卧底中介一个月后 拼死揭露二手房购房大坑

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懒惰阅读版本:

1.中介的选择应从安全性、专业性和服务水平三个方面来判断，不应盲目贪图低廉的中介费用而遭受损失。

2.要看房子，你应该知道房子的类型，产权的性质和所有权，并看看细节。

3.在交易过程中支付首付、签订合同和纳税，所以要小心。

4.二手房掠夺者，以避免坑，并看看什么共同的问题，小白总结为每个人。

5.踩干货物。

粉丝精读版:

对大多数人来说，买二手房一路上充满了惊喜。几天前，我听说一个朋友买了一套二手房，和房主商量，房子里所有的家具和电器都要保持原样。双方达成了口头协议，但当房子移交时，房子并不比空白好多少，所以我很生气，和我说话。因此，我决定花一个月的时间卧底作为中介去拜访买家，揭露这条路上的“黑幕”。

中介选择

在这里我想和大家分享一些经验:

①安全性和风险

事实上，买二手房和买新房是一样的。选择知名中介和品牌开发商同样重要。有必要提及这三点:运营时间长、门店多、覆盖面广、用户信誉好。我们遇到的优势越多，我们的买家就越实际。

在市场上，除了北京的几家大型中介机构外，北京各地区也有一些已经工作多年的小型中介机构，这些机构也得到当地群众的认可。中介费很便宜，但他们的专业水平确实参差不齐。在这里，我想说的是，不管是大中介还是小中介，至少我上面提到的三个选择都应该满足，悬着的心可以完全放下。

如果代理费明显低于市场价格，你需要小心。你是否能提供同等的服务是很小的，如果你的资金损失了，你将会得不偿失。

最后，作为一个正式的中介，商店的墙上会挂着营业执照、照片和店里每个销售员的个人介绍。你为什么这么说？买房对我们来说是一件大事，涉及到大量的资金交易。寻找商店里的人，不要让罪犯钻空.

②专业性

无论你在生意上做什么，你都必须有职业精神，不要隐瞒任何事情。

你的意思是，中介不应该只像了解他的手背一样了解区域社区，发布全面的信息，逐一回答买家的问题，甚至根据你的需求主动推荐和客观分析房子的优缺点，而不能为了表现而问候你。

当然，各行各业都有新手，经验需要积累，所以我们不能片面。然而，如果你去的中介，同一个社区，和上市信息彼此不同，你回答问题和口吃，那么你真的要权衡是否要作出另一个选择。

③服务水平

俗话说，顾客就是上帝，不管楼市是热是冷，一个好的中介总是会对买家温和而热情。另外，我会非常重视细节的处理。比如，我在踏上中介之前看过一些照片:商店帮助社区业主免费接收快递；在桑拿的日子里，你可以在商店里看到路人；雨会给管家提供雨伞和其他细节。我相信你可以通过在心里提供至少这个项目来增加很多分数。

风险警告:选择中介最重要的是多说话、多问、多观察。应参考安全性、专业性和服务水平，代理费明显低于市场价格。

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1)房屋产权

找中介买房的一个主要原因是我们害怕通过自己交易来买一套有产权问题的房子。虽然我们已经找到了中介，但这一步还是不能马虎。这里我们主要看两点，即房屋的产权性质和所有权。

(1)产权性质

国家颁发的房产证被称为大产权房。要想知道产权证是否属于大产权，你只需看看发证机关加盖的印章是否是房屋委员会的公章。如果是，它是一个大产权，如果不是，它是一个小产权。另外，看房的时候，还需要问房屋的类型，是商品房、拆迁户房、经济适用房还是已购公房等。，因为不同类型的住房支付不同的税费(税费的内容将在下面介绍)。

②房屋产权归属

首先，检查业主的房地产许可证签名，其中包含两个人的名字。签合同时，你需要写下这两个人的名字。其次，购房时查看购房发票、契税发票等相关凭证，作为确认房产所有权的辅助依据。

风险警示:现阶段最大的风险是产权问题，所以在支付定金之前，必须确认得到了明确的答案。如果你感兴趣的房子处于抵押状态，或者如果有债务纠纷并且处于扣押状态，一旦房子的产权出现问题，交易将无效。

2)看房详情

这里有两个例子:

1)建筑选择

位于社区中心的房子一定是“建筑之王”吗？

很多买家在看房的时候会更喜欢位于住宅区中心的房子，认为如果不临街，住宅景观就有一个好的观赏位置，而且安静，没有噪音问题，他们将是“建筑之王”。但事实上，它不是。在选择房子时，你必须在做决定前综合各种因素:

首先，建筑物之间的距离足够了。如果你的六层平房前后都是十几层高，而且建筑之间的距离不够，即使你在社区的中心，照明也会受到很大的影响。

其次，面对街道的是什么？如果你从卧室的窗户往外看，那是主干道或高速公路，那么你肯定会受到噪音的影响。

第三，社区大门的位置，社区的北门，你住在最南端，绝对不方便出行。

第四，在公园旁边，小花园一定要好吗？许多人选择社区花园或公园旁边的房子，以便能很好地看到窗外的景色，但在晚上，他们可能不得不成为广场舞阿姨和抽陀螺的老人的观众。

最后，许多社区不是由人和车辆分开的。因此，在选择建筑时，我们应该注意出口门是否紧挨着社区的交通道路。

查看房屋时，观察建筑物之间的距离、车辆行驶的道路以及住宅单元的门的位置

天气不好，所以你应该去看看房子

在雨雪天气，不要因为懒惰而错过看房的好时机。

1.提前感受交通，方便吗？

在雨雪天气，许多人会选择公共交通工具，因为担心交通堵塞和驾驶安全。如果你在这个时候去看房子，你可以提前感觉到社区周围的交通设施是否像中介描述的那样方便，更重要的是，你应该知道附近的公交线路和地铁，多久到达一次，以及经过目的地的时间。

2.了解社区的物业管理能力

在雨雪天气中，可以清楚地看到该物业是否为业主提供了足够的保护和准备，积水和积雪是否及时清除，以及在极端天气下社区的卫生和垃圾是否能够及时清理。

3.检查房子的照明和供暖

这是参观房子的最佳时间，尤其是冬天下雪的时候。首先，你可以亲身感受供暖质量和室内温度。其次，你可以看到室内的照明情况。冬天，太阳照射角度低。如果这个时候室内光线好，其他季节就不用担心了。

同样，如果你想测试住宅区的物业管理和安全，你应该在晚上和白天来参观。

在下雪天很容易观察物业管理，如垃圾和道路清洁

交易物品

1)支付定金并签订合同

找到你最喜欢的房子后，下一步就是付押金。一般来说，买方和卖方就金额达成一致。毕竟，房子通常价值数百万甚至数千万，而且押金通常在3万到10万之间，这不是小数，所以当交易进行到这个阶段时，你应该多加注意。

如果你最喜欢的房子还在抵押中，押金应该由第三方而不是房主来监管。如果买方和卖方都有一个可信任的第三方，可以签署一份简单的协议，规定向卖方支付定金的时间，并应指出，“如果将定金交给监督第三方，卖方应被视为已收到定金，如果卖方以未收到定金为由拒绝履行合同，则应被视为已违反合同。”如果没有可靠的第三方，存款应该由银行监管。具体方法是:买卖双方到银行签署监管协议，并同意在交易中心完成交割手续后，将协议转到卖方账户。

一般来说，预约销售合同会在定金支付后会签，示范文本可以在中介和网上找到。合同至少应约定物业地址、交易金额、交付时间、违约金及违约责任等。如果有异议，别忘了当时签补充协议。

风险提示:对于抵押房产，不建议买家用首付款帮助业主减压，这是非常危险的。所有者可以自己筹集资金，或者在第三方的帮助下进行减压。

2)税费

①契税

②增值税

③个人所得税

④印花税

1.如果买卖双方之一是一个单位，印花税为0.1%；

2.个人之间交易的住宅暂免；

3.非住宅0.1%；

4.这张邮票5元。

⑤土地增值税

1.个人出售住宅暂免；

2.非住宅房屋或非个人出售房屋按30%-60%的差额或5%的全额征收(执行标准按各区政策规定执行)。

⑥产权转让登记和抵押登记费

1.房屋所有权证书标明为住宅的，80元/件；

2.房产证表明该用途为非住宅用途，包括办公楼、公寓办公室、商店、独立车库、服务式公寓等。，550元/件。

避坑文章

当q1签署合同并等待转让时，业主突然说他不会以更高的价格出售。

小白表示:购买二手房时，禁止在签订合同时就违约问题作出特别约定，要求继续履行合同或赔偿违约金，并在终止合同前加上实际损失。

Q2的房价出奇地低于同一地段的其他二手房，但房主却拿不到房契。

小白说:这种房产肯定是小产权房，所以最好不要买，不要买，不要买！把重要的事情说三遍

Q3同一套房签订了两份合同，但价格不同。

小白说:你不可能薄利多销，却遭受巨大损失。如果你为了避税而签订阴阳合同，你会迷失自己。

Q4买了房子，却发现学校的抄写员没有你的楼。

小白说:不要只听故事的一面，而是要仔细阅读招生简章。

Q5买了一个孩子去上学，发现原来主人的户籍没有迁出。

小白说:合同规定了户籍迁出的时间。你可以到房子所在的派出所户籍科去查询一下原来的房主是否已经搬出去了，配额是否已经用完了。还要提醒打算买二手房的朋友。买房时，你必须把户籍问题写进合同，并注明违约成本。在交房之前，你必须去派出所查询户口才能搬出去，尤其是为孩子上学的购房者。

Q6已经付了更衣室的押金，但是他的房子还没有卖出去。

小白说:在这种情况下，我们只能和房主谈判，尽力争取更多的时间，然后我们只能以低价出售房子。因此，在支付定金之前，我们应该根据二手房市场的情况，尽力预留足够的换房周期，否则，如果你违约，你将得不偿失。

当q7交房时，他发现前房主拖欠了房款，想哭而不流泪。

小白说:在签订购房合同的时候，应该规定房产的交付细节和违约成本，业主在收楼的时候应该提供水、电、气、物业费的付款凭证和收据。

Q8没有资格买房，中介告诉你可以补办。

小白说:天上没有馅饼。这种手术是不可能的。

Q9看房子时，中介从来没有提到房子的缺点。

小白说:记得去附近转转，看看有没有人相信！

来源：千龙新闻网