上半年北京租赁交易量微降 租金均价上涨7.3%

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2018年7月9日。2018年上半年，北京住房租赁市场仍在按照往年旺季的规律逐步运行。然而，在人口形势、政策形势、行业形势等因素的影响下，市场在交易量、交易价格、公寓结构和租户年龄结构等方面也发生了一定的变化。

1.半年来交易量很少下降

据我爱我家(000560)集团研究院统计，2018年上半年，北京房屋租赁市场交易量较2017年下半年下降4.8%，较2017年上半年上升10.8%。虽然环比下降不明显，但这是自2014年上半年以来北京住房交易量半年来首次下降，这在历史上是罕见的。

虽然整体交易量有所下降，但通过我家集团的长期租赁公寓品牌“翔宇”达成的租赁交易量较2017年下半年略有上升0.4%，较2017年上半年上升20.7%。普通租赁业务较2017年下半年下降19.6%，较2017年上半年下降14.2%。可以看出，2018年上半年，北京市长期租赁公寓的交易量持续增长，只有没有更多后续服务的中介普通租赁业务减少。

2.半年的租金比上个月上涨了7.3%

根据我的家庭小组研究所的统计，2017年上半年北京房屋租赁的月平均租金为4649元/套，比2017年下半年上涨7.3%，比2017年上半年上涨3.8%。

根据历史数据，北京的平均租金水平在不断提高。从2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金分别上涨了0.9%、4.7%、7.2%和5.1%。根据这一衡量标准，2017年北京租金下降是一个特例，但在2018年回到上升轨道符合历史规律。

3.在夏季旺季，6月份的成交量和价格都有所上升

据我爱我家集团研究院统计，2018年6月北京房屋租赁交易量较5月增长1%，较2017年6月增长3.1%。月平均租金为4764元/套，较5月上涨4.2%，较2017年6月上涨8%。

6月和7月一直是北京的夏季租房季节，而在北京留学的毕业生带来的巨大需求将基本上导致租房成交量的增加和(港股0001)租金价格的上涨。因此，2018年6月的量价上涨与之前6月的市场情况一致，符合北京房屋租赁市场的历史规律。

4.两户家庭的比例仍然超过一半，三户家庭的比例继续扩大

2018年上半年，在北京的房屋租赁交易中，一居室占33.6%，比2017年下半年增长1.2个百分点；两房比例为50.7%，比上个月下降2.2个百分点；三室比例为14.2%，比上个月增长0.9个百分点；拥有三套或三套以上住宅的单位比例为1.4%，保持不变。

总的来说，北京的住房租赁一直保持着两居室的基本格局，一居室的入住率为30%至40%，三居室的入住率超过10%，三居室的入住率不到2%，结构相对稳定。然而，就具体比例而言，今年上半年有14.2%的三居室公寓与过去相比有了显著改善，这是自2014年以来上半年的最高比例。这表明租用大型公寓的租户数量在一定程度上有所增加。

在5岁、80岁和90岁之后，这一比例发生了变化

就年龄结构而言，2018年上半年北京市房屋租赁人口中，70后占18.1%，比2017年下半年下降1.8个百分点；80%占40.2%，与2017年下半年持平；90年代以后，这一比例为30.2%，比上个月增加了2.7个百分点；其他人占11.5%，比上个月下降0.8个百分点。只有90后在所有年龄组中的比例在增加。

2014年上半年，北京55.1%的租房者出生于20世纪80年代以后，只有12.2%的租房者出生于20世纪90年代以后。从那以后，80后的比例逐渐下降，到目前为止已经下降了15个百分点，只剩下40%；90后的比例逐渐扩大，到目前为止已经增加了18个百分点，达到30%。他们共同构成了北京的主要租赁人群，但90后正在逐渐取代80后。

6.租赁期主要为一年，长租赁期所占比例不断增加

根据我家研究所的统计，2018年上半年，北京79%的房屋租赁交易为一年期租赁，与前几年一年期租赁占所有交易的80%左右的比例基本持平。此外，租赁期限为3个月、6个月、2年和3年的租赁交易分别占2.0%、2.5%、7.5%和3.6%，其他租赁期限的比例不超过2%。

2016年上半年，租赁期超过一年的交易占总交易的比例为13.4%，与2016年下半年的13.5%持平。总体而言，北京租赁期限一年以上的租赁交易量较以往大幅增加，愿意长期租赁的租户、提供长期租金的机构和业主数量不断增加。

我很喜欢我家集团研究院院长胡景晖，他说2018年上半年，北京的房屋租赁市场虽然量和价都有所上涨，但波动幅度不大，每月都延续着以往淡季的规律。市场整体表现正常，没有大的变化。

首先，北京的常住人口减少了，租金交易量下降也就不足为奇了。

目前，北京已明确要求常住人口控制在2300万以内，并在后期稳定在这一水平。因此，2017年，北京所有的区都被清理了。截至2017年底，全市常住人口为2170.7万人，比上年末减少2.2万人，为2000年以来首次负增长；常住移民人口为794.3万，2016年和2017年分别下降了两倍。因此，2018年上半年北京的房屋租赁交易量也受到了影响，因为人口增长势头不再。

然而，北京目前的常住人口是2170万，规划要求是控制在2300万以内。因此，北京的空人口仍有一定的增长，未来的租赁交易量仍有继续增长的机会。

其次，北京房租上涨更多的是由于市场本身的发展规律。

首先，租金价格与人们的收入水平和国家物价水平有关。随着经济的发展和收入水平的提高，北京的房租水平每年都有一定程度的提高。在2013年之前，北京的房租每年上涨超过10%。在随后的几年里，尽管租金增长缩小到了一位数，但租金增长的趋势没有改变。

其次，春节后和夏季毕业季节一直是北京租房的旺季，房租上涨是不可避免的。此外，两个高峰季节之间的时间很短，所以上半年租金的整体上涨并不出人意料。

第三，由于人口清理和迁移，2017年北京的租房人口普遍转移到了较便宜的郊区县，导致2017年平均租房价格下降。因此，在2018年，当市场相对稳定时，租金上涨是相当正常的。

第四，随着人们收入水平的提高和租房者向90后的转移，在收入许可和追求个人自由的情况下，租房者对租房质量的要求不断提高，他们愿意支付的租金也在增加。上半年，长期租赁公寓交易量增加，占90年代后的30%以上，三居室比例达到新高。

第五，在“租购并举”战略的规划下，全国住房租赁业蓬勃发展，长期租赁公寓品牌如雨后春笋般涌现，公寓等大型机构迅速发展。整个房屋租赁市场的硬件配套和软件服务都在不断完善，租金自然也相应提高。

当然，一些特殊事件(如火灾)会在短时间内影响供求关系和租赁价格，但这种影响不会持续很久，而租赁价格最终将由市场和供求关系决定。因此，在下半年，北京的租赁市场将延续旺季的变化规律，市场将在7月和8月达到高点，然后回落，整体租赁价格将在波动期间逐年上升。

胡景晖表示，尽管租金上涨趋势不可避免，但波动幅度仍需与收入水平和租户支付能力的增长保持一致。市场和政策都不允许过度增长。

如今，租赁市场已经成为全国房地产市场的重要组成部分，租金水平也进入了国家政策的关注领域。然而，与房价不同的是，租金价格对供求关系非常敏感，对租金的管制只有通过对供给采取一些行动才能产生相应的效果。北京明确提出，2018年供应200公顷集体土地用于租赁住房就是这样一项政策。我相信，在市场和政策的共同作用下，未来北京的房屋租赁市场仍将健康稳定地发展。

来源：千龙新闻网