资本“转战”：从炒房价到炒房租

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在世界各地的大学毕业生交流群体中，房租上涨的话题伴随着自媒体的头条新闻，如“避免高房价，避免高房租”和“房地产市场正在惩罚那些不买房租飙升的房子的人”，这引发了很多焦虑。

在这个仲夏，房租飞涨已经成为一个热门话题。在“禁止炒房”和“租购平等”的调控背景下，一些热点城市的租金大幅上涨。长期租赁公寓有望稳定市场租金水平，已成为租金上涨的新驱动力。房价和租金一再上涨。为什么房地产市场“推葫芦起葫芦”？

长期租赁公寓已经成为租金上涨的新驱动力

“我的工资还没涨，房租先涨了。”张南一年前刚刚毕业，为了省钱，她在远离工作地点的北京昌平回龙观租房。然而，在八月中旬，她收到了房东的房租上涨通知。她每月需要支付500元以上的房租，房租上涨了近20%。

在世界各地的大学毕业生交流群体中，房租上涨的话题伴随着自媒体的头条新闻，如“避免高房价，避免高房租”和“房地产市场正在惩罚那些不买房租飙升的房子的人”，这引发了很多焦虑。

根据中国房价网的数据，北京7月份的房租比2017年同期上涨了20.3%。成都、广州、深圳等10个净流入人口城市的租金也整体上涨了20%。

由于毕业季节、求职季节和开学季节的叠加，7月和8月是租房的高峰期，租房市场和价格确实会迎来前几年的一波热潮。然而，今年，长期租赁公寓成为租金飙升的新驱动力，引起了特别关注。

张女士是北京的一名自由房客，她选择了朝南的主卧室。她告诉记者:“房租每月2490元，服务费每年2000多元。今年的房租涨了很多，这样的房间去年可以以每月1800元左右的价格租出去。”

中介抢劫房屋，扰乱租赁市场

为什么长期租赁公寓的租金飙升？北京天通苑120平方米三居室的月租金被两个长期出租公寓的运营商蛋壳公司自由竞标，网上贴出的7500元到10800元的价格引起了很大争议。

前副总统胡景晖说:“我爱我的家人(000560)。”为了扩大规模，以自由式和蛋壳公寓为代表的长期租赁公寓运营商正在以高于市场20%至40%的价格争夺住房，人为地抬高了住房价格。

事实上，长期租赁公寓的经营者在其他热门城市“囤积房屋”的情况并不少见。深圳一位中介表示，深圳许多社区的房子都被长期出租的公寓“卷走”。当分散的房屋由大供应商支付时，他们自然就掌握了出租的权利。

除了对住房的恶性掠夺，高端和贵族式长期租赁公寓产品的趋势也推高了整体租金价格。记者半月一次在上海的调查发现，即使在远郊，一居室和两居室的月租金一般分别超过3000元和5000元，一些长期租赁品牌在装修、位置和品牌溢价上做文章。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，租赁市场上许多中介机构或长期租赁公寓运营商的主要业务是以低价储存房屋，以高价打包出租，并赚取租金涨幅的差价。一些中介机构甚至打算发布地区市场价格大幅上涨的数据，从而产生市场上涨的预期。

过度杠杆化，资本扮演“空手”

事实上，随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大，处于风口浪尖的长期租赁公寓企业已经扩大了规模，凭借资本的力量四处奔走，产生了许多金融创新产品，如住房租赁reits(房地产信托投资基金)、abs(项目资产支持的证券化融资方式)、住房租赁专用公司债券等。

截至目前，已有12家公司申请发行住房租赁专项公司债券，发行规模总计618.8亿元。长期租赁公寓租赁市场的资产证券化步伐也明显加快。已经发行了数十种以租金收入或财产所有权为基础资产的资产证券化产品，金融创新产品层出不穷。

为什么房屋租赁公司如此热衷于融资？业内人士指出，融资后，房屋租赁业务的发展模式已经成为“拿房-租房-融资-再拿房”的循环，可以迅速扩大市场份额。

据一位高级经纪官员称，对于目前盈利前景尚不明朗的长期租赁公寓行业而言，囤积房屋、投机倒把租金，可以让“羊毛出在猪身上”，即利用租赁业务赚取财务收入。“这种模式的实质是利用租户和房东的信用，通过租赁贷款为运营商提供扩张资金，这可以称为‘无利可图’，这不仅可以加快投资资金的回笼速度，还可以快速将资金流转到下一批房子。收购、装修、运营等。”

“租不炸”亟待实施

壳牌研究院院长杨现领认为，房价主要影响投资，而租金主要影响消费。在一定程度上，如果租金上涨过快，将会影响低收入家庭和流动人口对“居住和生活”的实现，进而影响整个社会的稳定，其可能带来的风险更值得警惕。

胡景晖表示，租赁公司通过融资继续扩大规模，滚动发展，占据市场大部分房屋，最终形成“垄断”，获得租赁定价权。

与此同时，在社会资本涌入长期租赁公寓领域的背后，由于缺乏进入壁垒、标准和法规，市场发展不均衡的问题日益突出。一些小型企业与p2p等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增加了房屋租赁企业和租户的风险。一旦管理不善，p2p甚至可能滚钱逃跑。

高租金背后的资本投机引起了监管当局的警惕。鉴于长期租赁公寓不合理推高租金的现象，许多地方已经开始采取行动。据不完全统计，自7月份以来，包括京、沪、深、宁、Xi在内的23个城市出台了新的住房租赁政策，通过确保土地使用、增加住房投资、规范住房租赁交易服务、增加租赁补贴等措施，促进了住房租赁市场的健康发展。

专家认为，打击租金投机，从根本上来说，有必要增加供应和优化供应。杨现领表示，未来一线城市和部分二线城市将面临有效供给不足的矛盾，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供需失衡。

来源：千龙新闻网