多地楼盘打折促销 郁亮预言的“转折点”已来临？

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许多新网站都打折了，开发商也和许多网站联系在一起...在积极促销的背后，有一股市场降温的寒流。

在最近的一两个月里，厦门、杭州、深圳、南京和其他曾经很难找到房间的城市似乎开始降温。根据嘉里研究中心的数据，从7月到9月，26个典型城市的新开项目和新开工项目的剥蚀率呈轻微下降趋势，剥蚀率下降的城市数量在9月增加到16个。

最近，万科集团董事局主席于亮在9月召开的万科南区月度会议上表示:“虽然万科判断2012年行业进入了白银时代，进入了一个转折点，但这只是一个预测，不知道什么时候会出现真正的转折点。今天，我们可以说，转折点已经真正到来。”这是在2007年底王石提出“拐点论”并在2012年喊出“白银时代”之后，万科再次表达了对行业的悲观态度。

深圳市房地产中介协会发展研究部主任徐枫认为，自2016年底以来，整个房地产行业进入了一个调整周期。这个周期将持续至少三年。"我认为目前的市场趋势将继续向下调整."

在上海一居研究所所长杨红旭看来，房价降温的趋势已经出现。首先，深圳的“731政策”再次释放了抑制房价的强烈信号；其次，开发商的资金链变得越来越紧张，加速撤资是其“生存”的唯一保证。

许多房产都大打折扣

即使在深圳，那里的房子是不出售的，房地产经纪人已经感受到市场在最近一两个月的冷淡。深圳连锁店的一位房地产经纪人告诉时代财经:“虽然新房均价相对稳定，但成交量有所下降，市场有强烈的观望情绪。三倍价格后，新房子项目给中介的佣金直接减半。现在，为了加快推进，佣金已经提高到了2%-3%。”

一方面，中介的佣金比例提高了，另一方面，开发商也开始通过降价直接给予买家优惠待遇。例如，在深圳龙岗区鸳鸯新天地二期，有6、7、8栋楼在出售，从9月份开始就有一定的折扣。该项目代理人透露:“以81平米的公寓为例，平均价格从原来的4.3万元/平米下降到现在的3.9万元/平米，总价便宜了41万左右。包括其他单位，目前有400多套出售。”

除了深圳，许多城市还有一些特殊的房产。例如，广州黄浦区的中泰天京提供97%的按揭折扣和95%的全额折扣，黄浦区的万科商城也在大力推广，其中68平米的公寓折扣最大，从原来的总价230万到190万不等。

除了上述两个一线城市，其他一些热门城市也推出了更大的折扣。在安徽省合肥市，太和的合肥场现在只卖16000元/平方米，比申报价22000元/平方米低6000元/平方米。直接的后果是早期的所有者拉起横幅来捍卫他们的权利。

作为一个曾经引领崛起至今的城市，厦门的许多项目也引入了许多优惠。比如万科·白鹭县的联排别墅，原价500万，现在中间降到了278万，旁边降到了298万，从精装变成了没有车位的空白。根据物业顾问的说法，如果业主花大约80万元来装修自己，再加上16万元/件的停车费，项目的降幅大约为25%。

除万科白鹭县外，厦门太和的汀溪场也大幅降价，单价从2.9万元/平方米降至2.2万元/平方米。事实上，恒大在9月份率先发起了全国性的大规模推广活动，优惠范围和力度都很大。据公开信息，恒大共有536栋，基本折扣89%，3个月内全额折扣93%，公寓商业产品最低折扣60%。

除了恒大，很多房地产企业都开始通过多板块联动进行推广。例如，销售规模最大的碧桂园在南京推出包华四盘联动，并推出首付10%的低门槛购买方式；阳光城(000671，诊断学)开启了“1000亿攻势”特别采购季，并根据不同地区制定了不同的降价策略；今年下半年，凯撒还将在深圳推出五个项目。

行业的转折点已经到来？

开发商如此大规模的促销行动背后，是房地产市场降温的压力反应。根据壳牌研究院的数据，8月份北京二手房交易量下降了20.9%；8月份上海二手房交易量下降了2.7%，平均交易价格比上个月下降了3.8%；此外，根据广州中原研发部的数据，广州二手房交易量已经连续四个月下降，并在8月份降至最低点。

受“7.31新政”影响，深圳8月份交易量环比下降41.1%，平均交易价格也下降了4.9%。深圳楼市在9月份继续下跌。根据中原地产的数据，截至9月29日，深圳9月份一手住宅平均成交价格为54069元/平方米，比上个月下降0.04%，销售数量为2202套，比上个月下降40.29%。

另外，就新址而言，热点城市的新项目开工率明显低于以前。根据嘉里研究中心的数据，从7月到9月，26个典型城市的新开工和新开工项目的拆除率呈现出小幅下降趋势。8月份有17个城市的去除率在70%以上，9月份比8月份下降了2个。从迁移率增长率来看，有11个城市的迁移率在8月份下降，9月份上升到16个。

总体而言，9月份29个重点城市的成交量为2388万平方米，环比下降7%，同比持平。克里研究中心认为，9月份的市场过去没有火爆销售。原因在于，一方面，监管正常化，政策不断加码，投机需求受到遏制；另一方面，前期“想买又买得起”的需求已经被分阶段释放，后续需求疲软，市场成交热度逐渐下降。

据中国指数研究院分析，第四季度，一、二线热点城市的新房和二手房数量和价格将进一步放开，中西部二线城市的二手房数量和价格也将率先回落。新屋市场相对稳定，而大多数独立的三、四线城市新屋市场后劲不足，市场将从上行进入稳定运行周期。

开发商往往是第一批感受到市场寒气的队伍，就连领先的房地产公司万科也没有完成今年6300亿元目标的一半。于亮说:“经过政策调控后，我们发现我们失去了观察客户的能力，产品实力也在减弱。管理层的行动没有考虑如何处理政策规定，比如没有考虑一次性付款和分期付款的区别，甚至我也没有意识到延期付款或没有付款给我们带来的损失。”

面对冷却的市场环境，万科管理层开始反思万科的整体战略。于亮表示，在此期间，万科只需“汇聚”和“聚焦”，以“活”为最终目标。“没有融合和专注，我们很容易在转折点被淘汰。这样做可能会失去机会，误判形势，但这是我们的选择。”

上海亿居研究院院长杨红旭透露:“有两三个开发商的朋友跟我交流过万科‘活’的事情。这个口号可能不会吓到散户投资者，但它已经让同行感到不安。主动‘生活’是应对这种情况的积极策略。”

来源：千龙新闻网