房地产进入调整周期 哪些城市的房价下行压力大？

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最近的房地产市场可以用“花儿越来越迷人”来形容:首先，万科喊出了“住”的口号；此后，金九银10的销售情况不佳，到处都有首付10%的消息；然后有消息说一些财产已经被法院以30%的价格拍卖...人们不禁会想:房价在下降吗？

商品房销售呈现疲软趋势

首先，从销售的角度看今年房地产市场的走势。总体而言，今年房地产市场在5月份有所复苏，但复苏持续时间较短，“金九银”旺季不旺，销售不佳，部分城市出现了11个房地产降价促销的消息。根据数据显示，三线城市的销售增长率在8月份开始明显下降，而一线城市的销售增长率在10月份之后开始下降，而二线城市的销售增长率持续疲软(见图1)。

此外，与历史相比，今年房地产市场销售增长的复苏持续时间较短。例如，2012年，房地产销售增长的复苏持续了大约一年半，但今年，房地产销售增长的复苏仅持续了一个季度。

其次，从房价的角度，我们来看一下热点城市的房价涨跌。从新房价格来看，新房价格环比下降的城市数量在9月份有所增加。8月份，只有厦门的新房价格下跌，但9月份，上海、深圳和金华的房价环比下降。从二手房价格来看，9月份有7个城市的二手房价格出现下跌，其中上海和厦门的二手房价格分别下跌了8个月和18个月。总的来说，9月份70个主要城市的新房价格环比增幅已经收窄(见图2)。

如何达到市场价格？

首先，从人口和杠杆的角度来看，房地产市场正面临更大的下行压力。2014年后，中国20-45岁人口增长率转为负值，基本需求逐渐减弱。平均每户住房数量为1.1套，这表明需求改善是房地产下半年的主导作用。另一方面，中国居民的杠杆率持续上升，居民贷款与存款的比率从2006年的23%上升至2018年9月的65%。在这样一个环境下，所有人都借了很多钱，以至于他们不得不收缩衣服，节食来偿还贷款，而继续使用杠杆购买房屋的空房间非常有限(见图3)。

其次，海外经验表明，房价调整的持续时间可能在6年左右。例如，在美国，在2007年房价开始下跌和次贷危机发生后，美国居民的长期债务从2009年到2014年呈负增长，这意味着居民主要在6年内净偿还贷款(见图4)。

直到2015年，美国居民才再次增加长期贷款，但2017年长期贷款增加了3000亿美元，低于2000年的4000亿美元。因此，居民杠杆周期的调整是缓慢的。一旦居民被迫去杠杆化，他们将长期处于压缩消费和偿还贷款的状态。与居民抵押贷款意愿较低相对应，美国房价从2007年到2012年也持续下跌，下跌周期约为6年。

哪些城市的房价下行压力很大？

那么，在房价调整周期中，哪些城市的房价下行压力较大？

根据经验，随着房地产市场进入调整周期，房价一般会先调整三四条线，再调整一两条线，先调整卫星城，再调整核心城，先调整郊区，再调整城区，先调整二手房，再调整新房。

首先，房改的货币化政策已经取消，三、四线城市的房价调整压力很大。2016年底，随着一、二线城市房地产调控力度的加强，随着房改货币化，三、四线城市房价稳步上涨。尤其是今年，三线和四线城市的房价涨幅明显高于一线和二线城市(见图5)。

然而，根据央行的统计，今年2月，psl增加了1500亿元，然后逐渐下降。到今年8月，psl仅增加了90亿元，psl在9月开始支持基础设施项目融资。

正如所谓的春江水暖鸭先知，随着棚改货币化政策的退出，开发商逐渐放弃了在三、四线城市建设所谓卫星城的策略。今年8月至10月，三、四线城市土地交易面积同比下降35%。

其次，新房价格上下颠倒的城市二手房价格将继续下降。自2016年10月以来，主要的一、二线城市对新房采取了限价措施，因此一旦市场调整，这些城市的二手房市场将进入流动性不足的状态(见图6)。

根据2006年底至2018年9月70个城市的二手房和新房价格，无锡、杭州、深圳和武汉的二手房价格高于新房价格。在市场形成观望情绪后，这些城市的二手房价格将逐渐下降，理论上与新房价格持平。

来源：千龙新闻网