今年楼市“金九银十”有点凉 不少中介转行

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过去十年，中国房地产市场受到经济环境和政策的影响，呈现短期波动。然而，在过去的两年里，所谓的“金九银十”被冲淡了。9月和10月可能不是楼市最热的时候，但“金九银十”可能会冷。

就像今年秋天一样，买家、房地产经纪人和开发商都感受到了市场的凉爽。国庆期间，很多中介反映看房的情况与平时没有什么不同，也没有出现购房者利用国庆假期大规模看房的现象。

因为差距太大，房地产经纪人换了职业

今年国庆假期，40岁的北京房地产经纪人张强(音译)在河北省保定市的老家呆了五天。他不急着回北京，因为手头没有一个急着签账单的顾客。

因为看房的人不多，张强的石景山店的代理人经常站在门口，一个接一个地聊天、抽烟。两年前的这个时候，他们中的大多数人还在忙着带人们看房和签署账单。

对于这个差距，已经离职的35岁房地产经纪人杨琳也有同样的感受。今年国庆假期，她集中精力在唐山经营自己的宠物店，而不是谈论房地产和房价。

2016年10月，她在北京周边的巴州、固安、永清、香河旅游，身份是一家房地产中介的销售。当时，当霸州孔雀城开业的时候，杨琳早上三点就起床为顾客整理卡片，等到第二天晚上九点才拿到2000多个号码，但是总共只有1000套房子。

那段时间，各大售楼处门前的长队，购房者脸上的焦虑表情，以及房价的“一天变化”，让她感受到了北京楼市的火热。在2016年最热的下半年，杨琳卖出了70多套房子，一口气赚了近300万英镑。“感觉就像中了彩票。”。

然而，2017年3月突然出台的新政迅速锁定了北京楼市的交易量，北京周边的楼市也受到了冲击。之后，杨琳花了一年多的时间才在几个月内卖出一套房子。据北京市统计局统计，2018年1月至8月，北京市商品房销售面积同比下降32.8%，其中住宅销售面积同比下降22.7%。

房价也大幅下跌。在杨琳经手的房屋中，香河孔雀城2017年初的成交价超过了2万平方米，而今年9月份的实际成交价只有1万多平方米，几乎减半。许多中介因为收入差距过大而离职，她也转而开了一家宠物店。

北京一直是房地产市场的领头羊。在这次全国性的波动中，其他城市的价格和交易量也走出了相似的曲线。从一线城市到三四线城市，房地产市场一直在升温，并逐渐变得平静。根据国家统计局的数据，8月份，商品房销售面积增长率和开发投资增长率均呈明显下降趋势，分别比上个月下降7.5和3.9个百分点。

“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、xi、西安、杭州，包括廊坊等都市区。”这些城市在市场初期有严格的调控和降温，现在是9月份。没有游戏。益州研究所副所长杨红旭说。

在新的房价限制政策的影响下，二手房能更好地反映市场的真实情况。根据壳牌研究院的数据，100个城市的月挂牌价格逐月下降，今年3-5月每月有19个城市，6月有25个，7月有19个，8月份突然上升到47个。

“北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥和其他实行严格监管政策的城市已经出现了房价下跌的迹象。”中原地产首席分析师张大伟表示:“房价调整正在从一个点蔓延到另一个区域。热点城市的房地产市场已逐渐降温，目前的购买力难以支撑市场继续上涨。”

房子降价后，房主很生气，并“维权”

越来越多的房地产项目已经进入降价的行列，而开发商的打折促销也比前两年高得多。

9月，品牌房地产企业恒大首次推出全国促销折扣，住宅楼打九折，商铺打六折；太和的某个项目折扣很大。如果购买者全部买下房子，房价将有30%的折扣；阳光城(000671)开始了“1000亿攻势”的优惠购买季节，并针对不同地区制定了不同的降价策略。

人们的心理总是微妙而复杂的，房价上涨，买不起房子的人不开心，房价下跌，已经买了房子的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激了一些老业主的神经，他们抱怨房价昂贵，并开始“捍卫自己的权利”。

太和合肥场项目开业时有一个火爆的销售办公室。然而，就在刚刚过去的中秋节假期，合肥大院选择将某套公寓的价格下调4000元/平方米进行促销，这立刻吸引了老业主堵住小区的大门，拉起横幅维护自己的权益。

不仅合肥，北京和杭州也出现了业主因房价下跌而围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万元，结果一期业主去售楼处告发开发商“乱定价、骗业主”。

有趣的是，就在一年前，杭州和其他地方的人抱怨说，他们买不起房子，反而降低了房价。当时，几乎每一个受欢迎的房地产都有成千上万的人参加抽奖。尽管中奖率只有个位数，但他们仍然乐在其中，因为他们坚信“买就是赚”。

这种信心不是没有理由的。回顾过去10年的房地产市场，虽然中间有过多次大起大落，虽然2008年、2011年和2014年全国房地产市场出现了非常明显的降温，当时，一些购房者开始降价维权，但从总体趋势来看，房价一直在上涨。

对此，已经工作了8年的北京房地产经纪人张强有着深刻的理解。2010年4月，为了抑制房价的过度上涨，北京出台了一项新政策，首次提出限制购房，房地产市场开始降温。当时，张强刚刚完成了他人生中的第一笔房地产交易——在石景山区崂山西里的一套50多平米的两居室小公寓，每平米价格超过7000元。

在接下来的几年里，他看到了北京楼市在2010年低迷、2011年上涨、2012年飙升、2013年稳定、2014年降温、2015年升温的过程，经历了2016年的大幅上涨和2017年的大幅下跌。经过大大小小的波动，现在崂山西里的房价已经超过了每平方米5万元，是八年前的六倍。

只是在这种波动之后，张强似乎不那么乐观了。他认为房价将来不会猛涨。“我们的事业主要取决于国家政策的面貌。现在政策太紧了，将来钱也不会这么多。2016年的好日子可能不会再来了。”他说。

开发者思考如何“生活”

当房地产经纪人仍然怀念“好日子”的时候，开发商已经开始思考如何“生活”。

9月下旬，房地产巨头万科在深圳定期召开秋季会议。红色背景上的三个白色字符非常醒目。事实上，在9月初的南区会议上，万科董事会主席于亮表示:

“万科要做的第一件事就是进行战略评估，最终目标是‘活下去’。”

生存原本是企业的底线。耐人寻味的是，今年秋天，于亮把它定为最终目标。他看到了当前房地产市场的沉重枷锁。"有许多限制，已经超出了最初的研究."

房地产市场的调控已经从一线城市增加到二线、三线和四线城市，从限购增加到限售和限价，从有限商业贷款增加到有限公积金贷款，从有限土地拍卖增加到有限住房融资。很明显，仅仅依靠旧模式，房地产企业无法继续发挥高增长的魔力。

于亮最担心的问题之一是“还钱”。他说:“目前，南部地区的还钱压力比较大。这不是因为南部地区表现不佳，而是因为它首先感受到了市场和行业的变化。”

销售回报和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是企业生存的血液。在2018年初房企融资收紧的政策背景下，如果现金流稳定的万科感受到慢付和去付的压力，不难想象一些中小房企的资金链会是什么样子。

事实上，恒盛地产今年违约后，田放集团、华夏幸福(600340，股票咨询)、商辂地产(600223，股票咨询)等上市公司因资金链问题被交易所询价。

“2018年将是过去四年来住房企业面临最大财务压力的一年。”张大伟表示:“自2016年‘930’以来，中国的一、二线城市受到严格监管，融资收紧。在这种情况下，住宅企业的财务压力越来越大。虽然整体销售仍处于较高水平，但继续拿地的压力正在逐渐加大。对劣质土地的热情持续下降。”

房地产企业想要开发土地的愿望正在消退。今年以来，地价率持续下降，土地流转迹象明显增多，与前两年土地市场的火爆态势形成鲜明对比。

据中原地产研究中心统计，2018年，热点城市的地价率约为10%，明显低于2015年至2017年的平均地价率30%。2018年1月至7月，中国举行了近800场土地拍卖，二线、三线和四线城市的土地拍卖数量同比分别增长了200%和121%。

“从开发商的内部沟通情况来看，大家都注意到了市场调整的两个迹象:一是促销行为有所增加；第二，土地拍卖增加。对于明年的指标，一些开发商表示，他们将不再增加增长。”新城控股(601155)副总裁欧阳杰在接受媒体采访时说。

除了市场数据，人们不得不更多地考虑持续一年多的房地产企业更名。9月13日，保利地产(集团)有限公司更名为“保利发展控股集团有限公司”，同日，深圳万科房地产有限公司正式更名为“深圳万科发展有限公司”，删除“房地产”字样。

自去年以来，除万科、保利外，恒大地产、房型地产、远洋地产、施琅绿色地产、时代地产、AVIC地产、龙湖地产、大连万达商业地产等10多家房地产企业已将“地产”一词从名称中去除。

虽然有分析师认为更名的意义主要在于提升企业定位，促进多元化业务发展，但人们仍然怀疑房地产市场是否真的遇到了问题。

2018年是房地产市场的转折点还是新的起点？

房地产市场降温的背后是政策的推动。不久前，呼和浩特打响了从库存中撤出的第一枪。

8月24日，呼和浩特宣布“完全停止房地产去库存控制措施”，成为第一个告别去库存的城市。我不知道这是巧合还是有意的设计。在2014年的最后一轮调控中，呼和浩特是第一个取消限购的国家。其他城市紧随其后，抵押贷款政策开始放松，全国房地产市场开始去库存化。

四年后，大多数城市不再有高库存的问题，有些甚至出现了库存紧张。根据易居研究所的监测数据，自2015年以来，中国100个城市的库存规模一直在持续下降。截至2018年8月底，100个城市的库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到7年前的水平。

反映库存规模的指标之一是库存去库存期。“库存去化学循环的合理间隔是12-16个月，如果低于这个间隔，库存规模就小。2018年8月，100个城市新建商品房的库存与销售比率为9个月，这意味着市场可以在9个月内消化掉这些库存。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

杨红旭表示，基本上可以认为，中国东部、中部和西部的大部分三、四线城市已经完成或接近住房去库存化的尾声，宽松政策应该“退出”。

以湖北为例，中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》上发表文章称，在湖北省79个市县中，29个市县的平均消化周期小于6个月，47个市县的平均消化周期小于8个月，占60%。

王玉玲认为，近年来，随着棚改货币化进程的加快，棚改货币化安置模式在三、四线城市广泛采用，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供应能力，获得大量现金的拆迁户有较强的需求和购房能力。 从而促进了三、四线城市房地产供求的蓬勃发展，一些城市的房地产市场出现过热迹象。

“货币化安置是本轮去库存化的一种手段，其任务已经基本结束。应考虑在适当时候撤回。”她建议道。

货币化安置是安置棚户区居民的方式之一，另一种是实物安置，即政府将安置用房分配给原棚户区居民。2015年后，随着去库存化的要求，货币化安置成为主流。拆迁后，房子没有得到现金，被拆迁户自己去买房子，这在一定程度上加剧了房地产市场的热度。

7月12日，住房和城乡建设部关于棚改的声明发出了一个非常明确的信号。一些房价飞涨的城市在拆迁后不给予现金，而只给他们安置房。那就是缩小货币化安置的规模。

就在呼和浩特宣布停止去库存的四天后，长春宣布将取消购房的货币安置奖励。嗅觉灵敏的人应该能够感受到房地产市场风向的变化。

在谈到短期楼市时，杨红旭表示，开发商关注的一线、二线、三线城市基本上没有市场，开发商寄予厚望的三、四线城市市场将持续几个月，而且还会掉头向下。

回顾过去10年，全国房地产市场出现了两次大幅下跌，一次是在2008年，受全球金融危机影响；另一次是在2014年，原因是经济下行压力加大，但这两次只是房价上涨总趋势中的短期回调。

这一次，不仅出台了“坚决遏制房价上涨”的声明，还出台了限购、限贷、限售的调控政策，针对房地产投机的专项整治行动，以及为房改收紧货币安置的货币调控。再加上几乎确定的房地产税和取消预售制度的模糊猜测，监管和控制的努力是空.

2018年是房地产市场长期下跌通道的开启，也是另一个短期起伏周期的开始。我们可能需要五年或十年才能看清楚。

(应被告的要求，文中的一些字符是假名)

来源：千龙新闻网