财讯：凯旋滨江园下一个汤臣一品

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2005年，在楼市的控制周期中，汤臣一品开盘一年后才成交。 年，楼市再次深入控制，新鸿基凯旋滨江园入市两周，交易中心至今没有成交记录。 滨江凯旋门入市会遇到当初汤臣一品无人问津的魔法吗？

东地产冯伟报道

黄志坚

金丰易居佑威联合研究中心联合主任佑威机构执行董事

国王项目这个时候开盘了，价格很难上涨，给市场打折，豪宅也感觉hold不了。

周建成

易居研究院公司研究中心社长

现在的开盘销售一定赶不上好的时候，疲软的市场和政策环境一定会影响其销售。

李翱

乘坐星行营销服务机构社长

价格是否合理应该在市场检查中谈。 对开发者来说，定价只是一种战略，大多以推进炒作为目的。

你觉得新鸿基凯旋滨江园9-26万元每平方米这个价格怎么样？

李翱:价格是否合理应该在市场检查中谈。 对开发者来说，定价只是一种战略，为了达到推进炒作的目的，经常开设所谓的广告价格(最低价格)和基准(最高价格)，实际上这次26万的最高价格只有一套住宅资源，也是这个观点 开发者有时根据自己的快速发展战略定价，有时不仅是为了卖楼，有时也为了提高自己的影响而加大。

周建:每个住宅物业的单价都不同，9-26万元每平方米大范围，我们不能据此评价真正的价格。 住宅营销中的很多价格说法是模糊的，很多是故意的，留下了很大的操作和回旋馀地。

黄志坚:定价是否合理需要从多个角度考虑，但在规定的背景下，要衡量定价是否合理，首先要根据退款要求和实际成交量进行评价。 认为这个项目的成交量如果满足开发者的收款要求是合理的，如果不满足，就只能继续降低价格满足收款要求。

高端豪宅现在成交不乐观，凯旋滨江园进入市场后，会遇到当初汤臣的辟邪吗？

黄志坚:每9-26万平方米，差额相当大。 另一方面，由于位置、景观等差异很大，证明产品的价格差异很大。 另一方面，也有可能高价掩护好的产品，低价销售产品，“逃脱”。 根据限购令(实际上是对很多有钱人的限购令)，豪宅整体的销售不好，打破低迷行情总体上很难。

周建:现在的开盘销售一定没赶上好时间。 疲软的市场和政策环境一定会影响其销售。 但是，对这样的大项目来说，第一期是创造越来越多的价格形象，不一定追求再现。 在购买者心中制定项目的领导形象和领导价格需要时间，在此期间市场可能复苏了。

李甁:从现在凯旋滨江园的销售数据来看，确实有博未来市场方向的意图，但由于其优越的地理位置和稀有的资源特征，新鸿基有意根据其殷实的家底，打造当年汤臣一品般的模范豪宅。 但是，根据现在的形势，我想重复当年汤臣一品的模特，今后3、5年内风险很高。

地王楼盘不是新鸿基凯旋滨江园的一家，中海长风地王也表示最近入市，凯旋滨江园的价格低于预期。 在现阶段，地王项目对定价采取什么战略最合适？

周建:这样的项目都是顶级豪宅项目，公司预想到周转率相对较低，但现在的形势可能比他们预想的要悲观一些。 采取什么样的定价战略，开发公司实现什么样的目标很重要，需要迅速兑现的情况下，价格会降低一点。 资金充裕的话，第一期的开盘首先要树立价格形象，不希望迅速销售。

黄志坚:预售制度下的房地产开发，绝大多数是滚动开发的。 换句话说，时机不好，但必须入市。 另一方面，不管市道有多差，总是成交。 因此，在这样的控制背景下进入市场，豪宅也需要根据性价比争夺有限的客户，和普通商品房一样选择低价，是必须选择的战略之一。

李翱:无视公司自身的战略，从现在的市场化方向来说，现在很少有人购买豪宅这样的项目。 由于限购政策没有放松，市场已经供应超过需求。 另外，顶尖的豪宅项目也不是没有同行竞争对手，主要强调性价比，但高端豪宅也面临着价格的偏差。

这些地王项目的入市对上海楼市有什么影响？ 影响其他开发者的入市节奏和定价策略吗？

李翱:对上海楼市的影响应该不大。 第一个原因是地王进入了主要的豪宅市场。 现在上海的单价在10万以上的顶级豪宅不多，所以相关方面不广泛。 除非遇到豪宅开放量等特殊情况，否则不会太扰乱其他开发者的自我节奏。

周建:如果政策没有大的变化，这个市场还是购买市场，在购买市场上，价格决定的诉求不是供给方面，而是看需求方面的增加。 另外，这些地王项目通常是豪宅，对一般商品的住宅市场没有直接大的影响。 对其他公司也没有任何影响。 因为各公司的情况不同，所以有各自的计算。

黄志坚:地王项目这个时候开盘了，所以价格很难上涨，市场降价，豪宅也感觉hold不了。 这也影响了很多人，所以进一步推进普遍下降，也有利于普遍下降结构的形成。 但是降价战略不是豪宅项目的优选战略，除非现金流需要，否则必须退款。

虽然在价格交换量上达成了一致，但只是资金的诉求不同，需要交换的量不同，从这一点来看，地王项目的入市会影响其他开发者的入市节奏和定价战略，但影响不大。 通常，在限购令下不是豪宅产品推广的好时机，只有限购令解除了，才能迎来豪宅迅速发展的春天。

来源：千龙新闻网