全球房价真实对比：中国房价全球第一？

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直观地说，每平方米房价与年租金的比率可以用来判断是买房还是租房。此外，租金能更好地反映实际住房需求。如果房价远高于租金，这意味着房价中存在投机性金融成分，这可以理解为泡沫。

从全球角度来看，中国房价是否存在泡沫？这是一个难以回答的问题。国际比较是一个很好的参考，但是直接比较中国和外国的房价是非常危险的，因为中国的房价太不一样了。

首先，定价基础不同。中国的“房地产”和“房地产”实际上是分开的。土地归国家所有，住户只拥有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满后可自动续期。商住两用房的产权大多为50年，更新需要缴纳一定比例的土地出让金；大多数外国都有永久的财产权。例如，美国采用私有财产制度，房屋出售包括土地，财产权是永久性的。这意味着我们的房价实际上只包括土地使用价值的一部分，而国外的房价完全包括土地的房产价值。

第二，数据质量不同。国内数据有两个主要来源，一个是统计局，另一个是中国指数研究院。这两个数据的质量都不高，特别是来自统计局的数据。一方面，统计局只公布指数，没有高频率的绝对价格。另一方面，数据严重失真。统计局的数据来自房屋建筑部门的网上签约价格。为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网上签约价格基本低于实际成交价格。例如，假设北京的一套房子实际上卖了800万元，但一般的网上签约价格只达到最高指导价468万元。据统计局统计，2016年北京新房平均成交价格仅为2.8万元/平方米左右，而实际平均价格已经超过5万元。用这种房价来比较和分析，结论必然会出错。

第三，统计口径不同。全球房价缺乏统一的官方数据。不同的国家有不同的房价统计机构、不同的数据来源和不同的样本量，不适合直接比较。中国常用的房价数据是70个大中城市和100个城市的房价，样本城市相对较多，包括各类商品房；在美国最常用的S&P/凯斯席勒房价指数只有20个城市，只有单户和联排别墅。不要说国家之间没有直接的比较，甚至一个国家内部的直接比较也不完全准确。

第四，面积算法不同。住宅计算建筑面积，包括住宅面积、墙壁面积和共享面积，包括走廊和阳台。大多数国家和地区计算可用或可用面积。如果香港采用实用面积，则等于建筑面积减去分摊面积。美国、英国和其他国家使用的实用面积，等于实用面积减去围墙占用面积，即真正的实用住宅面积。

三个区域之间的关系是建筑面积；实用区域；使用面积、使用面积和使用面积之间的差别很小，而建筑面积和使用面积之间的差别很大，这需要通过房间利用率，即实际居住面积和建筑面积之间的比率来转换。一般来说，有电梯的塔楼或房屋的出租率约为70%，没有电梯的多层住宅或建筑物的出租率约为75%，即外国70多个单位大致相当于中国100个单位。中国的房价必须除以房屋购买率才能得到可与外国相比的实际房价，这至少比原始房价数据高20-30%。

第五，持有成本不同。目前国内房地产税费主要体现在交易环节，大多是一次性成本。只有房产税和城市土地使用税是针对房地产控股环节的，但房产税只在上海和重庆试点，尚未全面启动。也就是说，如果你不交易，在中国几乎没有房屋所有权的成本。国外税费主要在持有过程中，持有成本相对较高。德国、美国、日本、新加坡、英国和香港等许多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。例如，在北京，一套100套公寓的持有成本仅为每年4500元，而华尔街附近的熨斗公寓每年需要缴纳11600美元的房产税和8500美元的物业费，相当于平均每年134700元人民币的持有成本，明显高于中国。这部分成本实际上是隐性的“房价”。

第六，地区结构不同。中国是一个后发展国家，城市化率只有54%。区域发展极不平衡。城市和农村、核心城市和三、四线城市之间有很大的差异。作为省会城市，杭州的平均房价超过60000元，乌鲁木齐的平均房价在6000元左右，相差十倍。虽然国外存在地区和城乡差距，但发达国家的城市化率基本在70%以上，没有国内分化严重。这导致了一个问题。如果将整体房价进行比较，中国的房价可能会被一些落后地区和农村地区压低，这掩盖了大城市的高房价，与实际情况不符。

第七，定价单位不同。不同国家采用的住房面积计量单位差异很大，包括中国的平方米、美国和英国的平方英尺、日本和韩国的公寓，所有这些都需要一定的换算，不能直接比较。三者的换算比例是1平方英尺等于0.093平方米，1平等于3.31平方米。

由于数据不同，通过直接比较很容易产生系统偏差。为了比较的准确性，我们综合考虑了各种因素，确定了以下数据处理原则:一是比较发展水平相近的代表性城市，避免全国比较的不准确性；第二，以市场数据为基础，避免外部干预造成的数据失真；第三，以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的差异；第四，宏观数据维度和微观案例维度相结合，尽可能反映房价的真实情况；第五，绝对水平与相对水平相结合，消除因发展水平差异造成的房价差异。其次，基于这些原则，我们从宏观和微观两个角度对中国和其他国家的房价进行了比较。

首先，宏观角度比较:几乎是世界上最高的

在宏观层面上，我们选择了numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站。通过用户的在线协作，可以实时更新世界各国和城市的生活费用信息，便于数据对比。为了提高可比性，我们选取了最具代表性的全球核心城市作为样本，包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科和芝加哥，从上到下分析了全球核心城市的绝对和相对房价。

绝对房价:修正后，仅次于香港。对比一线城市中心区和非中心区的平均房价，我们可以发现中国一线城市、北京、上海和深圳的平均房价都在前列，但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比仍有一定差距。根据numbeo 7月份发布的中心城市最新房价数据，香港以每平方米28，836美元的价格遥遥领先，其次是伦敦和新加坡，分别为每平方米17，219美元和16，494美元，而上海、北京和深圳分别以每平方米15，232美元、15，088美元和13，115美元的价格排名第四和第四。可以看出，mainland China、北京、上海和深圳的一线城市在2010年排名前十 在世界上处于领先地位，可与伦敦、新加坡、纽约、旧金山和巴黎等世界著名城市相媲美。 然而，与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比，仍有一定差距。中心城市北京、上海和深圳的房价大约是香港的一半。

资料来源:numbeo，如果是金融研究所，单位:美元/平方米

但是，考虑到mainland China普遍使用的建筑面积，而且大部分核心城市都是带电梯的住宅建筑，我们可以发现上海、北京和深圳中心区的实际房价分别为21，760美元/平方米、21，554美元/平方米和18，736美元/平方米，超过了伦敦和新加坡，仅次于香港，与香港的差距进一步缩小。

资料来源:numbeo，如果是金融研究所，单位:美元/平方米

让我们来看看非中心城市:在20个全球核心城市中，非中心城市和中心城市的价格之间存在明显的差距。一些城市非中心城市的房价不到中心城市的一半，但非中心城市的整体排名几乎没有变化，只有少数城市改变了排名顺序。numbeo网站7月份发布的核心城市非中心城区最新房价数据显示，7月份上海、北京和深圳核心城市非中心城区平均房价分别为7644美元/平方米、7525美元/平方米和6951美元/平方米，约为中心城区的一半，分别排在第六、第七和第八位，仍居前列，但相对于中心城区有所回落。

资料来源:numbeo，如果是金融研究所，单位:美元/平方米

转换70%后，上海、北京和深圳的非中心城市房价分别为10，920美元/平方米、10，750美元/平方米和9，930美元/平方米，仅次于香港，并成功超越伦敦、旧金山、新加坡和巴黎。

资料来源:numbeo，如果是金融研究所，单位:美元/平方米

相对房价:世界最高，无人可比

第一个指标是房价与收入的比率，在修订前仅次于香港，修订后为全球最高。它通常用来衡量房价相对于居民收入的合理程度。例如，北京-上海-深圳中心城市的平均房价收入比是40倍，这意味着一个家庭可以省下40多年在中心城市买一套普通的房子。Numbeo网站使用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率。中心区和非中心区的公寓平均价格为90平方米。假设其中50%是女性劳动者，家庭可支配净收入被定义为平均净工资的1.5倍。在7月份核心城市中心城市房价收入比的最新数据中，香港以47.36排名第一。北京、上海和深圳的房价收入比分别为44.35、43.96和40.14，分别位居第二、第三和第四，远远领先于其他城市，排名第五的孟买仅为30.84倍。

资料来源:numbeo，如金融研究所

请注意，这还没有根据房屋购买率进行转换。如果用换算和修正后的房价计算房价收入比，京沪深度更高，分别达到63.36、62.8和57.34，远远超过香港，成为世界上购房负担最重的城市。

资料来源:numbeo，如金融研究所

第二个指标是房价与租金的比率:全球最高。直观地说，每平方米房价与年租金的比率可以用来判断是买房还是租房。此外，租金能更好地反映实际住房需求。如果房价远高于租金，这意味着房价中存在投机性金融成分，这可以理解为泡沫。

北京-上海-深圳中心城市和非中心城市的房价租金比都处于前列，租房的性价比要高得多。在估算每平方米租金时，numbeo假设一居室公寓有50平方米，三居室公寓有110平方米，不考虑税收或维护成本。根据7月份核心城市房价租金比的最新数据，深圳、北京和上海等中心城市的房价租金比排名前三，分别为75.07、70.75和61.65，非中心城市也是如此，均超过57。国际公认的临界点是25。超过临界点表明该地区房地产投资价值变小，租房比买房更经济。如前所述，租房是实际生活需求，而买房是投机需求。房价与租金的高比率表明投机性需求超过了实际生活需求，存在一定的泡沫。

资料来源:numbeo，如金融研究所

资料来源:numbeo，如金融研究所

第二，微观比较:在各国的核心地区，1000万人能买什么样的房子？

宏观数据更全面，但也可能意味着更多的误差。我们可以从微观层面进行一些感性的比较，但有时更接近现实。微观比较无非是两种思维方式:一种是同地段比较房价，另一种是同价位比较房价。我们将这两种方法结合起来。从买家的角度来看，我们假设手头有约1000万元的预算，投资地点仅限于全球主要城市的核心金融区。然后，我们寻找可以购买的房子进行自下而上的比较，这样我们就可以对世界各地的房价有一个直观的感性认识。

1.香港:中环辉县公寓总价格为991万英镑，有两间卧室，可用面积为41平方米

上环中环太平山高街1号汇贤居，靠近国际金融中心，楼龄12年，建筑面积615英尺(57平方米)，使用面积443英尺(41平方米)，总价1150万港元(991万元人民币)，单价24万元/平方米，居世界第一。不过，整体配套设施比较齐全:第一，交通便利，距离最近的潘喜英地铁站约500米，步行15分钟即可到达国际金融中心，而且有很多公交线路经过，半个小时不到就可以到达铜锣湾。第二，有丰富的教育资源。附近有17所小学，距离香港大学约1公里。第三，生活设施完善，附近有布宫花园、上环体育馆、潘喜英邮政局儿童游乐场等休闲娱乐设施。

2.伦敦:伦敦金融城的公园景塔公寓总价格为925万英镑，两间卧室，两间浴室，80平方米

位于伦敦金融城的一套拥有两个卧室的现代公寓——公园远景大厦(Park Vista Tower)，于2017年8月竣工。装饰简单舒适。它位于14层，中高层，可以俯瞰伦敦的壮观景色。室内面积80平方米，总价100万英镑(约925万元)，单价11.56万元/平方米。帕克维斯塔公寓位于伦敦市中心，步行5分钟即可到达瓦平站，交通便利，距离金融城和金丝雀码头约15分钟车程。瓦平区拥有丰富的教育资源，包括16所幼儿园和托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和两所大学、皇家玛丽学院和伦敦城市大学。

3.新加坡:金融中心滨海湾嘉园的总价格为1009万英镑，有3间卧室、2间浴室和112.6平方米

新加坡嘉园三房两卫高级公寓是一栋2018年1月竣工的新房子，装修精美，面积112.6平方米，总价211万新元(约合人民币1009万元)，单价8.96万元/平方米。嘉园公寓交通便利，位于中央核心区第三邮政区。开车到果园路购物区需要5分钟，步行到红山地铁站需要10分钟，到达中央商务区中央商务区需要4个地铁站。伊丽莎白医院就在附近。项目周边设施便利完善，公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富，有亚历山大小学、皇后镇小学、阎永诚小学、可馨女子中学、洪山中学等多所中小学，以及新加坡国立大学、新加坡理工学院、新加坡管理大学等多所大学。

4.上海:陆家嘴附近的世茂滨江花园(600663)总价格为950万，其中一室两厅85.07平方米

陆家嘴附近的世茂滨江花园的1室2厅于2009年竣工，装饰得很完整，很独特。建筑面积85.07平方米，总价950万元，单价111，700平方米。世茂滨江花园位于内环的核心区域，有四条地铁和四条公交线路经过，其中距离最近的9号线商城路约1000米，一个地铁站可到达陆家嘴金融中心，附近2公里内有大型三级甲等综合医院上海东方医院。教育资源质量高，包括浦东新区明珠小学、普明师范小学等重点小学。生活娱乐设施完善，距上海第一八佰伴商圈不到1000米。

位于西城金融街京华社区的一居室公寓装修精美，于2008年竣工，建筑面积78.24平方米，总价1000万元，单价127，800元/平方米。京华社区位于二环路，距离金融街不到800米。这里有三条公交线路经过，西边是地铁二号线阜成门站，东边是地铁四号线西四站和灵景胡同，都不超过1000米。周边地区教育资源丰富，包括实验二幼儿园(知名幼儿园)、北京师范大学附属中学(北京市第一批重点中学)、北京八中(北京市重点示范中学)、中央音乐学院(中国最高音乐学校)等重点学校。周围设施齐全，医疗条件良好。距离北京大学人民医院(白塔寺区)约500米，距离北京协和医院西校区约1000米。生活和娱乐都很方便。社区西侧距离金融街购物广场约800米，距离西单购物中心约1500米。

6.纽约:曼哈顿下城的熨斗公寓总价格为920万英镑，有一间卧室和66平方米

纽约曼哈顿下城华尔街附近一套装饰精美的一居室公寓建于1989年，总价格为920万元，可用面积为66平方米，单价为13.94万元。该公寓位于曼哈顿下城繁华的街道上，华尔街就在拐角处，靠近联合广场公园，交通非常便利。距地铁6号线、M号线、L号线、6号街和14号街的1.2.3号线以及14号街和9号街的地铁路径约500米，出行非常方便。这里有丰富的教育资源，包括纽约排名第6、美国排名第38的科学、技术和数学新探索高中，纽约排名第10、美国排名第61的科学、技术和数学新探索高中，以及2016年世界排名第53的纽约大学。

7.深圳:福田区松雅公寓总价为990万，两室两厅，86.99平方米

深圳福田区中央商务区附近的松雅公寓，两室两厅，于2004年竣工，总造价990万元，建筑面积86.99平方米，单价113，800元。雅松居位于市中心附近，交通便利。在100米范围内有三个公共汽车站和几条公共汽车线路经过。离最近的港下北站和市民中心站不到2000米，大约500米有9个地铁站。周围聚集了大量的教育资源。社区有自己的维多利亚双语幼儿园，田健小学是深圳一流的重点学校。

8.旧金山:旧金山湾区蒂博龙公寓的总价格为1019万英镑，有3间卧室、2间浴室和198平方米

旧金山湾区蒂博龙精品公寓建于1990年，总造价1019万元，室内面积198平方米，单价51500元，精装修，三卧两卫。蒂博龙公寓地理位置优越，面对旧金山湾，穿过海岸公园，到达海边，有蓝色的大海、蓝色的天空和美丽的风景。生活方便，步行约10分钟到购物区，有许多连锁购物中心，可以满足日常生活的需要。与此同时，该地区是一个顶级学区，有许多满分学校，如贝尔艾尔小学(10分)、德尔马中学(10分)和雷德伍德高中(10分)。

9.巴黎:中央商务区拉德芳斯附近的顶层公寓总价格为926万英镑，有3间卧室、2个浴室和176平方米

位于巴黎市中心商业区拉德芳斯购物中心附近的顶层公寓有三间卧室和两间浴室，总价为926万元，内部面积为176平方米，单价为5.26万元，附带一个38平方米的冬季花园。该公寓距离巴黎商业中心拉德芳斯仅5分钟路程，附近交通便利，有地铁和公交车等交通枢纽。

10.波士顿:市区公寓的总价格是1049万英镑，一间卧室，一个浴室和83平方米

2016年在波士顿市中心建造的一套高品质公寓，一室一卫，总价1049万元，室内面积83平方米，单价126400元。该公寓位于市中心十字路口，靠近标志性建筑千禧塔和波士顿公园，距离波士顿金融区只有几分钟的路程，最近的汽车站和地铁站不到100米，因此交通非常便利。这里有丰富的教育资源，包括许多小学和中学，如亚当斯小学，乔赛亚昆西小学，艾略特小学等。

11.东京:新宿区富士町富久十字舒适塔公寓，总价格为930万英镑，3间卧室，1个浴室，75平方米

富久十字舒适塔公寓建于2015年，位于东京新宿区，有三间卧室和一个浴室，位于47层。它有极好的视野和东京夜景的全景，总价格为9英镑。300万元，室内面积75平方米，单价12 . 4万元。该公寓位于新宿区藤町。交通非常便利。有3个车站和3条路线可供选择。最近的车站是新宿御花园前站，步行9分钟即可到达。周边设施完善，靠近超市、苗圃、商业设施等。，生活方便。

三.结论

综上所述，比较的结论是明确的:第一，从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价居世界第一，仅次于香港、纽约和新加坡。如果剔除建筑面积和建筑面积的差异，北京、上海和深圳的房价几乎是最高的，仅次于香港。其次，从相对水平来看，中国核心城市的房价是世界上最高的，修订后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，北京、上海和深圳位列世界前三。第三，如果房价不能进一步上涨，目前的租金回报将非常低，房地产作为投资产品的属性将变得越来越弱。第四，世界上大部分核心城市都面临高房价的问题，特别是香港，比我们的高得多。我们不能简单地通过价格水平、收入或租金比率来判断房价是否合理。即使存在泡沫，它也不一定会崩溃，至少在短期内不会。

来源：千龙新闻网