深圳买房记：与中介业主斗智斗勇 投机炒房空间越来越小

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房屋具有双重属性，其物理属性可以满足人们的生活需求，其财务属性可以满足人们维持和增加资产价值的需求。因此，买房是大多数人需要经历的事情，而买房也是近年来中国人讨论的最热门话题之一。要么讨论它的提价，要么讨论它的监管。

在古代，市中心有高墙和深院，还有山野栅栏小屋；今天，在山野市区有高层建筑，也有单户建筑。在古代和今天，人类对闹市区的向往没有改变。人生有不同的道路。有些人轻装旅行，而另一些人则负重旅行。对市区的向往是许多人前进道路上的羁绊。你可以采取更大的步骤来解决这个问题，甚至向前跑。

冲动不一定是错的

房屋具有双重属性，其物理属性可以满足人们的生活需求，其财务属性可以满足人们维持和增加资产价值的需求。因此，买房是大多数人需要经历的事情，而买房也是近年来中国人讨论的最热门话题之一。要么讨论它的提价，要么讨论它的监管。

毕业之初，我对房价既无知又不乐观。我有点迂腐，认为经济增长的下行趋势和严格的房地产调控对空房价有利；农村家庭的贫困也使我不愿或害怕去思考这个问题。然而，我想感谢我周围的人不断提醒我。此外，我祖父在解放前的故事也启发了我。在红十军和国民党军队的一次战斗中，他们家乡的房子都没有幸免。我爷爷结婚后，他把大米换成了甘蔗等经济作物，积累了三年，建起了那栋70年的老房子。可以看出，在任何时代买房都不容易。

毕业两年后，在严格要求的驱使下，我随波逐流加入了查房大军。在接下来的4个月里，我参观了这所房子大约5次。奇怪的是，我发现每次房价都比上一次上涨。在这一点上，我认为我以前的判断是错误的，所以我决定买房子。与家庭成员讨论后确定一些基本要求，如一手新房、地段、总价等。一天晚上，我们来到营销中心，直接和客户经理上楼去看房子。客户经理带我看了房子，告诉我如果我不放心，我可以明天白天来看。我说不，我们去签了一份协议来付押金。整个旅程不超过10分钟。冲动是魔鬼，但有时它不是思考后的魔鬼。

学区住房不是必需的

一开始买房可能只是权宜之计，现有的居住条件无法满足你的许多生活需求。随着积累，再次买房的想法就会产生。这时，你不再是一个年轻的新手，你既有买房的经验，又有社会的经验；你不再有买房的自由，你会主动对它进行全面的比较和分析。

对于许多需求改善的人来说，学区住房是一个不可避免的结。教育不仅是一项全国性的活动，也是一项家庭活动。在深圳，学区住房的价格一般比周围非学区住房的相同住房价格高1万至2万元/平方米。在古代，孟母搬了三次家，追求学区的房子是人之常情。我无法避免陷入刻板印象。

此时，我有两个选择:

(1)购买楼龄30年以上的楼梯间，价格为5万-6万元/平方米。这所房子预计将被拆除，并有相应的程度。另外，房子内外的居住环境很差，不符合目前的居住需求。

(2)以8万元/平方米以上的价格购买第一手新房。房子内部的利用率不高，所以需要等2年才能交付。

经过家庭内部的讨论，2017年9月底，我们付了定金，买了一套一手的新房子。

学区没那么重要。国庆假期过后，我和一些同事交流，发现深圳所有的高中都为优秀的孩子提供了入学的渠道，单位里很多优秀同事的优秀孩子都通过自己的努力进入了深圳所有的知名高中。榜样的力量是无穷无尽的，教育孩子是最重要的。因此，我们决定不追逐学区。之后，经过复杂的程序和很长时间，押金被退回。

多跑步，多思考

放弃学区后，交通、基础设施建设和未来前景都是需要考虑的重要指标。例如，华侨城将建设体育馆、图书馆、少年宫、滨海广场、方毅中央购物中心、宝安滨海文化公园，交通便利(地铁1号线、5号线、11号线等)。)。第二个购买计划没有搁浅。在接下来的两个月里，我参观了附近所有的楼盘，如第五大道、幸福海岸、深野新海岸线、上都、西城商住、田玉娥龙亭等。每天下班后和每个周末都呆在家里。

除了外围基础设施(远离垃圾站和变电站)，我认为以下几点值得特别关注。

便利的社区交通是首选。首选地铁快线；其次，地铁很慢。最好在5分钟内到达地铁站；其次，10分钟内到达地铁站；最后，你需要乘公共汽车去地铁站。

住宅区独立花园优先。带花园的首选社区；第二，空中央花园社区带；社区里又一次没有花园。

先安静。第一选择是社区的中间建筑；再一次，考虑道路附近的建筑；最好远离机场和高速公路。

朝南的客厅是首选。深圳吹南风，长期面向南方，所以最好面向南方、东南和西南；第二，正东正西；第三，它面向东北、西北和正北。

客厅和房间最好通风。双阳台空空气对流型为佳；同样，一个单独的阳台；终于，侧出了阳台。房间的窗户应该是对流的。此外，公寓类型是否为方形，内部区域利用率是否高，楼层是否合适，视野是否开阔，是否远离社区垃圾收集点，车库是否紧凑等。也需要考虑。

这是一个中间人和所有者的游戏

"世界为利润而忙碌，世界为利润而忙碌."与中介和所有者的博弈是不可避免的。所以，找更多的中介。链家、中原、Q室等。多方咨询:询问刚买房的同事和同学，以及熟悉他们的中介或专业人士。多方研究:查看更多房屋，收集更多数据。只有充分了解信息，你才能与业主协商，在调解下形成最佳方案；根据住宅区的平均价格和房屋的特点(包括各种税费)，进行心理价格评估，避免以高于市场价的价格购买房屋，避免中介收取佣金甚至吃掉两端差价。

转移注意力。中介给我看房子时，总是告诉我她昨天给我看的房子已经被其他顾客买走了，这让我有了购买的冲动。中介有时会给我看质量不如以前的昂贵房子，这让我觉得我应该回去买以前的套房。

无中生有。中介有时带我去看房子，总是有几个人排队等着看房子，这让我觉得我必须马上做出决定，否则我可能会被别人买走。

作弊。有时中介和业主之间的关系是和谐的，但他们之间似乎有差距。似乎中介处处为你着想。事实上，他可能是在帮助主人考虑，让你放松警惕。

这是一场灾难。付完新房子的押金后，由于放弃学位房，有必要取消押金。这时，中介会提供各种不利于你的证据，使押金无法退还。这样做的目的是让你不愿意支付定金并购买房子，这样他就可以从中赚取佣金回扣。

监督天空。有时中介在计算税费时不会如此精确甚至模糊。因为目前的交易税费主要由买方承担，与业主无关，税费只有在房屋实际交易时才能确切知道。房主有时会收拾房子。例如，我遇到了把墙粉刷成新墙的主人，也遇到了故意带我坐在房子有风的地方的主人。

守财奴。提交人遇到了房主不得不卖掉房子的情况，他说他不得不卖掉房子，因为他的儿子丢了钱。中介是各种各样的风险。为了帮你买房子，跑前跑后，即使你进不了小区，你也会被物业骂，也会被业主骂帮你谈价钱。在中间，你还会拍一张打点滴和拔针的照片来帮助你谈判。签订合同后，其他中介告诉我，他们可能会向双方收取佣金。在我们收集了信息之后，我们去了网络上进行协商，但是一开始没有达成一致。之后，中介直接开车请我说话，哭闹，闹事，上吊自杀。首先，我哭着假装被冤枉，说我们冤枉了她。最后，我在车里拿出了一把水果刀，它对我来说似乎很锋利。幸运的是，当我年轻的时候，我也是复制人的大师。我刚才说你在抢生意，她说她要自杀。我哭笑不得。最后，这件事经过友好协商，减少了一部分佣金。

深深地引诱敌人。当租户谈论房价时，看看他们对资金周转的巨大压力和困难的感受。这时，中介会告诉你如何解决短期和长期的资金问题。他会告诉你这些都很容易，甚至小额贷款公司也为你做了安排。如果你签了合同，资金不能周转，出现了违约，那你就是一只待宰的羔羊。有一次，作者跟着中介去看房子。中介告诉我，这种房屋极其稀少，很少有业主出售。此外，主人专门委托她，她是唯一一个可以处理主人。如果你相信它，你会被愚弄。

另外，谁在卖房子？根据作者的观察经验，大多数出售房屋的业主都在增加需求、移民、一些经历经济危机的家庭和投资者。大多数人不会轻易主动出售房产。

投机房地产投机空的房间越来越小

对于房子，有些人有遗憾，而有些人有收获。然而，过去已经随风而逝，高房价使买房变得不再容易，房价的调控使买房的保值增值变得不再容易。2015年和2016年飙升的房价迫使管理层控制住了势头。自2016年底以来，各地出台了大量限制购房、限制贷款的房地产调控政策。根据个人经验和一些中介的走访，笔者认为税费有以下变化。

1

抵押贷款利率很高

从0.85倍的优惠基准利率到目前的基准利率，已经上升了15%。假设购房需要100万元30年的商业贷款才能还清，当基准利率为0.85倍时，还款金额为4872.68元/月，当基准利率上升15%时，还款金额为5762.88元/月。每月还款额增加约890元。随着买方贷款负担的增加，贷款利率的市场优势消失。

2

税费增加了

今年4月1日以后，深圳实施的三价合一政策，无论原房产的注册价格如何，都导致了个人所得税、契税和增值税的增加。假设该房屋达到豪华标准，市场交易价格比评估价格高出100万，契税和增值税将增加5万-10万。

3

止赎的成本增加了

不考虑业主同意在首付款后支付按揭贷款，银行将在大约一周内将贷款或房产按揭后的最终付款发放给银行，现在可能需要3-4个月。这样，假设止赎需要借款150万元，额外的3-4个月将导致止赎贷款利息增加约5万元。此外，调整发放银行贷款或最终付款的顺序可能会滋生寻租。

如果总房价超过豪华标准，止赎、估价、佣金和其他税费的总成本将占房屋交易价格的5%-10%左右。也就是说，一年内房价涨幅不会超过10%-15%，限购三年后房价涨幅不会超过20%-25%。投资房子是一种损失。可以看出，空投机性房地产的房间越来越小。

虽然空房的房地产投机越来越小，深圳的房价今年几乎没有上涨甚至下跌，但今年的购房成本可能会增加，增加的原因在于贷款利息和税收。事实上，只要需求存在，经济稳定，个人或家庭的购买力逐年增加，总会有人愿意付出比去年稍高的价格或成本。投资者越干净，房子的基本面就越稳定。

来源：千龙新闻网