房产税六大涉税风险点 您知道吗？

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最近，我听到很多人谈论“物业税”，说1.2%的从价税和12%的租金这么高！但实际上，他们关心的是“房地产税”，这仍然是一种全新的税收，需要通过立法来征收。“财产税”是中国现行税制中的一项现行税种。它以房屋为征税对象，以房屋的剩余税收价值或租金收入为计税依据，向业主征税。虽然是个旧税，但在实际工作中仍有一些涉税风险点值得每个财税人员关注。

风险点1:在免租期内如何缴纳房产税？

【涉税示例】甲公司将一套自有房产出租给Y公司，租赁合同规定Y公司自2017年1月1日至12月31日享受一年的免租期。免租期结束后，Y公司通常会向A公司支付租金..甲公司在2017年没有申报房产税，因为房产已经出租，在免租期内没有收取租金。

【政策分析】财政部、国家税务总局《关于残疾人就业单位城镇土地使用税安置政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定:“租赁物业，双方签订的租赁合同约定有免租期。在免租期内，业主按物业原值缴纳物业税。”因此，在免租期内，甲公司作为房屋所有人应按房屋原值进行正常纳税申报，并按价征收房产税。

风险点二:房地产开发企业未售出的商品房需要缴纳房产税吗？

【涉税实例】甲公司是一家大型房地产开发企业。该公司开发的一栋商住楼已于2016年5月全部竣工，各项手续齐全。甲公司装修后将展示5套商品房作为样板房供买家参观，同时2套商品房作为现场工作人员的办公用房。鉴于上述七套商品房在出售前仍有库存，甲公司财务人员未申报缴纳房产税。

[政策分析]《国家税务总局关于房产税和城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定:“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前是房地产开发企业的产品，房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税；但对房地产开发企业出售前已使用、出租或出借的商品房，应征收房产税。”在上述情况下，5套商品房装修后用作样板房，仅用于对外展示，仍为库存产品，不征收房产税；两套商品房供现场工作人员使用，现已投入使用。财产税应按规定申报缴纳。

风险点3:一次性收取租金如何缴纳房产税？

【涉税示例】甲公司将该房产出租给Y公司，租期为2017年1月至2020年12月，租金为每月5万元。租赁协议规定，自本协议签订之日起5个工作日内，Y公司一次性向甲方支付本协议约定的三年总租金180万元。y公司已经按照约定的时间支付了三年的租金。甲公司财务人员认为这笔租金收入涉及三年，从租金中征收的房产税应按月缴纳，所以房产税应按月申报。

【政策分析】在实际执行中，许多地方税务机关认为，房产税的年征收和分期缴纳规定只适用于按照房产原值计算缴纳房产税的情况。租赁期内一次性收取租金收入的，出租人应一次性全额计算收取的租金并缴纳房产税。因此，如果有企业提前收到租金，应及时与当地税务机关沟通，了解当地政策的执行情况后再进行纳税申报。

风险点4:土地价格是否包含在房产的原值中，房产税是否一并申报？

【涉税示例】2017年，a公司以出让方式获得一块土地，土地成交价为8000万元。同年，公司在这块土地上建了一座厂房，总造价为6亿元。甲公司将土地成本8000万元计入“无形资产”，将厂房成本6亿元计入“固定资产”，并按“固定资产”原账面价值6万元申报缴纳房产税。

【政策分析】上述财产税的计算基数有误，财产税只按“固定资产”的原始账面价值计算缴纳，而忽略了土地价格，财产税应计入财产的原始价值。《财政部、国家税务总局关于残疾人就业单位城镇土地使用税政策的通知》(财税[2010]121号)第三条明确规定:“无论如何计算房产的原值，房产的原值都应包括土地价格，包括取得土地使用权所支付的价格和开发土地所发生的费用。宗地的容积率小于0.5的，按该房产建筑面积的两倍计算土地面积，并相应确定该房产原值中包含的地价。”如果不熟悉政策要求，不仔细分析财产税核算与纳税的区别，只按照账簿中“固定资产”科目显示的金额机械申报缴纳财产税，不将“无形资产”等科目中所列的土地成本计入财产原值，就会产生涉税风险。

风险点5:只有经认证的财产需要缴纳财产税？

【涉税示例】甲公司委托Y建筑公司建造办公楼，该办公楼于2017年3月竣工交付使用，并于2017年8月发放许可证。根据“房产税由业主缴纳”的规定，甲公司认为房产税的义务只有在取得房产证后才会发生，因此于2017年9月开始申报办公楼房产税。

[政策分析]根据《财政部、国家税务总局关于印发房产税的解释和暂行规定》(财税帝子[1986]8号)第十九条的规定，房产税自受理之月起征收。纳税人在办理验收手续前使用、出租、出借新房的，应按规定征收房产税。由此可见，取得房产证并不是房产税义务发生的先决条件。根据实质重于形式的原则，如果财产在验收前已经验收或交付使用，应进行财产税申报。

风险点6:基本建设用地上的临时房屋是否要按规定缴纳房产税？

【涉税示例】甲公司是一家建筑企业。为了开发一个房地产项目，在施工现场临时建造了35栋房屋，如板房，供工人在施工期间住宿、休息和用餐。截至2017年6月30日，该项目已竣工，从2017年7月1日起，甲方建造的临时房屋移交给施工方Y公司，Y公司作为临时办公楼使用。该房屋被Y公司转让后，由于是建筑工地上的临时建筑，被认为不在房产税征收范围内，没有进行房产税申报。

【政策分析】根据《解释》第二十一条和《财政部国家税务总局关于印发房产税的暂行规定》(财税帝子[1986]8号)的规定，为基础设施建设现场服务的各类临时房屋，如工棚、料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉、车库等，无论是施工企业自建还是由基础设施单位出资，均由施工企业使用。但是，在建设期内，基本建设项目竣工后，施工企业将临时房屋返还或者转让给基本建设单位的，应当自基本建设单位收到之日起的次月起，按照规定征收房产税。因此，y公司应依法申报缴纳房产税。

来源：千龙新闻网