长租公寓热的冷思考：规范方能长久 要加大监管力度

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制图:郭翔

中国共产党第十九次全国代表大会报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。自今年年初以来，中国住房租赁市场的新模式——长期租赁公寓，已经取得了爆炸性的发展。然而，在满足人们对优质住房租赁需求的同时，长期租赁公寓也暴露出一些问题和隐患。

长期租赁公寓应该如何健康发展？住房租赁市场应该在哪里发挥其力量来满足多层次的住房需求？本版介绍了“长期租赁公寓热的冷思考”的第一部分和第二部分，试图为长期租赁公寓的发展找到脉搏。

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自今年7月以来，一些一线城市的租金大幅上涨。一些人认为，长期租赁公寓的运营商，如紫友公寓和蛋壳公寓，以高于正常市场水平的价格争夺住房，这破坏了住房租赁市场的正常秩序，并推动了本轮租金上涨。与此同时，杭州长期出租公寓“丁家”的“租贷”模式被媒体曝光和质疑。

长期租赁公寓作为我国住房租赁市场的一种新形式，在发展过程中积累了哪些问题？这些问题的症结在哪里？将来去哪里？记者进行了调查。

长期租赁公寓正在蓬勃发展

目前，全国有1000多家父母租房企业，涉及200多万套住房

对于许多在一线城市努力工作的年轻人来说，长期租赁公寓一度成为“优质租赁”的代名词。

“一开始，我选择了与一家长期出租公寓签订合同。首先，我想避开黑中介。我不必太担心安全问题。第二，我性价比高，统一装修，家电齐全，环境好。这是非常舒适的生活。”一年前，大学毕业生小张第一次来到北京。被推荐后，他和朋友们共享了一个自由的家庭。

与传统的个人租赁不同，长期租赁公寓通常是指由专业的大型机构经营的房屋租赁服务。随着标准化的价格和管理制度，长期租赁公寓越来越受到像小张这样的年轻人的青睐。数据显示，中国有1000多名家长租房，涉及200多万套房子。

它在2015年和2016年萌芽，在2017年迅速发展，并在今年爆发。“中国长期租赁公寓的繁荣得益于政策鼓励和资本干预。”中原地产首席分析师张大伟认为。

2015年，国家开始大力扶持住房租赁市场，住房和城乡建设部首次提出建立租购结合的住房制度，促进住房租赁的规模化和专业化发展。2016年，《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》明确提出发展房屋租赁企业。2017年，中国共产党第十九次全国代表大会报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在这样的政策背景下，长期租赁公寓一度被春江加热，大量机构品牌涌现，成为银行、产业资本和开发商追逐的“窗口”。据统计，在过去的六个月里，超过六个家长租公寓，以完成新一轮的融资。

“长期租赁公寓的存在本质上是由供求力量决定的，可以被视为住房租赁市场的消费升级。”根据张大伟的分析，人们对安全优质租赁住房的强烈需求和相对稳定的租赁投资促进了长期租赁公寓市场的繁荣。

根据58集团房地产数据研究所的统计，2017年全国“应用端租赁需求”比2016年增长了57%。据预测，到2020年，品牌公寓在中国住房租赁市场的比重将从2015年的0.8%上升到6%，长期租赁公寓将成为住房租赁市场运营模式的新亮点。

有些做法有隐患

一些长期租赁公寓平台以“拖租”和“租贷”的形式构建资金池，缺乏相关监管

随着快速发展，问题也随之而来。

今年3月，当范晓提到他在杭州租房时被“借走”时，他似乎感到愤怒和无助。“签订合同时，中介只说在平台上付款。我认为它应该是一个通用支付平台。”通过杭州的一家投资管理公司，租户范晓在萧山区租了第二间卧室。当他在月底付款时，突然收到一条来自贷款平台“汇人贷款”的短信，却知道他付的房租成了要偿还的贷款。

范晓告诉记者贷款的细节:每月月底还款时，这笔钱将直接从他原来绑定的工行储蓄卡中扣除。如未能按时付款，将被视为逾期，每天收取的手续费为当期还款金额的0.1%。

“狸猫换太子”背后有一个中介“套路”:根据范晓的说法，第一个是“隐蔽”。在前期沟通过程中，该投资管理公司从未提供其他支付方式，但第三方贷款平台是默认的结算方式；然后是“模糊性”，在沟通中通过“通过平台支付租金”来处理，掩盖了它是一个贷款平台的事实；最后，这是一种“诱惑”，也就是说，不一定要一付三，而只是一付一，作为吸引租户的优惠条件。

从交易资金的流向来看，租户每月向贷款平台支付租金贷款，而贷款平台一次性向长期租赁公寓方支付租金。然而，在向房东支付长期公寓租金时，实际上是按月或按季度结算。

这样，空的利润就产生了。“长期租赁公寓注册为资产管理公司，这在一定程度上规避了相关部门对其资金池的监管。无论这笔资金是用于投资增值还是扩大住房，它都使住房在客观上成为中介机构的资本工具。”张大伟说。

2017年被称为中国长期租赁公寓资产证券化的第一年。包括这种“租金贷款”，以预期租金收入或租金贷款作为基础资产在市场上融资的做法很流行。但事实上，在贷款平台介入之前，一些中介平台使用“拖租”的方法来赚钱。

今年5月，来北京租房的张女士遭遇了房东的突然袭击。“我按季度向中介支付租金，但中介几次推迟向房东支付租金。结果，房东提前上门来收房子了。”去年7月，张女士通过一套长期租赁公寓，在朝阳区团结湖附近租了一套主卧室。“幸好，在我们的投诉下，中介把钱给了房东。如果中介跑了，那不是一只鸡吗？飞蛋，交房租，被房东赶走。”

“目前，长期租赁公寓的资金池没有相关的监管机制，也没有拨备制度，存在一定的潜在风险。”南开大学金融学院助理教授何佳介绍说，资产证券化为未来的住房租赁市场融资提供了一种新的思路，但“租赁贷款”虽然挂着金融创新的招牌，却钻了监管空和公开发行的市场标准化产品abs(资产支持证券)的空子。与后者相比，虽然后者也产生筹资，但筹资基金除了监督之外还有一个特殊的保管机构，

让长期租赁公寓健康发展

加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，推动市场由存量转化向增量供给转变

尽管已经暴露出一些问题，但由于市场需求巨大，制度化的长期租赁公寓在中国仍有很好的发展前景。根据中国房地产协会的数据，2017年，中国住房租赁市场的租赁规模约为1.3万亿元，长期租赁公寓部分约为648亿元，市场份额仅为5%，落后于美国的30%和日本的83%。

长期租赁公寓如何健康发展？

“长期租赁公寓的问题症结在于，对民生的资本投资过于广泛。”张大伟认为，这项政策应该引导资本进入增量市场，但目前的情况是，开发商已经拆除了住宅和城中村，资本大量涌入股市。为了提高出租房的回报率，一些企业“动了歪脑筋”，通过隔断和低质廉价的装修材料来实现快速收回成本。

这里的“增量”和“存量”市场指的是在当前市场中有所不同的两种长期租赁模式:一种是集中自持租赁，主要是通过在城市中获得新的自持租赁土地或整体收购或整体租赁。供应出租房屋的存量物业；另一种是分散托管租赁，主要是获得个人出租的房屋，然后经过装修和包装后出租给市场。

值得注意的是，从“拖租”和“租贷”到随后的“甲醛超标”和“断供”，以“股改”为基础的分散托管租赁企业基本上处于风暴中心，而房屋企业建造的集中自持租赁往往是安全可靠的。

在张大伟看来，由于高地价，集中自持租赁往往具有较长的利润周期和相对较高的租金，其目前的市场份额仍然相对较低。但是，它属于自建住房，从本质上增加了租赁住房市场的有效供给，应该成为长期租赁公寓发展的主要方向。

事实上，在过去的一年里，包括北京、上海、广州和杭州在内的10多个城市已经推出了大量的低成本租赁土地，并启动了加快租赁土地供应的模式。今后，要进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，降低征地成本，提高集中自养租赁企业的投资回报，通过政策引导，推动市场由存量转化向增量供给转变张大伟说。

针对目前市场上数量占主导地位的分散托管租赁，应加强监管，避免市场无序发展。

张大伟承认，对于一些托管和租赁企业来说，产品资质是基础，其次是“质量”。有关部门应尽快出台租房质量标准。例如，它规定住宅隔间不得改变房屋结构，装修污染必须符合国家规定。长期租赁公寓的管理应从建筑结构、室内空空气质量、卫生环境、公共安全和消防等方面进行规范。

“目前‘租赁贷款’仍在空怀特的监管之下，加强对房屋租赁市场和企业的管理势在必行。”何佳建议对“租金贷款”带来的存款进行集中管理或保管，以减少资金被挪用的可能性。此外，由于很多租户在不知道风险甚至风险的情况下签订贷款合同，相关部门应加强监管，规范和整顿长期租赁公寓企业的融资行为。

来源：千龙新闻网