房产投资你真的懂得运用杠杆吗？

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世界上的一切都是杠杆化的。杠杆自人类以来就一直伴随着我们。为什么？因为“杠杆”意味着“放大实力，提高效率”。

农村老农使用的锄头本质上是一种杠杆，他依靠一根长长的“物理杠杆”，可以不费吹灰之力地快速耕作。

东莞的一位企业家雇佣了100名工人制造手机配件，年收入5000万元。他利用这100人的力量和技术来获利，但只支付了一部分成本。这个过程是工作中的“管理杠杆”。

经过大量的努力，风险投资已经在市场营销、运营和维护等方面投入了大量的资金。，以加速其发展并在三年内实现上市，这是一种资本杠杆。

虽然黄征早年在谷歌表现出色，也是一个早期的富人，但互联网是一个烧钱的领域，他没有足够的资金，所以只有通过向风险投资借钱，他才能迅速进入一个更大的市场。

微观上，它也是为更多而战的人的一种筹码。只要一个人想买，为了讨价还价，他就得多拉两个人。这种机制相当于为争取更多的顾客放大杠杆。因为一个客户会把两个客户带到平台上，所以它会爆炸。

即使涉及到国家治理，我们也必须用杠杆来思考。改革开放之初，总设计师提出“让一部分人先富起来，先富起来再富起来”。这一批人，即杠杆，利用他们的财富效应，煽动更多的人接受“停止斗争，着眼于一切，着眼于经济发展”的路线。

以上例子通过杠杆原理在不同的事物中发挥了巨大的作用。只是人们已经习惯了，没有注意到。

02.如何管理杠杆？

首先，让我们看看中国杠杆管理在国际范围内的宏观水平。

目前，中国政府部门的杠杆率为46%，德国为70%；中国居民的杠杆率为48%，而美国为78%。

换句话说，德国政府比我们中国政府借得更多的钱和更多的杠杆，而美国居民比我们中国人更愿意透支他们的消费。

许多公众舆论认为中国的杠杆是危险的，实际上是对全世界的杠杆。中国的gdp增长率如此之高，相应的杠杆率实际上非常低。

那你为什么要在最近几年去杠杆化？

中国的杠杆问题是国有企业利润微薄与地方政府借贷冲动下的高负债之间的矛盾，因此杠杆消失，国有企业占主导地位。

私营企业借钱是因为他们都是自己的钱，节约用花，有很强的商业利润；问题是国有企业利润低、效率低、负债多。因此，中国去杠杆化的最大问题在于国有企业和地方政府。

去杠杆化是指债务方的债务收缩和重组，以及资产方生产能力的暂停和清理。

换句话说，国家不会马上收缩，导致集体违约的债务悬崖，而只会逐渐收紧。

例如，你去年可以借100万元，今年只能借80万元，明年只能借50万元，这样你就可以逐步降低债务杠杆。

停产和清理也是如此。以中国大型国有钢铁企业为例。目前，产能严重过剩。一方面，中国在全球部署了一带一路，从事高铁出口，从事产能倾销，并清除库存；另一方面，国内生产能力正在逐渐下降，当然，成千上万的工人不能立即被解雇。他们每年只能少生产一点，然后一步一步地撤离。

回到个人层面，房地产投资也是不可或缺的杠杆。

有一段时间，中国人对借钱极其反感，因为他们从小受教育，节俭，坚持储蓄是一种美德。

为什么你会受到这样的教育？因为在20世纪80年代初，当中国从事建筑业时，银行没有钱，引进的外资有限，所以国家宣扬先储蓄的思想，以便于银行汇集普通人的大量闲置资金(603883，股票市场)，并借他们来支持经济发展。

你能想象在1992年，一年期固定利率是7.6%？一万元，一年可以得到760元利息，10万可以得到7600元。

随着经济的发展，一年期固定利率已降至1.5%。为什么它会后退？

因为利率是风险的定价和收益的贴现，所以1992年的法律并不完善，所以借钱是有风险的，所以需要高利率来筹集资金。同时，筹集的资金用于经济发展，回报率也很大，所以利率很高。

这就像现在去银行借钱。如果你有高质量、稳定的工作和低违约风险，你可以借低息贷款，否则你只能借高息信用贷款。利率是风险的定价，原因相同。

同时，利率是收入的一个折扣。如果通过借贷投资获得的利润不能弥补借贷成本，你就不会轻易借贷。

十年甚至二十年前，那些从银行借钱的人被认为是疯子。大多数人认为向银行借钱需要支付利息，这是“为银行工作”。许多人认为他们今天拥有的一百美元在他们老的时候仍然是一百美元。

就像一些看空房地产市场的人一样，他们振振有词地说，如果他们买了30年的房子，他们将为银行工作30年，而房子将让中产阶级付出代价。

这种人绝不会认为银行真的借钱给你投资赚钱，而你却为银行赚取少量利息。如果银行不借钱给你，你有资本吗？

许家印不借，恒大能发展得这么快吗？

在过去的30年里，买房的人从来没有付给空中产阶级钱，但是这些买房的人更富有。

房子，只是付空给那些没有买房子的人的，他们一直在指责，高房价骂开发商，高房租骂中介，两者都是高的，那是时代的错，国家的错。简而言之，如果你不努力工作，无论谁贫穷都是对的。

03.如何使用杠杆？

房地产投资收益率=增量*杠杆率

2016年，佛山短暂地经历了20%的首付，我身边的一个朋友借了三套首付20%的贷款。

20%的首付，即5倍的杠杆，房价上涨20%，自有资本回报率为100%。

假设一套房子是100万元，20%的首付是20万元。房价上涨20%后，为120万元，增加20万元。

增加20万是首付20万，投资回报率100%

在中国，普通人很难找到一个投资回报率为100%的企业。开一个小餐馆一年要花20万元才能回到首都，这叫做回到首都后的纯利润。

后来，当这位朋友的房子被出售时，它上涨了130%，两年内自有资本回报率为650%，这杀死了巴菲特。三套首付总共只有60万元，收入近400万元。

如果你全额购买，你将永远不会实现这一利润，因为没有杠杆作用。为什么？

至于买房子的问题，没有必要讨论是否使用杠杆。国家已经发放了贷款，所以你可以放心使用。

投资法则:市场正在飙升，黄金时刻已经到来；市场回调，垃圾时间，躺着不动或卖一套血。如果盲目增加杠杆，后果将非常严重，所以我们应该跟上国家信贷节奏。

每一次价格上涨都是财富的再分配。一旦你在此期间没有持有足够的房地产，或者房地产分配错误，那么你的价值可能会相对下跌一次。

阶级上升的机会时有开放，但如果你没有足够的房地产布局和耐心来提高你的认知，阶级下降的渠道随时会打开。

只有在高速发展的中国，你才能分享到如此高的红利。每个人都应该珍惜这个机会，无论是对家人、父母还是下一代。

对于杠杆贷款，期限越长越好，贷款额越高，利率越低越好。

在前一种情况下，由于货币价值的不平等，新的货币被增加，股票货币的购买力被稀释，债务被稀释，所以抵押贷款的时间越长，它就越便宜。简而言之，如果抵押贷款被稀释，它将在出售时一次性转移，投资者只需支付少量短期利息。如果你借了30年，很有可能第三年就把房子卖了，接下来27年的债务也会转移，这和你没有关系。

后者是杠杆原理，用最少的资金(首付)购买最大的资产(房地产)，只要资产价格上涨超过利息支出，剩余部分就可以赚到。

04.增加多少杠杆是合理的？

家庭债务比率安全多少？

总之:自有资金可以将所有贷款保留24-36个月。也就是说，你应该保持足够2-3年的月供应量。对于限制销售的城市来说，同样的道理，只要房价上涨，如果你不卖的话，你可以拿回钱。请参考本公共账户的前一篇分裂文章。

一些朋友说:使用杠杆存在风险和利息成本。我该怎么办？

这时，天空传来一个消息:空:，你想发财吗？如果你不想发财，你什么都不用做。赚钱从来都不容易

最后，杠杆是一把双刃剑。我们需要适度的债务来让家庭在合理的条件下慢慢变富。

来源：千龙新闻网