财讯：夹层融资抵押渠道不足之下的融资方案

本篇文章1363字，读完约3分钟

由于住房贷款的渠道变窄，房地产三明治融资近年来在美国迅速发展。 作为股东和债务之间的缓冲，三明治融资提高了资金效率。 在资金渠道不足的中国，三明治融资的年市场容量可以达到152-202亿元。 林海滨/文

2003年9月，高盛下属的gs mezzanine parters Ⅲ宣布为三明治融资筹措了27亿美元，成为世界上最大的三明治融资基金。 另外，包括德国银行、雷曼兄弟、美林等在内的多个投资银行和prudential房地产投资集团等以前就流入房地产贷款机构的行业也在持续。 现在，美国要求每年融资约130亿美元到270亿美元的房地产三明治，但直到20世纪90年代，这个市场几乎没有被问津。

三明治融资日益活跃。。

“三明治”的概念来自华尔街，原指介于投资级债券和垃圾债券之间的债券等级，然后逐渐发展为企业财务，指介于股权和优先债权之间的投资形式(图1 )。

所谓三明治，简单来说，从资金费用的角度来说，三明治融资比股权融资低，如果能采取债权的固定利率方法，就能给股权人体现债权的优点。 从权益的角度出发，它低于优先债权，所以对优先债权人来说，可以体现股权的优点。 这样，以前流传下来的股票债券的二元结构进一步增加了。 在房地产行业，以前传来的优先债务和次级债务属于抵押贷款，因此中间融资多指不属于抵押贷款的其他次级债务和优先股。

房地产三明治融资近年来在美国发展迅速，最重要的原因是住房贷款渠道变窄。 20世纪90年代以前，美国房地产抵押贷款的条件放宽，融资者如果采用优先抵押贷款和二次抵押贷款，就可以通过债权融资获得100%的项目价值的资金，所以中间层融资几乎不问津。 90年代初，美国房地产市场持续低迷，发生大量违约，房贷投资者由此提高贷款门槛，最直接的方法是限制贷款额与项目价值的比率( ltv，loan-to-value ratio ) 更严重的是，在违约后的偿还时，优先抵押贷款投资者和二次抵押贷款投资者拥有不动产抵押相关权益，因此两者之间发生了大量纠纷，之后优先抵押贷款投资者开始限制融资者的二次抵押贷款融资。

另外，商业房地产抵押债券( cmbs )也加速了三明治融资的迅速发展。 cmbs的市场份额从1990年的128.3亿美元增加到2003年末的5681.4亿4，000万美元，现在约占商业房地产债务市场的20%。 在这个过程中，很多以前抵押贷款投资者如商业银行、保险企业就发生了变革，从投资者变成了渠道投资者( conduit investor )，他们将贷款打包成证券进行销售，对房地产相关行业进行大量投资带来的风险 贷款证券化有非常严格的条件限制，这些渠道投资者会提高贷款标准，住房贷款渠道会变窄。 债务和股票之间不断增大空之间引起了市场对介于两者之间的三明治融资的强烈诉求。

三明治融资在解放现有房地产股票方面也表现出了相当大的灵活性。 90年代后期，大量商业房地产迅速上升，多个房地产贷款的金额相对于房地产价值降低，房地产所有者有机会以同样的利率获得越来越多的贷款，或以更低的利率获得同样金额的贷款，但与原来的优先抵押贷款的关联 三明治融资此时提供了灵活的退出机制，房地产所有人都可以退出部分股东资本，进行再投资，间接降低了资金价格。

& nbsp & NBSP [1] & NBSP & NBSP [2] & NBSP & NBSP [下一页]

来源：千龙新闻网