投资购房势头凶猛70城房价反弹 如何有效遏制房价上涨？

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最近，房租飞涨引起了社会各界的热烈讨论，但房价上涨的压力丝毫没有减轻。7月，全国70个大中城市房价再次回升，住房和城乡建设部及地方政府不得不重新穿上衬衫，落实中央政府7月底提出的“坚决遏制房价上涨”的调控要求。

为什么老百姓(603883，诊断单位)在严格控制措施下购房的热情还在上升？

70个大中城市的房价全面反弹

首先，让我们来看看全国房价的最新情况。根据国家统计局发布的数据，7月份全国70个大中城市的二手房价格持续上涨:

一线城市在经历了2017年的小幅下滑后，今年连续7个月上涨；二线和三线城市的房价走势基本同步，从未出现过大幅下跌。自4月份以来，环比增幅明显回升。7月份，二线和三线城市房价环比分别上涨1.1%和1.2%(见下图)。

此外，在70个大中城市中，7月份房价环比上涨的城市数量保持在66个的高水平，而下跌的城市数量仅为4个。可见，全国房价上涨的压力仍然比较大，调控形势严峻。

在此背景下，中央政治局7月31日会议提出了“坚决遏制房价上涨”的房地产调控思路，这显然不同于以往“遏制部分城市房价过快上涨”和“有效防止房价反弹”的说法。

8月7日，住房和城乡建设部在沈阳召开房地产工作座谈会，提出要加快住房发展规划的制定，同时坚决追究房地产市场监管不力城市的责任。不久前，住房和城乡建设部对投机性房地产投机、房地产“黑中介”、违法开发商、虚假房地产广告等市场混乱进行专项监管，并列出30个监管先行城市，采访了近20个监管不力城市。住房和城乡建设部明确要求:“对整改不力、群众投诉多、房地产市场违法违规现象严重的地方，要加大监管力度。”对涉嫌瞒报、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，要坚决追究责任。”

截至8月21日，据不完全统计，山东、湖北、浙江、福建、云南、黑龙江、吉林、贵州、重庆、河南等10个省已制定监管工作计划和专项行动。在30个城市中，佛山、广州、兰州、昆明、合肥、无锡、深圳、宁波、武汉、宜昌、成都、杭州等。

热门城市的投资购买比例大幅上升

为什么这一轮前所未有的调控仍不能控制房价上涨？

除了土地、工棚改革、人才政策等各种因素外。分析和讨论较多的是，一个新的趋势或原因可能被大多数分析所忽略，即与2008年至2015年的房价波动周期相比，在本轮房价上涨周期中，新购房者的购买目的已经从满足刚性需求和改善需求从根本上转变为投资需求。

根据对中国16个热点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州)4万户家庭近十年的问卷调查数据，以下两个趋势值得关注:

首先，首次购房者的比例迅速下降。从数据反映来看，第一套房子在新购房行为中所占的比例持续下降，而新购房是第二套房子还是第三套房子及以上的比例持续上升。其中，2008年新屋比例为70.3%，2015年稳步下降至51.1%，但最近三年，这一比例迅速下降，2018年第一季度降至30.8%。相反，第二套房和第三套房的比例急剧上升。今年第一季度，第三套及以上住房购买者的比例上升到25.4%，比上年增长10.4个百分点，第二套住房购买者的比例也上升到43.8%，比过去三年增长9个百分点(见下图)。

第二，投资型购房者占了一半以上。从更直接的角度来看，在过去的十年中，只需住房的比例逐年下降，改善住房的比例稳步上升，投资住房的比例迅速上升，这在最近三年中尤为明显。从2008年到2015年，投资型购房的比例从19.6%稳步上升至27.7%，并且自2016年以来迅速上升，今年第一季度达到50.3%，而改善型购房的比例也上升至17.8%。相反，只需购买者的比例下降到31.9%(见下图)，这与上述首次置业者比例的快速下降基本一致。

居民将房地产视为财富保值的首选

为什么在房地产调控如此严格、房产税征收政策预期非常明确的情况下，居民投资性购房比例仍在大幅上升？

在我看来，至少以下两个因素值得关注:

首先，资本市场持续低迷。虽然2017年a股市场出现了结构性牛市，但自2018年以来，在中美贸易摩擦、金融监管力度加大、经济形势再次下滑的共振影响下，国内股市持续下跌，其中与住宅板块市值密切相关的沪深a股市值从1月23日的47.9万亿元缩水至38.5万亿元(见下图)。沪深300指数下跌了近25%，股市再次成为捍卫财富的居民。

二是居民海外投资渠道受阻。从2015年到2016年，居民对海外资产的“蚂蚁搬家”投资在2017年受到越来越多的监控。因此，自2018年4月以来，即使人民币汇率经历了巨大的贬值压力，官方外汇储备也没有大幅下降，银行代客户结售汇也没有出现大规模的逆差(见下图)。

此外，p2p迅雷等新趋势和新资产管理规定的实施也使得居民财富回避这些资产。最终结果是，在严格的监管下，房地产销售和销售面积出现强劲反弹。2018年1-7月，住宅销售同比增长16.2%，销售面积同比增长4.2%，两者之间的增长差距再次拉大(见下图)，说明房价上涨的压力仍然比较大。

从居民总资产结构来看，房地产在整个居民的金融资产和非金融资产中占据绝对优势。据广发证券(000776)估计，2017年末中国居民总资产为387.24万亿元，其中房地产为202万亿元，占52%，存款和银行理财产品分别占17%和8%，股票市值仅为17.9万亿元，占4.6%。

总体而言，在房地产调控力度加大的政策环境下，全国尤其是核心城市的房价仍面临较大的上行压力，这可能与今年居民资产配置渠道的缺乏有关。此外，房价长期持续上涨的历史经验使得核心城市的住房成为居民投资购房的主要区域。

如何扭转这一趋势，真正实现“住而不炒”的理念，以下两个政策取向值得思考:一方面，我们应该打破房价刚性上涨的长期预期，通过房产税、空税等政策增加投资型住房的持有成本；另一方面，要拓宽居民财富的投资渠道，控制货币购买力快速下降的预期，减轻投资型购房对房价上涨的压力。

来源：千龙新闻网