被挤出的楼市投资客：有人卖房炒股亏了400多万

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如果说房地产投机者山彦因为投资风向的改变而离开房地产市场转投股市，王惠群的割肉更多的是出于资产安全的需要。目前，他在燕郊的房产还没有升值，他还需要每月偿还每月的房款。“现在它会损失三四十万。如果你不卖它，你必须把钱扔进去。”

房间是标准的一居室，面积约60平方米。主卧有两排书桌，分为六个工位，中间有隔板，其中五个工位配有台式机或笔记本，电脑屏幕上显示红绿交织的k线图。

这是一个股票交易工作室，位于北京远郊的一栋住宅楼里。这所房子由山彦和她的四个合伙人合住，每人每月分得三四百元。

在7月份进入股市之前，他们还有另一个身份:房地产投资者。2018年上半年，他们相继扔掉房子，将大部分资金投入股市。"我投资了200万元，我们加起来有1000万元."

2017年3月，北京的房地产市场监管政策过重，住房和贷款得到认可，首付比例提高。投资和投机受到挤压，北京周边地区纷纷效仿这一政策。随后，包括北京在内的京津冀地区的楼市交易和房价逐渐回归理性。

但包括山彦在内的许多投资者陷入了困境。山彦和她的合伙人认为房价上涨无望，所以他们清除了空的多余房产。“我卖了三套，有两套买得早而不赔钱，还有一套赔了80多万。总的来说，我还是赚到了，但是少赚了几百万。”山彦说:“但是，如果开征房产税，情况会更糟。”

“在股市逢低买入的最佳时机”

山彦快50岁了，但她看起来并不老。她的短发与她能干的个性相称。她的职业是房地产经纪人。尽管山彦的大部分精力已经从房地产投机转向股票交易，但她并没有放弃中介工作，仍在帮助一些老客户进行交易。

山彦从2006年开始从事房地产销售。目前，她是一名独立的房地产经纪人。她和她的合作伙伴走遍了京津冀地区。“还有两套，一套是生活用的，一套是天津用的。我想毕业后安定下来，我不打算卖掉它。”

2017年“317”之后，山彦有了在廊坊卖两套房子的想法，但最终的专业经验告诉她，燕郊和大厂都离北京通州分中心很近，价格不会下跌，即使下跌，也只是短期回调。“当时我觉得北方三县的房价应该涨到4万元/平方米。”

山彦低估了“留而不投机”政策的决心和能量，错过了最好的射击机会。“当时28，000的价格没有问题，最后(单价)少卖了10，000。”山彦不仅卖不出去，还以每平方米27000元的价格开了一套。

2017年6月，限购政策在廊坊实施，未在区县登记的购房人需要提供三年社保或纳税证明。政策出台以来，交易量缩水90%，房价一路下跌，部分地区房价下跌超过30%。“社会保障政策实施三年后，房子一直卖得不好。如果你想卖掉它，就需要降价。”山彦说，当时运气占了上风，卖出的机会又错过了。

在那之后，一些投资者切割肉并出售，因为他们上个月没有供应，这导致交易价格持续下跌。截至2017年底和2018年初，房价已降至约2万元/平方米，而且这一趋势仍有增无减。

2018年春节后，山彦决定套现。“在‘两会’期间，关于房产税的讨论还比较热烈。现在交易不好。房产税出台后，开枪就更糟糕了。最好早点兑现并拿钱。做点别的。”到6月份，山Yanqing/きだよ已经获得了三处房产。

在这5个人中，山彦损失最小。张杰在山岩口一共卖出了北京5处房产。“那时候，它们都是全买的。幸运的是，没有贷款。如果有贷款，就很难出手。”山彦告诉《经济观察报》，张杰损失了400多万元，套现700多万元。

一些抵押贷款投资者面临两难境地。“要卖房子，你必须偿还最后的付款和解除抵押，但卖房子的钱不足以偿还最后的付款。你得自己寄钱。”山彦表示，类似情况在京津冀房地产市场的投资者中并不少见。

山彦和她的合伙人在亏损情况下套现的主要原因之一是，现在是在股市逢低买入的最佳时机。“目前的股市就像是通州的房价是两三千的时候，可能几年后也不会比楼市差。差，但经过房地产投机，绝对没有发挥。”

山彦表示，近年来房地产市场上的资金流动主要得益于在房价较低时购买几套套房。“买了四五千，卖了一万多，买了一万二千三百，又卖了两万。近年来，钱是这样挣来的。股市和楼市的原因是一样的。”

没有人认为房价会下跌

与山彦和其他五位切肉套现的人不同，王惠群在房地产市场的投资经历堪称经典。2016年下半年，当北京周边的房地产市场处于高峰期时，他以平均26000元的价格卖掉了北京周边的所有房产，并在北京建起了一栋400多平方米的豪宅。

之所以称之为经典，不仅是因为王惠群套现赶上了一个相对高点，也是因为北京的市场进入价碰巧遇到了一个阶段性低点。“当北京的房子开始偿还每月的供应量时，价格已经翻了一番。到目前为止，它已经增长了两倍。”王惠群说道。

2017年底，北京房价经历了一轮下跌后，王惠群认为是时候逢低买入了，于是以22000元的价格在燕郊买了一套两居室。这次回归被称为房地产市场投资生涯中最大的失败，目前的房价下跌了三分之一。

王惠群是一名自由职业者。他的妻子是一家外国公司的主管。最近，他的妻子计划换工作。如果工作变动失败，房子将面临供应中断的危机。因此，王惠群将燕郊的房子委托给山彦出售。“卖140万元。给我40万现金。”这意味着王惠群损失了20万元的首付款和近一年的抵押贷款。

山彦介绍说，在北京周边房地产市场的投资者中，房地产销售和中介机构租房以及房地产投机的现象非常普遍。“说实话，干销售靠佣金赚不了多少钱，主要靠倾销房子，而且市场很好。当你下注几个月的时候，你可以赚很多钱。”山彦说。

山彦告诉《经济观察报》，中介或销售是房地产市场交易过程中各种信息的汇集地，她对市场供求情况和交易价格了如指掌。“看看她经手的房子，她转手就能赚几十万美元。如果她手里有钱，她肯定会投资。即使是刚刚进入这个行业的新人也会一起投资买房。”

自2006年进入中介行业以来，山彦一直是房地产投资领域的常客。她不记得她清空了多少房子。“如果你手里有钱，遇到低价房，你必须自己拿。当价格上涨时，很容易一年赚一百万美元。”

按揭房的运作是第一手的房子先付订金或首付，圈定房子，然后利用自己的中介身份出售；二手房将代替家庭签订合同，并在找到下一个买家后转让。

抵押贷款有利也有弊。其优点是不仅缩短了交易周期，还节省了大量的交易成本。缺点是如果房价快速上涨，卖方可能违约。

刚刚进入银行的销售和中介通常合伙投资房地产，几个人共同投资一栋或几栋房子，然后在出售后分成现金。当房地产市场火爆时，一些中介机构也会通过小额贷款筹集资金。

目前，这些新来者是北京周边投资者中受影响最大的，包括刚刚进入这个行业的中介和销售人员，以及刚刚尝到房地产投机甜头的房地产新手投机者。“最差的月供负担不起，而且他们欠了高利贷。房子出不去。”山彦说。

排挤投资者

自2018年以来，经过一轮杠杆率下调，国内主流开发商的负债率普遍下降，但一些国际评级机构仍下调了一些领先房地产企业的评级。其中一个重要原因是这些房地产企业的土地储备与目前的市场消化能力不匹配。

根据壳牌研究院的最新报告，自第三季度以来，全国重点城市二手房成交量普遍下降，平均价格稳定或下降，买卖双方信心不足，对价格上涨的预期有所松动。第三季度，全国11个重点城市的营业额环比下降33%。

根据中国房地产协会的数据，截至10月9日，北京二手房平均交易价格下降了6.06%，天津下降了3.8%，河北的石家庄、保定和廊坊分别下降了5.09%、6.02%和15.39%。在其他地区，只有上海的同比略有下降。

值得注意的是，尽管其他地区大多数城市的房价仍在同比上涨，但已开始逐月下跌。根据壳牌研究院的数据，第三季度成都和青岛的平均交易价格环比分别下降了8%和6%，上海下降了5.6%，其中上海已经连续17个月下降，青岛已经连续4个月下降。

自8月份以来，100个城市的月上市价格逐月下降，从7月份的19个城市上升到8月份的47个城市。第三季度，青岛和天津的二手房交易量下降了50%以上，北京下降了35%，深圳下降了42%。其中，青岛的营业额连续六个月下降，而杭州则连续五个月下降。

如果说房地产投机者山彦因为投资风向的改变而离开房地产市场转投股市，王惠群的割肉更多的是出于资产安全的需要。目前，他在燕郊的房产还没有升值，他还需要每月偿还每月的房款。“现在它会损失三四十万。如果你不卖它，你必须把钱扔进去。”(应被申请人要求，文、王惠群为假名)

来源：千龙新闻网