，他们拥有合法房地产许可证的房屋无法获得产权证，因为土地不是住宅用地。直到今年2月，在当地政府的协调下，问题才得以解决。

购房者应该如何维护自己的权利？

燕郊落派不是个案。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，在推进房地产登记的过程中，许多地方都存在类似问题。购房者通过法律程序购买了房子，房契上清楚地写明了70年前的住宅用地，但后来他们被告知房子无法解决，陷入了"解决困境"。在这种情况下，购房者能否通过法律途径保护自己的合法权益？

西南政法大学民商法学院教授、博士生导师侯国跃认为，购房者可以通过以下两种方式主张自己的权利。首先，向政府部门主张权利。根据《行政诉讼法》和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，买受人对房屋登记行为不服的，可以提起行政诉讼，房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。此外，根据《行政诉讼法》和《行政复议法》，当房地产登记机构拒绝登记时，买方可以提起行政复议。

其次，你可以向开发者要求权利。根据法律规定，如果开发商不能按合同规定为买方登记房屋，买方可以向开发商提起诉讼，要求其承担违约责任，同时，买方也可以要求解除合同并退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公布相应信息，存在销售欺诈行为，买方可向法院提出解除商品房销售合同，并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。

长期从事房地产领域诉讼业务的上海振平律师事务所合伙人徐斌(音译)也持同样观点:“购房者可以主动要求政府对违法售房的开发商进行行政处罚，也可以提起行政诉讼，推动政府依法惩处开发商。”

如何解决“陷入家族困境”？

燕郊并不是第一个政府出面解决房地产登记过程中出现的房价下跌问题的案例。据报道，2016年，郑州和灵宝市部分社区的业主在办理房地产登记时也遭遇了“拥堵”。去年11月底，灵宝市出台了《关于解决房地产历史遗留问题的若干意见》，并提出了解决办法。不久，河南省国土资源厅也出台了《关于做好当前房地产登记工作的指导意见》，为一些有障碍的房地产登记工作提供了“政策开放”。今年1月初，郑州市政府下发通知，对房地产历史遗留问题进行调查。记者联系了相关知情人士，了解到调查已经结束，但还没有进一步的进展。

对于中国其他地区的类似问题，燕郊的这种待遇有意义吗？还有其他更好的解决方案吗？

侯国跃认为，造成“下落困境”的原因有很多，比如手续完备但没有登记；或者长期以来，土地合法权属的原始资料缺失；或者出于各种其他原因。当然，也不排除房屋所在的土地在统一登记前是非法的。因此，各地应区别不同情况进行处理。

他说:“如果由于档案管理不当或历史问题而无法处理，这是政府行为造成的，开发商没有过错，不应承担法律责任。此时，您应该首先检查相关情况，然后进行下一步。决策；当然，为了购房者的利益，开发商应该积极与各行政部门协调解决问题，而相应的政府部门应该采取积极措施解决登记问题。买受人遭受损失的，相应的行政机关应当承担赔偿或者补偿责任。”如果开发商因非法使用土地或擅自改变土地用途而无法落户，应根据具体情况追究其行政责任甚至刑事责任，开发商还应向购房者作出民事赔偿。

业内人士表示，在房地产统一登记时代到来之前，房屋管理和土地管理的日常管理是“两张皮”，这造成了今天的尴尬局面。房地产登记系统本身具有纠错功能。“如今，问题已经出现，目前很难找到直接有效的解决办法。”

侯国跃建议，为避免这种情况再次发生，在签订商品房销售合同前，购房者可以向开发商索取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证、商品房预售许可证等资料，并注意审查资料的真实性及其与地块的对应关系，以明确房屋所在土地的规划、用途和性质，尽量避免因规划或土地问题而未能办理房地产登记的法律风险。

来源：千龙新闻网