谁在推高三四线城市房价？棚改收紧 楼市拐点真的要来了

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2018年房地产市场将发生巨大变化！为什么人口净流出的三、四线城市房价飙升？

两天前，CDB收紧车棚改革融资的消息点燃了公众舆论。例如，《人民日报》下属的“下颍岛”直接发文称:去库存化的目标已经实现，毫无保留地进行舍改革的货币化是不必要的。关于工棚货币化对三线和四线房价的意义，请参见猫哥的文章“恐慌！小屋应该是凉爽的，房价正在上涨，房地产市场已经到了十字路口。你想继续买入买入吗？”.

截至今年5月，作为棚改资金的重要来源，马洋psl的贷款已超过4000亿元。根据CDB的新措施，工棚改造货币化安置比例将从今年上半年的80%逐步下降，实物安置比例将有所提高。也就是说，在未来，更多的棚子改造项目会给房子而不是给钱。

如果用房子代替现金，恐怕三、四、五线城市的房价会有压力，甚至会拖累一些二线城市，甚至影响消费。

01

政府付钱给你买房子

猫哥想说的是，三、四、五线城市也是分层的，东部沿海经济发达城市和中西部地级市的情况肯定不同。人们，尤其是年轻人，关注工作机会。哪里有好的工作机会，他们就去哪里。它不是简单地给人一个户口就能留住的。即使是在这场“抢人”战争中获得户口的大学毕业生，也要去东部地区找工作。

近年来，大多数三线、四线和五线城市都没有吸引新增加的高学历人口，尤其是在中西部地区。他们还陷入了这样一种局面，即拥有当地户籍的年轻大学毕业生没有返回家乡就业，他们的才能继续流失。他们也认识到现实，并转向吸引农村和城市地区的人口。

2015年，地方政府为了"去库存"，不遗余力地宣传和出台政策，鼓励农民和城市居民在城市买房。为此，地方政府甚至给予补贴，四川眉山曾被用作工棚货币化的典范:

2015年5月，眉山率先发布了《关于引导和鼓励农村居民进城落户促进城乡协调发展的试行意见》，规定在房地产开发企业自愿参与的基础上，实行市、区、县联动企业优惠和政府鼓励。政府补贴每平方米200元~300元，房地产企业优惠每平方米200元。根据这项政策，如果当地农民在城市买房子，他们可以得到每平方米500元的最高补贴。在新政的鼓励下，农民工和农民购房的比例高达68.3%。

当时，住房和城乡建设部在眉山召开了一次现场会议，肯定了眉山鼓励农民在城市购房的措施。从那以后，中国许多三、四线城市都效仿了眉山。

与许多城市的“限购限价房”不同，地方政府鼓励尚未进城或购房的外地人士尽快买房。

效果显而易见，这些地区的房地产正在迅速转型。2015年5月至12月，眉山市区农民占72.58%，共有7977户，似乎收获颇丰。除了鼓励农民购房外，以眉山市为例，眉山市完全停止了新建工棚和变更安置用房，所有安置方式都调整为货币化安置。各区县参照同一城市和地区的商品房综合价格确定拆迁补偿制度，并给予购房补贴和拆迁奖励。据统计，2015年，眉山棚户区货币化安置完成率达到省级目标的154.9%，安置4634户。

货币化安置推动了当地商品房的销售。截至2015年4月底，眉山商品房存量为642.73万平方米，可销售期为21.7个月；到7月底，动态库存下降了52万平方米，销售周期缩短到13.1个月。

那么货币化安置，钱从何而来？眉山市建立了政府、银行、房地产开发企业和安置户四方协调机制。银行开发了货币安置贷款的金融产品，政府担保公司提供贷款担保。房地产企业给予安置户优先购买住房。对于已购买商品房的安置户，政府分期支付拆迁补偿和货币安置资金，以缓解政府一次性支付资金的压力。

也就是说，梅山出售的大部分新房都卖给了进城的农村人口和从棚改中获得资金的当地人。

从国家的角度来看，原来，为了节约，345线的政府伤透了他们的心，高喊"给钱"。因此，棚改不断提高了货币化安置的比例。许多当地人同时拥有金钱和现金，他们已经成为银行眼中的卡通人物。他们可以借钱。在“去库存”和资金突然下降的刺激下，需求不断释放:

简而言之:每个人都在看着，在增加货币化安置的比例后，越来越多的当地人得到了现金，住房市场被引爆。

但是这种趋势能持续下去吗？以眉山市为例，当地农民和棚改受益者的登记总人口为350万，并不多。那一年，城市登记总人口和城市登记人口下降，人口继续外流。

根据统计数据，三、四、五线城市的户口不含太多黄金，大家还是想去省会城市和东部沿海工业发达地区。

那么，在这一轮三、四、五线城市的“房价牛市”中，如果他们买了一套以上的房子，他们将来会把房子卖给谁呢？政府的新土地将来会卖给谁？

面对三、四、五线城市房价超过10000元的城市，一些县城房价超过10000元的小城镇，以及在外地打工的年轻人，如果他们在家乡没有房子，他们会回家买自己的房子吗？

短期内不会。如果货币化安置的比例逐渐降低，意味着绝大部分三、四、五线城市将不会有新的资金进入，成功提高房价后流动性将被冻结。

02

房子的财富效应引发了消费热潮

在过去的两年里，一个非常重要的现象是三、四、五线城市的消费激增。

2016年和2017年，三、四线及以下城市社会消费品零售总额同比增速超过一、二线城市。很多人对此有着直觉的感受:春节期间回到家乡，他们会发现家乡人真的很“有钱”，什么都买，这让一二线城市的人羡慕不已。

甚至很多人都有“逃离北上广，回到家乡”的错觉。

事实上，这确实是房价上涨的财富效应。海通证券(600837)曾经做过一个报告:不同城市之间的消费差异实际上与房价水平有关。房价对消费有财富效应和挤出效应。当房价处于低位时，房价上涨会增加居民的总资产，促进消费；当房价处于高位时，房价上涨往往会增加居民的债务负担和生活费用，从而挤出消费。

这意味着什么:如果原来的房价相对较低，那么不断上涨的房价会让人们(603883，诊所股票)感到富有，他们敢于放开买买；当房价上涨到一定水平时，买房子需要“六个钱包”，当工资收入还清时，剩下的钱就很少了，所以每个人都不敢花。

原因很简单:如果我家乡有几套房，房价还在上涨，即使工资不高，大家还是敢花钱。

本来，三、四、五线城市的房价并不高，所以本轮房价上涨的财富效应明显，而一、二线城市的房价已经过高，挤出效应更加明显。海通证券分析了2016年包括一、二、三线在内的45个城市的数据，发现在房价收入相对较高的城市，房价上涨1%只会带来0.2%的消费增长；对于房价低的城市来说，房价上涨1%将导致消费增长7.9%。

因此，他们得出结论，房价上涨的财富效应和农村居民的进入是三、四线城市消费强劲增长但没有明显人口回报的真正原因。

事实上，不管农民是否真的进城，许多人都认为美好的生活可以持续很长时间，并且敢于消费，尤其是那些因为棚子货币化而一夜暴富的人。

03

是时候争夺现金流了

然而，将工棚改造成货币化安置——不断上涨的房价——刺激消费的精彩故事还能持续多久？

从城市化的角度来看，中国目前的城市化率为58%，空将上升到发达国家的水平，农村居民向城市居民的转变将带来大量的新的城市人口，这也是三、四、五号线二手房的销售目标。

然而，有几个问题:

大部分三、四、五线城市仍有大量新住房存量和在建项目，二手房存量也很充足；

农村和城镇有多少有购买力的年轻人涌入？

是否有足够的高薪工作来产生现金流以进一步刺激消费？

未来农村居民进入城市的趋势可能不会改变。随着国民经济的发展，三、四、五线城市的消费仍将持续增长。

然而，工棚货币化安置比例的降低，大大减少了这些地区居民大量外来资金的来源，这相当于:你拥有大量资产，但现金流突然减少，原有资产过多，租金收入也是平均水平。你会在这个时候减少消费吗？

还有一个问题，就是经过这一轮的上涨，一些三、四线城市的房价收入比已经超过了许多一、二线城市，当地人买了他们想要的一切，甚至有很多套房。年轻且受过高等教育的移民并不多，但面对如此多的不断上涨的房价，从农村地区转移过来的人口将不得不在未来几年里存更多的钱。

在未来一段时间内，如果房价不上涨，财富效应逐渐消退，用杠杆购买房屋的人将不再面临财富效应的幻觉，而是真正的钱和维护支出。

届时，一线城市居民的消费增长率将因抵押贷款而下降，这也将在三、四、五线城市上演。

来源：千龙新闻网