财讯：中国人的美国梦看起来很美

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中国和美国的月亮是同一个圆，但魅力完全不同。

殷国华是北京一家律师事务所的律师，参加了最近搜索网组织的赴美购买团。 这次被中美两国媒体关注的跨国买家之旅使他印象深刻。 由于媒体周围报道的关闭、日程的非科学性等理由，购买集团没有一个人购买同意的房子，殷国华认为“一定要买它”。

去美国买房子，买房子的人目的各不相同。 有些人想在美国经历金融危机的时候买房子投资，有些人想为在美国上学的孩子买套房，有些人朝美国绿卡走去。 就像国内的一点城市，我以为买房子会降低“户籍”。 也有掺杂民族感情的人说“现在发财是为了让像原来的牛一样吵闹的美国人为我服务”。 参加赴美住宅团的中年男性是这么说的。

但是，在热闹的美国行动之后，所有参加者对美国月球的味道都有了深刻的体会:作为世界上最发达的自由市场的资本主义国家，美国的市场规则我们必须首先理解和尊重。 在美国购买住房之前，一定程度上中国产品要进入美国市场一样多而杂，绝对要有钱。

“底”没有想象中那么美

“年薪30万人民币的收入人群可以考虑在美国拥有不动产。 美国的很多房地产价格比中国的大城市便宜。 ”。 国内的普及感动了包括殷国华在内的购买集团的成员。

途中，美国招待员以谄媚接近的态度在购房团成员心中越来越强烈地想要“抄袭美国人的底细”。 但是看到了很多房子，知道了实情的殷国华发现情况没有想象的那么好。

首先，真正的好房子价格几乎没有下降。 由于金融危机，美国的平均房价下降了20%，但各地的减少幅度不平均。 美国的房价和中国一样具有地域性，位置不好的住宅和法院拍卖的住宅下降了很多，但位于中国人的凝聚地、商业核心区、学区周边的高质量住宅，价格依然坚挺，下跌幅度只有3%~5% “好房子只有选择的余地，实际上价格变化不大”殷国华有点失望。

其次，采购团在组织方面有很多问题。 “去美国之后，我才知道，不仅国内记者的热情，海外记者的热情，也有点可怕。 我们想看的房子里挤满了记者，看不见房子。 ”。 殷国华除了对主办方的大规模普及不满外，还对主办方粗糙的组织方法表示:“组织方面没有对购房者进行基本分类，例如想买豪宅、学区的房子、农场等，大家分开看是最好的。 不分类的结果是我们必须看任何项目。 这不是在浪费我们的时间吗？

我很失望，殷国华还是想在美国买房子。 “美国的房子是永久财产权，比国内70年的财产权强得多，可以代代相传。 ”。

但是，业界专家对此持谨慎态度。 房地产商牛刀认为，明年的第二次金融风暴是否会来还不清楚，世界房地产向下评价，美国房地产还没见底，现在去美国投资住宅不是最好的时机。 经济学家李开发提出可以抱着“取经”的心情去美国看看，但不能摸底投资的性质。 “中国的不动产制度很独特，没有不动产等必要的收税。 这意味着我国的房价很高，在其他国家投资性购买是交税，不居住意味着承担一部分费用。 这是我国应该学习和改善的地方。 ”。

购买过程多而复杂

与国内的购买过程相比，美国的购买过程很细致。 “想在看房十几天的行程中决定买房是完全不可能的，必须专用地再去一次”殷国华说。

美中贸易快速发展协会负责美国总部房地产业务的副会长rob emerick详细说明了美国的购买过程。

和中国不同，买家想在美国买房子。 第一步需要找住房经纪人，也就是住房经纪人。 因为在美国，新房也通过经纪人出售。 在美国，住宅经纪人这一领域遵守职业道德，通常经纪人不会坑蒙购房者，也有经纪人自愿帮助购房者选择的缺点。

在美国找到经纪人后，购买者必须与经纪人签订购买代理合同，确认与经纪人购买什么样的房子和支付方法。 通常，中国人因为美国没有绿卡，所以没有信用额度，不能贷款，只能用现金支付，但买家可以分几次给经纪人支付这笔现金，如果经纪人同意就没问题了。 然后买家必须根据经纪人的要求填写相关表格。 这时，经纪人经常要求购买者把大致房款的5%交给第三方公证管理企业管理，以示购买者的诚意。 买卖不成时，除非合同另有规定，否则存款通常会全额退款。 另外，与中国不同，在住房买卖中，需要给经纪人支付最高6%的住房总额的佣金，但买家没有必要挖这笔钱。 通常是卖方支付这笔佣金。

和经纪人完成前期的工作后，经纪人通常会找到满足购买者要求的房子，和购买者一起参观这些房子。 美国没有住宅销售的制度，购买的都是现房，所以购买者可以一边参观一边了解周边环境和社区等。 是买房过程中最困难最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际情况不断修改自己在户型、价格、地区等方面的要求。 喜欢的房子后，买家可以根据经纪人和周边房子的价格明确合理的房子价格，开始审查未签名的合同。

下一步重要的一步是购买保险购买者可以自主选择保险企业和保险额。 最重要的保险有三种。 住宅结构保险。 这个保险对未来住宅的结构损伤最重要，但对室内的家具电器也可以投保。 保险有效期为5~10年，300~3000美元。 产权保险，该保险第一是比较房屋产权可能发生的问题，一旦房屋产权发生问题，该保险将赔偿所有损失，为300~700美元。 home owner's insurance包括业主自己在家抽烟、烧房、客人来、在你家受伤等很多情况。

rob emerick举了一个有趣的例子:美国有小偷入侵业主的车库试图偷窃，但由于车库通风不好，小偷在车库内濒临窒息。 之后，小偷给911打电话求助，救出后，小偷控告业主，开始要求赔偿数百万美元。 如果遇到这种情况，叫home owner's insurance的保险有助于你的赔偿。 这个保险根据房子的大小和大小有杂事，每年要花2000~10000美元。

和中国不同，即使买了房子，在美国也需要每年缴纳高额的物业税。 根据美国各州的法律，业主每年应该支付的物业税从房子合计金额的0.5%~10%开始不同。 因为美国政府每年都重新评估房子的价值，所以每年业主应该支付的物业税也不同。

细致的购买过程并没有吓唬殷国华，相反，他很放心。 “重要的是美国是不动产产权交易法完善的国家，资金安全。 ”。

买绿卡的梦想很远

吸引购买团成员的不仅仅是房子，还有躲在家里后的美国绿卡(永久居留权)的追求。 美国像魔法一样，吸引着所有购买集团的成员。 美国绿卡不仅仅是身份，而是实际经济利益:只要有绿卡，随时可以进入美国任何州的美国任何地方都能从事、居住和拥有自己事业的孩子都可以上美国的各大学，美国

“通过最新的eb-5计划，投入50万美元，最快30天就能拿到受限的绿卡”rob emerick介绍的“50万美元购买绿卡”事业，让殷国华有点难以置信。

e-5移民计划是20世纪90年代美国政府开始提供的鲜为人知的移民计划，在荒废的城市和人才诉求大的乡村积累外国投资者的资金。 这些投资者关注的不是金钱回报而是绿卡。

现在，美国一家名为曼哈顿风景线的企业，投资者投资50万美元，美国政府与投资者签订投资合同。 这50万美元用于美国政府购买住房，两年内投资者对购买的住房没有采用权，美国政府出租这些住房。 两年后，房子成为投资者的全权，投资者及其配偶和3个21岁以下的孩子也获得永久的美国绿卡。 rob emerick解释说，曼哈顿风景线获得这样优惠的条件是因为该公司的高级副总裁michael ksmas的母亲是美国参议院非常有影响力的议员。 这种美国式的“政企合作”行为习性更打动了中国工作风格的殷国华。

投资者签订合同支付50万美元后，最快可以在30天以内，最少在90天内拿到自己比较有效期的2年临时绿卡。 但是事件比想象中更美:由于投资者和政府签订了投资合同而不是房屋买卖合同，这个投资者失去了自主选择和谈判的权利，所以必须被动接受美国政府打包分配的住宅，将来房屋会贬值 两年内，投资者必须每年在美国境内至少呆6个月，同时确认这两年内没有犯罪记录的最大问题是投资者必须说明自己投资的50万美元都是合法的。 这意味着提交大量的法律文书。 “我必须说明你的钱是一切合法的。 否则，他们(美国政府)会把钱都还给你。 ”。 rob emerick说。

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来源：千龙新闻网