风向变了！货币开始大放水 房价会不会暴涨？

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最近，中国的例会决定在下半年调整宏观调控政策，“财政政策应该更加积极，货币政策应该适度从紧。”结果，上半年的紧缩货币政策变得宽松，市场欢呼雀跃，a股见底。

然而，这种边际宽松货币政策的真正意图是什么？政府、企业和居民还有多少空空间？房地产市场能否从中获得流动性的青睐，飙升的市场是否会再次出现？本文将进行深入的分析和探讨。

货币政策的变化是一个持续的变化过程

首先，我们有必要看看最近几个月货币和流动性政策的变化:

多年后的4月下旬，中共中央政治局会议再次提出“继续扩大内需”，并强调货币政策应“注意引导预期”。

今年6月，为了防止低等级信用债券违约的蔓延，央行将mlf抵押品的范围扩大至aa级债券。与此同时，国务院常务会议将货币政策的基调改为“保持适度的社会融资规模和合理充足的流动性”，缓冲了5月份新增社会融资急剧收缩的压力。

7月，央行指示商业银行发行低等级信用债券，银监会指示银行增加对民营企业和小微企业的信贷供应，并加快债转股。最后，在7月23日的全国例行会议上，我们继续强调货币政策应“适度从紧，保持适度的社会融资规模和适度充裕的流动性”，并于当天通过多边基金进行了5020亿元的净投资，以实际行动为商业银行提供流动性炮弹。

可以看出，中央银行货币政策和流动性的边际放松越来越明显，这是一个持续的过程。

这一货币政策转变与过去大不相同

显然，决策部门不会重复2009年和2015年洪水灌溉的历史。货币政策的边际放松有两个不同之处:

首先，强有力的金融监管趋势仍在继续。新的资产管理条例于4月初生效，对5月和6月的社会融资产生了直接影响，带来了新的社会融资和信贷总量收缩。其中，委托贷款、信托贷款和票据融资是社会融资中表外融资的三大主体，很少同时大规模收缩(见下图)。7月20日，“一行两会”发布的新的资产管理规定和细则文件，基本延续了拆换、消除期限错配、拆分资金池、压缩清仓、去套、加强渗透管理的原则。因此，货币政策的边际放松是为了对冲新的资产管理法规对表外融资和信贷紧缩带来的压力。

其次，最近几个月央行的每一次“放水”都有一个具体的结构目标。例如，4月25日，中央银行全面降低了资金，以取代mlf和小微企业贷款到期；6月24日，RRR全面降息的目标是面向市场的“债转股”和小微企业贷款；7月23日，央行的mlf净投资为5020亿元，主要用于商业银行配置低等级信用债券。央行的这一政策倾向在最近的全国例行会议上也得到了验证:“引导金融机构利用RRR降息资金支持小微企业和市场化债转股。”可以看出，目前央行的放水是定向的，略有松动，而不是2009年和2015年的整体宽松和洪水。

本轮货币宽松并不意味着增加杠杆

总体而言，货币宽松将导致社会融资和总信贷的扩张，进而导致整体宏观经济杠杆率上升。然而，目前中国经济已达到历史最高水平——2017年政府、居民和非金融企业的总杠杆率为242.1%。每个部门都有杠杆作用的空空间也非常有限。具体来说:

2017年，政府杠杆率仅为36.2%，原因是地方政府债务被严重低估。官方地方债务为16.5万亿元，但实际规模可能高达40万亿元。据此，政府部门的杠杆率将超过60%，且杠杆率非常有限。

2017年，非金融企业杠杆率为156.9%。虽然比上年略有下降，但仍高于大多数国家企业的杠杆率，仍面临去杠杆化压力。

2017年，居民的杠杆率为49%，在短短几年内几乎翻了一番。尽管这一杠杆率与发达国家仍有一定差距，但仍高于与中国处于同一发展阶段的大多数国家居民的杠杆率。因此，中国的居民部门也处于杠杆水平过高的局面。

由此可以推断，虽然在最近的全国会议上取消了“结构性去杠杆化”的政策目标，但这并不意味着扩大社会融资和信贷总量，也不意味着各部门将采取增加杠杆化的战略。

本轮货币政策的边际放松不会完全放松

值得注意的是，目前欧美经济正处于复苏通道，尤其是美联储的加息正在加速。在这种背景下，如果中国的货币政策转向全面宽松，可能会带来资本外流和货币贬值的风险。

从历史上看，中美政府债券的收益率差异是反映人民币贬值和资本外流的一个重要指标。今年4月以来，中美政府债券收益率差距不断缩小，人民币贬值压力加大(见下图)。尽管美元持续升值有外部原因，但美联储加息和中国央行放松货币政策的政策偏差因素也不能排除。

因此，在当前美联储加息、中美利差收窄的趋势下，如果中国货币政策完全宽松，资本外流和汇率贬值的压力将会加大。考虑到这一因素，笔者认为中国货币政策转向全面宽松的可能性不大，而只是在前期对紧缩的货币政策进行微调。

货币宽松不会对房地产市场有利

目前，市场唯一的悬念是货币宽松政策是否会引发新一轮房地产市场价格上涨。

从中央政策取向来看，本轮“宽货币、宽金融”主要是为了缓解社会信贷总量急剧收缩的压力，提高金融机构的风险偏好，降低中小企业的融资成本。“大金融”的基调是确保现有基础设施项目的资金需求，同时重点降低实体经济的税费，扩大内需。

可以看出，房地产市场并没有在既定的政策议程和宽松的方向。相反，尽管货币政策略有放松，但房地产市场的监管却越来越严格。据统计，自7月份以来，全国房地产市场已被监管30多次，自年初以来已被监管220多次，监管力度和力度前所未有。

除了地方监管，中央政府也开始加大监管力度。6月底，住房和城乡建设部和其他7个部委发起了一项专项行动，以控制包括北京和深圳在内的30个热点城市的房地产市场的混乱。更重要的是，收紧住房改革货币化、加快房产税的出台等政策也将让房地产市场承压。

从资本供给来看，今年上半年房地产开发资金来源同比增长4.6%，其中商业银行资金的两大主体国内贷款和个人抵押贷款出现了历史罕见的同步负增长(见下图)。目前，房地产企业面临着巨大的债务偿还和融资压力。

从购房者的角度来看，自4月份以来央行货币政策的边际放松并没有转化为抵押贷款利率。根据荣360的数据，6月份中国首笔住房贷款的平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，并连续18个月上涨。上次全国会议后，北京首套住房的抵押贷款利率甚至上升了40%。从这个角度来看，房地产市场不会受到这种货币宽松政策的青睐。

综上所述，本轮货币政策边际放松既不是全面宽松，也不代表流动性供给政策的全面转变。相反，在防范系统性金融风险的大政策目标下，它对冲了资产管理新规导致的社会融资和总信贷快速收缩的压力。此外，宽松的程度还将受到中美金融和经济周期差异的制约，“宽货币、稳信贷”将是实现“稳定杠杆”目标的主要政策组合。

更重要的是，这一轮宽松是定向宽松和结构性政策，每次资金投放都有特定的方向和目的，与2009年和2015年的全面宽松和洪水灌溉完全不同。在这种背景下，房地产市场将不会看到前两轮宽松政策导致的市场飙升。

来源：千龙新闻网